Апелляционное определение № 33-2577/2026 от 11 марта 2026 г.

Судья Кудяков А.И. Дело № 33-2577/ 20256

№ 2-400/2025

64RS0036-01-2025-000624-04


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 марта 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Совкича А.П.,

судей Московских Н.Г., Ершова А.А.,

при секретаре судебного заседания Тюрине А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 ФИО21 о понуждении к заключению договора купли-продажи по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Татищевского районного суда Саратовской области от 10 декабря 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Совкича А.П., выслушав объяснения истца ФИО1, его представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, возражавшего по доводам жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости.

Требования мотивированы тем, что 20 марта 2025 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 351,4 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость продаваемого объекта составила 300 000 рублей, с рассрочкой платежа (20 марта 2025 года - 30 000 рублей, 22 марта 2025 года - 30 000 рублей, 12 апреля 2025 года - 100 000 рублей, 17 апреля 2025 года - 140 000 рублей) срок полной оплаты по договору до 20 ноября 2025 года. По условиям предварительного договора купли-продажи ФИО3 обязалась заключить основной договор купли-продажи в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В подтверждение, заключения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости истцом представлена копия расписки от имени ФИО3, из которой следует, что ответчик получила задаток 30 000 рублей на счет ПАО «Сбербанк» 20 марта 2025 года в счет оплаты за нежилое здание по адресу: <адрес>. Полная стоимость здания составляет 300 000 рублей. Окончательный расчет будет произведен до 20 ноября 2025 года, а также имеются дополнительные записи в расписке от 22 марта 2025 года о том, что она получила 30 000 рублей, 12 апреля 2025 года получила 100 000 рублей, всего оплачено 160 000 рублей.

17 апреля 2025 года стороны по договору обратились в ГАУСО «МФЦ» для оказания государственной услуги по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, однако ФИО3 без объяснения причин отказалась от подписания договора и покинула офис МФЦ.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, а также положения статей 12, 309, 310, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истец просил понудить ФИО3 заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 351,4 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 300 000 рублей.

Решением Татищевского районного суда Саратовской области от 10 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истцом ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой он просит незаконное и необоснованное решение суда отменить и удовлетворить уточненные исковые требования.

В обоснование доводов жалобы указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела. Выражает несогласие с выводами суда. Указывает, что судом не приняты уточненные исковые требования. Считает, что судом не дана оценка содержанию расписки. Полагает, что ответчик, получив полную оплату по согласованной цене, приняв исполнение, а затем в одностороннем порядке оказавшись от сделки, действовал явно недобросовестно.

В возражениях относительно апелляционной жалобы ответчик ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения, согласно требованиям статьи 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 августа 2017 года между ФИО8 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи трех земельных участков и нежилое здание по адресу: <адрес>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании вышеуказанного договора ФИО3 (регистрация права <дата>) на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 351,4 квадратных метров, <данные изъяты> года постройки, «<данные изъяты>», по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость объекта составляет 4 252 038 рублей 39 копеек.

Нежилое здание расположено на территории особо охраняемой природной территории регионального значения (памятники природы) «<данные изъяты>» Татищевского района Саратовской области.

Земельный участок под нежилым зданием на каком - либо праве ФИО3 не принадлежит.

05 ноября 2024 года администрацией Ягодно-Полянского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области в адрес ФИО3 направлено требование о проведении мероприятий по ограничению доступа и обеспечению безопасности эксплуатации объекта, принять меры направленные на очистку прилегающей территории от сухостоя и мусора, упавших деревьев с целью уменьшения риска возникновения пожара.

06 марта 2025 года администрация Татищевского муниципального района Саратовской области вынесла предупреждение ФИО3 о необходимости обследования конструкций здания и приведения их в безопасное состояние. 20 марта 2025 года между ФИО1 и ФИО3 состоялась договоренность о заключении договора купли-продажи нежилое здание по адресу: <адрес>, в подтверждение чего ФИО3 выдала расписку о том, что стоимость здания оценивается в размере 300 000 рублей. При этом стороны договорились о том, что окончательный расчет будет произведен до 20 ноября 2025 года. В подтверждение своих намерений ФИО1 в период до 12 апреля 2025 года включительно перечислил в пользу ФИО3 - 160 000 рублей.

В тексте расписки какие-либо идентифицирующие признаки здания, в том числе его площадь не указаны.

05 апреля 2025 года ФИО1 в ходе организованных работ под названием «субботник» выпилил деревья вокруг нежилого здания, принадлежащего ФИО3, при этом до дату предполагаемых работ ответчик направила истцу уведомление о том, чтобы никто не подходил к зданию на расстоянию более трех метров, а со стороны фронтона на расстояние более 8 метров. Однако по итогам субботника была уничтожена растительность, в том числе деревьев в пределах 3 метров вокруг усадьбы и уничтожение деревьев полосу 12 метров шириной перед усадьбой до дороги.

По причине отсутствия оплаты в полном объеме, ФИО3 19 апреля 2025 года возвратила истцу 160 000 рублей единым платежом, указав в наименовании платежа о возврате уплаченного в связи с расторжением договоренности по продаже нежилого здания.

