Апелляционное определение № 33-186/2026 от 17 февраля 2026 г.

Председательствующий – Иваныш И.В. Дело № 33-186/2026

номер производства в суде первой инстанции 2-559/2025

УИД 02RS0009-01-2025-000897-32

строка статистической отчетности 2.219


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 февраля 2026 года г. Горно-Алтайск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Черткова С.Н.,

судей - Плотниковой М.В., Пустогачевой С.Н.,

при секретаре – Каишевой Т.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе главы Чемальского района Республики Алтай ФИО1 на решение Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата>, которым

исковые требования ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к Администрации МО «Чемальский район» о признании недействительными пунктов 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №, договора аренды земельного участка от <дата> № договора аренды земельного участка от <дата> №, заключенных между ФИО2 и Администрацией Чемальского района Республики Алтай, заявление о взыскании судебных расходов, удовлетворены.

Признан недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района, предусматривающий запрет арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Признан недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района, предусматривающий запрет арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Признан недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района, предусматривающий запрет арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Взысканы с Администрации Чемальского района Республики Алтай в пользу ФИО2 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 9 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Плотниковой М.В. судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с исковыми требованиями к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительными пунктов 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района Республики Алтай, взыскании судебных расходов. Кроме того, с иском к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительными пунктов 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района Республики Алтай, взыскании судебных расходов. Кроме того, с иском о признании недействительным пункта 4.4.9 договора аренды земельного участка от <дата> №. На основании ст.151 ГПК РФ указанные гражданские дела в отсутствие возражений сторон объединены в одно производство.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком по итогам аукциона заключены вышеуказанные договоры аренды, п.4.4.9. которых сторона арендатора просила арендодателя исключить как не соответствующий закону. Однако ответчик от заключения дополнительного соглашения к договору аренды на указанных условиях отказался. Истец полагает, что данные отказы незаконны, противоречат п.9 ст. 22 ЗК РФ и препятствуют осуществлению заявителем своих прав.

Не согласившись с данными отказами, истец обратился в суд с просьбой о признании недействительными пунктов 4.4.9 указанных договоров аренды и взыскании с ответчика расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

Суд принял вышеизложенное решение, с которым не согласился глава Чемальского района ФИО1, в апелляционной жалобе просит отменить его и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что материалами дела не подтверждено, что заключенные с истцом договоры аренды могли быть заключены не путем обязательного проведения торгов, а посредством индивидуального предоставления конкретному лицу по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в т.ч. п.5 ст. 39.18 ЗК РФ. В ходе судебного разбирательства не установлено, что на официальном сайте не размещалось извещение о предоставлении земельного участка в вышеуказанных целях и по истечении 30 дней со дня такого размещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, в результате чего администрация района могла принять решение о предоставлении земельного участка без проведения аукциона конкретному лицу. Судом не дана оценка доводам о том, что предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства подразумевает личное участие арендатора в использовании, в то время как земельные участки приобретаются истцом с целью их последующей реализации. Вывод суда о том, что поскольку договор аренды заключен с единственным участником аукциона, запрет на уступку прав к спорным отношениям не применим, поскольку указанное относится только к договору № от <дата>, кроме того, признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его не проведению.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО3, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Участвующий в судебном заседании посредством видеоконференц-связи представитель истца ФИО2 – ФИО4 возражал удовлетворению апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о движении настоящего административного дела размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Алтай (http://vs.ralt.sudrf.ru/).

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, поскольку сведения о наличии уважительных причин их неявки в судебное заседание отсутствуют.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений на неё, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <дата> состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельных участков.

Согласно протоколу о результатах аукциона №№ от <дата> по лоту № в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:05:010204:1255, с местоположением: <адрес>, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), предоставляемого на 20 лет, аукцион признан состоявшимся, ФИО2 признан победителем аукциона.

<дата> между истцом и ответчиком, на основании протокола о результатах аукциона от <дата> заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) площадью 962 кв.м., сроком на 20 лет.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.

