Определение № 33-3645/2026 от 13 апреля 2026 г.

Судья – Стрелкова С.Г.

Дело № 33-3645/2026

Суд первой инстанции дело № 2-472/2026

УИД 59RS0004-01-2025-007101-48


Определение в окончательной форме изготовлено 14.04.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 08.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Суханкина А.Н.

судей Новоселовой Д.В., Пьянкова Д.А.,

при секретаре Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо Дом» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо Дом» на решение Ленинского районного суда города Перми от 16.01.2026.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Орсо Дом» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда.

Требования обоснованы тем, что 17.06.2022 между ООО СЗ «Орсо Дом» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: ****, и после получения разрешения на ввод объекта долевого строительства участниками долевого строительства передать объект строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить цену договора путем внесения денежных средств в сроки и в размере, которые установлены договором и принять объект долевого строительства; цена договора составляет 7842200,00 рублей. В приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве определены характеристики объекта долевого строительства (квартиры), в частности, общая площадь квартиры с учетом лоджии (балкона) - 65,1 кв.м. Согласно передаточному акту от 25.03.2024, застройщик передал, а участники долевого строительства принял объект долевого строительства (квартиру), общая площадь которого определена по результатам технической инвентаризации, с учетом площади лоджии (балкона) – 64,2 кв.м., без учета площади лоджии (балкона) - 62,7 кв.м. Таким образом, по окончанию строительства застройщик передал дольщику квартиру, общая площадь которой на 0,9 кв.м. меньше проектной общей площади, указанной в договоре долевого участия (65,1 кв.м.) Передача истцу квартиры меньшей площади, чем было согласовано сторонами в договоре долевого участия, является основанием для удовлетворения требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 108417,00 рублей. 21.10.2025 истец направил ответчику досудебную претензию с требованием в добровольном порядке уплатить денежные средства в размере 108417,00 рублей. До настоящего момента ответа на претензию не поступило. Кроме того, истцу причинены нравственные страдания, которые он оценивает в 10000,00 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 16.01.2026 постановлено:

«исковые требования ФИО1 (паспорт: ***) к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо Дом» (ОГРН: **) о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда удовлетворить полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо Дом» в пользу ФИО1 денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ** от 17.06.2022 в сумме 108417 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей 00 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо Дом» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7253 рублей 00 копеек.».

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо Дом» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов ссылается на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, при вынесении судебного акта судом допущено нарушение норм материального права. По смыслу статьи 7 Закона №214-ФЗ основанием для соразмерного уменьшения договорной цены является недостаток объекта долевого строительства, как следствие отступления застройщика от условий договора. Абзацем 2 пункта 1.5 Договора долевого участия стороны признали, что общая площадь жилого помещения при передаче может отличаться не более чем на 5% от общей площади объекта долевого строительства (квартиры). Такое отклонение, по мнению общества, не является недостатком объекта долевого строительства. Считает, что данное условие договора свидетельствует о невозможности соразмерного уменьшения цены по данному основанию, в случае если отклонение площади объекта долевого строительства не превышает согласованный сторонами процент отклонения. Указанный пункт договора не противоречит положениям Закона № 214-ФЗ и предусматривает равные права застройщика и потребителя в случае изменения площади квартиры по фактическим замерам и предусматривает, что ни у одной из сторон не возникает обязанности по возврату излишне уплаченной или недоплаченной стоимости в случае изменения площади в пределах 5%. Ответчик полагает, что условиями договора долевого участия между истцами и ответчиком прописаны четко, сторонами договора определены допустимые отклонения общей площади объекта долевого строительства. Также ссылается на то, что судом первой инстанции допущено неверное толкование ценообразования по договору между сторонами, поскольку договором предусмотрена единая цена всего объекта долевого строительства, не предусмотрен порядок определения цены, исходя из стоимости квадратного метра объекта долевого строительства, а также перерасчет цены договора исходя из фактической площади объекта. Опираясь на предусмотренное статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование договора, исходя из буквального смысла его положений, определение стоимости квадратного метра объекта долевого строительства путем деления цены договора на общую проектную площадь такого объекта считают неправильным, неприменимым к отношениям сторон. Кроме того, считают, что в части производных требований о взыскании компенсации морального вреда решение также является незаконным и подлежит отмене.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому он считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель истца ФИО1 адвокат Трофимов В.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

На основании части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как указано в части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества предусмотрены в статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 17.06.2022 между ООО «СЗ «Орсо Дом» (застройщик) и ФИО1, (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № **. Квартира передается участнику долевого строительства площадью, равной общей площади жилого помещения (п.1.5 настоящего договора) (п.1.6); цена настоящего договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет 7842200,00 рублей (п.6.1); цена настоящего договора может быть изменена в случаях, предусмотренных Законом и настоящим договором (п.6.6); застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, характеристикам объекта долевого строительства, указанным в приложении № 2 к настоящему договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.7.1) (л.д.6-8).