19 мая 2025 года ФИО1 обратился в Ленинский районный суд города Саратова с требованием о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение обязательства заключить договор купли-продажи нежилого здания, просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

10 июля 2025 года ФИО1 обратился в Татищевский районный суд Саратовской области с настоящим иском.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 24 июля 2025 года в удовлетворении исковых требований было отказано, при отказе в иске суд указал, что переданная сумма является авансом, который был возвращен ФИО1 19 апреля 2025 года в полном объёме.

Не согласившись с решением суда, ФИО1, полагая о неверности выводов Ленинского районного суда города Саратова, подал апелляционную жалобу 29 августа 2025 года, в которой просил отменить решение суда и удовлетворить его требования в полном объеме.

02 сентября 2025 года ФИО1 внес на депозитный счет управления Судебного департамента в Саратовской области денежные средства в размере 300 000 рублей в счет обеспечения требований в рамках рассмотрения настоящего дела.

07 ноября 2025 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда принят отказ от исковых требований ФИО1, решение Ленинского районного суда города Саратова от 24 июля 2025 года по гражданскому делу № 2-2024/2025 отменено, производство по делу прекращено.

Из текста заявления об отказе от иска ФИО1 следует, что отказ от иска является осознанным и добровольным действием, совершенным без какого-либо внешнего давления либо принуждения, в условиях понимания всех правовых последствий.

В ходе судебного заседания, представитель ответчика ссылался на то, что в настоящий момент ФИО3 не желает производить отчуждение спорного объекта. Её семья приступила к восстановлению нежилого здания «<данные изъяты>», что подтверждается заключением договора от 21 сентября 2025 года с самозанятым ФИО10 об изготовлении металлических решеток для установления на окна здания. Кроме того, заключен договор от 20 октября 2025 года с индивидуальным предпринимателем ФИО11 на проведение научно-исследовательских работ по разработке функционального зонирования территории памятника природы регионального значения «<данные изъяты>» на территории Татищевского района Саратовской области с целью возможности восстановления имущественного комплекса, а именно: здания по адресу: <адрес>., восстановления беседки-миловид на возвышенном бугре перед домом и родника около пруда, который отделан срубом и навесом и восстановления небольшой тесовой купальни рядом с ним в «Полчаниновском приусадебном парке», цена договора составила 630 000 рублей.

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь положениями статей 1, 2, 10, 420, 421, 429, 445, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» суд первой инстанции исходил из того, что по причине отсутствия оплаты в полном объеме, ФИО3 реализовала свое право отказаться от заключения договора купли-продажи и 19 апреля 2025 года возвратила истцу 160 000 рублей единым платежом, обязательства по предварительному договору купли-продажи у продавца ФИО3 прекратились с момента возврата авансового платежа, пришел к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи не является публичным, у ответчика ФИО3 отсутствует обязанность заключить его в силу закона, отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они в полной мере соответствуют фактическим обстоятельства рассматриваемого дела, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, верной оценке представленных в материалы дела доказательств.

Согласно части 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Публичным договором купли-продажи признается лишь договор розничной купли-продажи (часть 2 статьи 492 ГК РФ), при этом договор продажи недвижимости не является договором розничной купли-продажи и не является публичным договором, в связи с чем у ответчика имеется право отказать потенциальному покупателю в заключении договора.

Вопреки доводам жалобы понуждение ответчика заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащего ему имущества в отсутствие предусмотренной законом такой обязанности прямо противоречит принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ).

В отсутствие у ответчика прямо предусмотренной законом обязанности заключить договор по отчуждению принадлежащего ему имущества, правовых оснований для понуждения ответчика заключить договор у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем в удовлетворении требований судом первой инстанции отказано обоснованно.

Ответчик как собственник объекта недвижимости вправе самостоятельно определять вопрос заключения (отказа) в заключении договора купли-продажи недвижимости.

В связи с чем злоупотребления в действиях ответчика судебная коллегия не усматривает, исходя из того, что граждане действуют в своих интересах и вправе реализовывать имущество на выгодных для них условиях относительно целесообразности отчуждения имущества.

Вопреки доводам жалобы о неправомерном отказе судом первой инстанции в принятии уточненного искового заявления данное обстоятельство не является основанием, влекущим отмену состоявшегося решения, так как отказ суда в принятии уточненного искового заявления не свидетельствует о нарушении судом процессуальных прав истца, устранение которых невозможно без отмены обжалуемого судебного постановления.

В заявления об уточнении исковых требований ФИО12 просил суд признать расписку от 20 марта 2025 года, составленную между ним и ответчиком договором купли-продажи нежилого здания, заключенным между ФИО1 и ФИО3, признать право собственности ФИО1 на указанное нежилое здание, обязать Управление Судебного департамента в Саратовской области перечислить денежные средства в размере 300 000 рублей с депозитного счет дела № на банковский счет ФИО3 в счет исполнения обязательств по указанному договору купли-продажи, чем фактически изменил и предмет, и основания иска, что противоречит положениям статьи 39 ГПК РФ. При этом судебная коллегия учитывает, что истец не лишён возможности обратиться с названными требованиями как с самостоятельным исковым заявлением.

В целом доводы жалобы повторяют позицию истца, изложенную в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, эти доводы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения апелляционного определения, влияли на его обоснованность и законность, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на его субъективной оценке фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, и не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела были допущены нарушения, влекущие отмену оспариваемого решения суда.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, предусмотренных статьями 330 ГПК РФ, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Татищевского районного суда Саратовской области от 10 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 23 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: