Решение № 2-356/2018 2-356/2018~М-287/2018 М-287/2018 от 23 июля 2018 г. по делу № 2-356/2018

№ 2-356/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Ташла 24 июля 2018 года Ташлинский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Поротько Е.Г.

при секретаре Бурак Н.Н.

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, действующего на основании ордера адвоката,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Российский сельскохозяйственный банк», администрации муниципального образования Ташлинский сельсовет Ташлинского района Оренбургской области, администрации Ташлинского района Оренбургской области о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что определением Арбитражного суда Оренбургской области от 27 сентября 2017 года завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «...».

В рамках дела о банкротстве ЗАО «...» на электронной торговой площадке были опубликованы торги по продаже имущества ЗАО «...», в том числе фруктохранилища (кадастровый ..., площадью ... кв.м.) с землепользованием (кадастровый ..., площадью ... кв.м.), расположенные по <адрес>. На основании протокола ... от <дата> победителем торгов признан Л.В. - выступающий агентом ФИО1 по агентскому договору от <дата>.

Согласно договору купли-продажи от <дата> ЗАО «...» в лице конкурсного управляющего ФИО3 продало ФИО1 фруктохранилище (кадастровый ..., площадью ... кв.м) с землепользованием (кадастровый ..., площадью ... кв.м.) расположенные по <адрес>., за ... рублей, что подтверждается договором и актами приема-передачи.

В связи с прекращением полномочий конкурсного управляющего ФИО3 с <дата> его присутствие при оформлении перехода права собственности не возможно.

Согласно сведениям ЕГРН землепользование, расположенное по <адрес>, является предметом договора ... от <дата> об ипотеке (залоге недвижимости) в ОАО «Россельхозбанк» и запись об ипотеке не погашена. В связи с чем ему было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект.

С учетом уточнений просил суд снять обременение с земельного участка (кадастровый номер ..., площадью ... кв.м.), расположенного по <адрес>, предусмотренное договором ... от <дата> об ипотеке (залоге недвижимости) в ОАО «Россельхозбанк». Произвести регистрацию перехода права собственности от ЗАО «...» к ФИО1 по договору купли-продажи имущества от <дата> в отношении фруктохранилища (кадастровый номер ..., площадью ... кв.м.) с земельным участком, кадастровый номер ... площадью ... кв.м.), расположенных по <адрес>.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 просил удовлетворить требования ФИО1 по указанным в иске основаниям. Пояснили, что договор сторонами исполнен, имущество передано покупателю, покупатель передал продавцу оговоренные денежные средства. Однако переход права собственности на недвижимое имущество стороны не зарегистрировали, так как ЗАО «...» с <дата> прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства а кроме того с земельного участка не снято обременение в виде залога.

Представитель АО «Российский Сельскохозяйственный банк» представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав, что ЗАО «...» по состоянию на 2018 год не является клиентом Банка. Кредитный договор ... от <дата> погашен <дата>; договор ипотеки ....2 от <дата> уничтожен по акту ... от <дата> в связи с истечением срока хранения.

Представитель администрации Ташлинского сельсовета о времени о месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации сельсовета, возражений по иску не имеют, спорное имущество не числится в реестре муниципальной собственности.

Администрация МО Ташлинский район просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, не возражали против удовлетворения требований ФИО1, указав, что спорные объекты в реестре муниципальной собственности не числятся.

Суд в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25 июля 2014 года признано банкротом закрытое акционерное общество «...» с открытием конкурсного производства. Определением арбитражного суда от <дата> конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3 Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 27 сентября 2017 года конкурсное производство, открытое в отношении закрытого акционерного общества «...» завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц закрытое акционерное общество «...» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства с 10 ноября 2017 года.

В рамках конкурсного производства проведена реализация имущества Общества.

На основании протокола ... от <дата> о открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ЗАО «...», лот № 6, предмет торгов: фруктохранилище, в том числе землепользование ... кв.м. победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признан участник торгов Л.В.. Победитель торгов должен подписать договор купли-продажи в течение 5 дней с даты получения предложения конкурсного управляющего о заключении договора купли-продажи. Победитель торгов должен оплатить полную стоимость лота в течение 30 дней с даты подписания договора купли-продажи.