В приложении ** к договору указаны характеристики объекта долевого строительства (квартиры): квартира расположена по адресу: ****; номер квартиры – **; назначение - жилое помещение; этаж, на котором расположена квартира, – 7; общая проектная площадь квартиры – 65,1 кв.м., количество и площади комнат квартиры – 3; 13,7 кв.м., 13,4 кв.м., 14,4 кв.м.; количество и площади помещений вспомогательного использования: кухня-ниша – 7,0 кв.м., ванная – 3,9 кв.м., санузел -1,8 кв.м., коридор – 9,3 кв.м., лоджия – 1,6 кв.м. (л.д.8 оборот).

В соответствии с передаточным актом о приемке-передаче объекта долевого строительства от 25.03.2024 застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства – квартиру, со следующими характеристиками: адрес квартиры – ****; номер квартиры - **; назначение - жилое; этаж, на котором расположена квартира, - 7; общая площадь квартиры, определенная по результатам технической инвентаризации, с учетом площади лоджии (балкона) – 64,2 кв.м.; общая площадь квартиры, определенная по результатам технической инвентаризации, без учета площади лоджии (балкона) – 62,7 кв.м.; количество и площади комнат квартиры – 2, 13,5 кв.м., 13,3 кв.м., 14,3 кв.м.; количество и площади помещений вспомогательного использования (кухня, санузел, прихожая (холл)), лоджий, веранд, балконов, террас – кухня-ниша 6,9 кв.м.; ванная – 3,9 кв.м., коридор – 9,1 кв.м., лоджия – 1,5 кв.м. (л.д.10).

Согласно выписке из ЕГРН от 27.11.2025, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****, общей площадью 62,7 кв.м (л.д.18-20).

21.10.2025 истец в адрес ответчика направил досудебную претензию о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 108417,51 рублей (л.д.12).

Ответ на претензию ответчиком дан не был.

Фактически передал истцам квартиру, общая площадь которой на 0,9 кв. меньше проектной общей площади, указанной в договоре долевого участия.

Ответчик указанное обстоятельство признал.

Оценивая фактические обстоятельства, суд пришел к выводу, что требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены соответствуют ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 и ч.1 ст.18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 108417,00 рублей.

Суд также взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда с учетом характера причиненных им нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости в размере 5 000 руб., оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере не усмотрел.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2024 г. №1916, от 19.06.2025 г. №925, от 30.12.2025 г. №2227), суд не установил, учитывая, что с претензией истец к ответчику обратился 21.10.2025, с иском в суд 19.11.2025, то есть в период действия мораторного периода для начисления штрафа.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

По окончании строительства ответчик фактически передал истцу квартиру, общая площадь которой на 0,9 кв. м меньше проектной общей площади, указанной в договоре долевого участия. Передача истцам квартиры меньшей площади, чем было согласовано сторонами в договоре долевого участия, является недостатком выполненной работы со стороны ответчика, в связи с чем требования истцов о соразмерном уменьшении покупной цены соответствуют части 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве и части 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции по существу спорных правоотношений согласуются с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021) раздела "Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств", согласно которому передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Доводы заявителя о том, что предусмотренный п. 1.5 договора предел возможных изменений общей площади жилого помещения не более чем на 5% от общей проектной площади жилого помещения не может расцениваться в качестве недостатка, который делает его непригодным для предусмотренного договором использования, а, следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований в данной части, состоятельными не являются.

Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не является недостатком строительства и не влечет изменения цены договора, может быть расценено как ущемляющее права потребителя - в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади. С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации законодатель устанавливает возможность согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади.

Вместе с тем, уменьшение объекта долевого строительства, которое не превышает 5% от общей площади жилого помещения, установлено Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства, если такое отступление будет превышать 5% от общей площади.

В заключенном сторонами договоре участия в долевом строительстве отсутствует условие о том, что разница между проектной и фактической общей площадью менее 5% не влечет изменения цены договора. Буквальное значение содержащихся в пункте 1.5 договора и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность изменения цены договора.

Указание в пункте 1.5 договора на то, что предел возможных изменений общей площади жилого помещения не более чем на 5% от общей проектной площади жилого помещения не может расцениваться в качестве недостатка, который делает его непригодным для предусмотренного договором использования, само по себе не исключает удовлетворение требований истца о соразмерном уменьшении цены договора, т.к. по смыслу положений статьи 7 Закона о долевом строительстве отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, является основанием для удовлетворения иска о соразмерном уменьшении цены договора. При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения.

Поскольку требования о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства удовлетворены правомерно и оснований для отмены решения суда в указанной части судебная коллегия не усматривает, то не имеется оснований для отмены решения суда в части удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда, т.к. при разрешении спора установлено нарушение прав истца, как потребителей, со стороны ответчика.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда первой инстанции и не опровергают изложенных выводов, сводятся к иной оценке обстоятельств дела, в связи с чем не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 16.01.2026 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо Дом» – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)