<дата> истцом в адрес ответчика в досудебном порядке, в соответствии с п. 6.1 договора аренды была направлена досудебная претензия с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п. 4.4.9 указанного договора исключить.

<дата> администрацией МО «Чемальский район» отказано в заключении дополнительного соглашения к договору.

<дата> проведен аукцион на право заключения договора земельного участка в электронной форме.

Согласно протоколу №№ от <дата> ФИО2 признан победителем аукциона по лоту № – право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, аукцион состоялся.

По результатам указанного аукциона <дата> между Администрацией Чемальского района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: <адрес> кадастровый номер земельного участка №, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м, сроком на 20 лет. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.

<дата> истцом в адрес ответчика в досудебном порядке, в соответствии с п. 6.1 договора аренды направлена досудебная претензия с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п. 4.4.9 указанного договора исключить.

<дата> администрацией МО «Чемальский район» отказано в заключении дополнительного соглашения к договору.

<дата> между администрацией Чемальского района и ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона от <дата> (процедура №, лот №) заключен договор аренды земельного участка №А, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, для строительства жилого дома, площадью 1118 кв.м, сроком на 20 лет.

Согласно протоколу №№ от <дата>, аукцион по лоту № признан несостоявшимся, на участие в аукционе подана одна заявка – ФИО2

<дата> право аренды земельного участка № в пользу ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Досудебная претензия истца, направленная в адрес ответчика об исключении п. 4.4.9 указанного договора, устанавливающего запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, оставлена администрацией МО «Чемальский район» без удовлетворения, отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Не согласившись с отказами администрации Чемальского района, ФИО2 обратился в суд с исками о признании п. 4.4.9 заключенных договоров недействительными.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 447, 448, 606, 607, 615 ГК РФ, ст. 22, 39.18, 39.6 ЗК РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2021)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022 г., пришел к выводу, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в п. 18 даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

На основании п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер арендной платы.

Пунктом 14 ст. 39.12 ЗК РФ (в редакции, действующей в период проведения аукционов) предусматривалось, что в случае, если единственная заявка на участие в аукционе соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям и лицо, подавшее указанную заявку, соответствуют требованиям к участникам аукциона, указанным в извещении о проведении аукциона, уполномоченный орган заключает с таким лицом договор в порядке и на условиях, которые предусмотрены п. 13 настоящей статьи. Специализированная организация, являющаяся организатором аукциона, направляет в уполномоченный орган сведения о таком лице не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола, указанного в п.9 настоящей статьи.

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Изложенное не противоречит позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 16.05.2024 г. № 1123-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Губернатора Томской области о проверке конституционности пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой сформировавшаяся судебная практика применения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок; между предписаниями п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 7 ст. 448 ГК Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 г. № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020 и др.). Подобный подход обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота).

Ввиду особенностей долгосрочной аренды, в силу действующего законодательства, арендатору предоставляется свобода передачи земельного участка в субаренду. Включая в договоры аренды пункт, ограничивающий уступку права и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенных договоров, администрация МО «Чемальский район» нарушила права ФИО2, в связи с этим указанный пункт договоров аренды земельного участка обоснованно признан судом недействительным.

Доводы ответчика о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земель населенных пунктов основаны на ошибочном толковании норм права без учета положений Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без торгов.

Несмотря на наличие иных заявок на участие в аукционах на право заключения аренды земельных участок с кадастровыми номерами №, № и допуска участников к дальнейшему участию в процедуре, ФИО2 признан победителем аукциона в установленном порядке.

Таким образом, несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, не свидетельствует о неверном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию ответчика, исследованную судом первой инстанции, и сводятся к выражению несогласия с произведенной оценкой обстоятельств дела и с иным толкованием норм материального права.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу главы Чемальского района Республики Алтай ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции только резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения в пределах десятидневного срока для соответствующей категории дел не изменяют дату его вступления в законную силу.

Председательствующий судья С.Н. Чертков

Судьи С.Н. Пустогачева

М.В. Плотникова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 февраля 2026 года.