<дата> ЗАО «...» в лице конкурсного управляющего ФИО3 («Продавец») и ФИО1 («Покупатель») заключили договор согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить – здание фруктохранилища, кадастровый номер ... кв.м., в том числе землепользование ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенные по <адрес>. На момент подписания предмет настоящего договора со слов Продавца не продан, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами и претензиями третьих лиц: сервитутами, правами аренды и т.п., о которых стороны не могли не знать на момент подписания настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи к договору купли-продажи б/н от <дата> ЗАО «...» в лице конкурсного управляющего ФИО3 «Продавец» передало в собственность ФИО1 «Покупателя», а Покупатель принял здание фруктохранилища, кадастровый номер ... кв.м., в том числе землепользование ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенные по <адрес>.

ФИО1 как сторона договора купли-продажи обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на поименованное в договоре имущество от продавца к покупателю и права собственности за покупателем.

Управление в уведомлении от 19.03.2018 сообщило о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна, которые выражены в следующем:

в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации прав на объекты недвижимости, возникающих на основании такого договора. Заявление о переходе права собственности от ЗАО "Плодовое" не представлено.

Согласно сведениям ЕГРН землепользование, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственной деятельности, общая площадь ... кв. м, адрес: Установлено относительно ориентира одноэтажное здание фруктохранилища, расположенного в границах участка, <адрес>, является предметом договора ... от <дата> об ипотеке (залоге недвижимости), зарегистрированного в ЕГРН <дата> за ..., в редакциях двух дополнительных соглашений к указанному договору, составленных <дата> № регистрации ... от <дата> и <дата> № регистрации ... от <дата>. До настоящего времени запись об ипотеке в ЕГРН не погашена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя. Согласие залогодержателя на регистрацию перехода права собственности не представлено.

Осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности приостанавливается до 19 июня 2018 г.. Предложено устранить причины, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности.

По правилам пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрация прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статей 16 - 18 указанного Закона государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, по заявлению, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям законодательства.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрация прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

В судебном заседании установлено, что в регистрирующий орган представлялись документы, подтверждающие, что спорное имущество приобретено ФИО1 в результате его реализации в рамках конкурсного производства Общества (залогодателя) путем публичного предложения. Конкурсный управляющий Общества и ФИО1 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов.

Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Развивая указанный принцип применительно к отношениям о несостоятельности, законодатель установил в Законе о банкротстве положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 данного Закона). При этом закон не содержит исключений из названных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

Судом установлено и не оспаривается АО «Российский Сельскохозяйственный банк», что обязательства по кредитному договору ... от <дата> исполнены <дата>.

Реализация спорного недвижимого имущества была направлена на удовлетворение требований не залогодержателя, а кредиторов соответствующей очереди.

В постановлении от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Следовательно, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказался от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

Таким образом, из положений Закона о банкротстве, а также разъяснений Постановления N 58 следует, что прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в порядке, определенном Законом о банкротстве.

Продажа спорного недвижимого имущества на торгах, против проведения которых залогодержатель не возражал и результаты которых не оспаривал, повлекла прекращение права залога в отношении данного имущества.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о снятии обременения со спорного недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, меры, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 28 июня 2018 года нежилое здание – фруктохранилище, кадастровый номер ..., площадь ... кв.м., <адрес>, правообладатель – закрытое акционерное общество «...», вид права – собственность. Земельный участок, <адрес>, площадь ... кв.м., кадастровый номер ..., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственной деятельности, правообладатель: закрытое акционерное общество «...», вид права – собственность. Ограничение прав и обременение объекта: ипотека в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» на основании договора ... от <дата>.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из представленного договора купли-продажи и акта приема-передачи от 13 февраля 2015 года и пояснений представителя истца судом установлено, что договор сторонами исполнен, имущество передано покупателю, покупатель передал продавцу оговоренные денежные средства. Однако переход права собственности на недвижимое имущество стороны не зарегистрировали, так как ЗАО «...» с 10 ноября 2017 года прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае суд полагает вынести решение об этой регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Снять обременение с земельного участка (кадастровый номер ..., площадью ... кв.м.), расположенного по <адрес>, предусмотренное договором ... от <дата> об ипотеке (залоге недвижимости) в ОАО «Россельхозбанк».

Произвести регистрацию перехода права собственности от закрытого акционерного общества «...» к ФИО1 по договору купли-продажи имущества от <дата> в отношении фруктохранилища (кадастровый номер ..., площадью ... кв.м.) с земельным участком, кадастровый номер ..., площадью ... кв.м., расположенных по <адрес>

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ташлинский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца с момента составления мотивированного текста решения суда.

Мотивированный текст решения составлен 29 июля 2018 года.

Судья Е.Г. Поротько