Решение № 2-7152/2019 от 16 сентября 2019 г. по делу № 2-7152/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2019 г. Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе судьи Роменской В.Н.,

при секретаре Груниной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску администрации городского округа Тольятти к ФИО2 Гусейн оглы о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,

установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в суд с иском к ФИО2 расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, мотивировав свои требования следующими доводами.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти (в настоящее время – администрация г.о. Тольятти) и ответчиком ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Московский проспект, западнее квартала 1, площадью 1032 кв. м, сроком на 49 лет для дальнейшей эксплуатации круглосуточного кафе.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельный участок был предоставлен на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов для дальнейшей эксплуатации кафе.

Ранее, вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования по гражданскому делу № по иску мэрии г.о. Тольятти к ФИО2 признании отсутствующим права на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке - круглосуточное кафе на полуфабрикатах.

Решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования администрации г.о. Тольятти к ФИО2 расторжении договора аренды земельного участка, однако апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда отменено, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Право собственности на объект капитального строительства – нежилое здание, круглосуточное кафе на полуфабрикатах с кадастровым номером № – прекращено. Данное обстоятельство является основанием для расторжения спорного договора аренды, так как нарушает п. 1 договора и меняет обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении сделки.

В судебном заседании представитель истца – ФИО5, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования, просила суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, на основании абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств;

- обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования;

- в случае неисполнения ответчиком решения суда добровольно в течение одного месяца с момента вступления в законную силу предоставить истцу право за свой счет осуществить освобождение земельного участка с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика.

В обоснование требований представитель истца также пояснила, что ответчик эксплуатирует земельный участок не в соответствии с видом его разрешенного использования.

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, предоставил в материалы дела письменный отзыв (л.д. 73-74).

Суд, выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 п. 4 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе и на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти (в настоящее время – администрация г.о. Тольятти) и ответчиком ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101159:684, расположенного по адресу: <адрес>, Московский проспект, западнее квартала 1, площадью 1032 кв. м, сроком на 49 лет для дальнейшей эксплуатации круглосуточного кафе (л.д. 6-7).

Согласно п. 1.1 договора аренды предметом договора является предоставление во временное пользование сроком на 49 лет спорного земельного участка с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатацией круглосуточного кафе, расположенного на земельном участке, являющегося объектом недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП.

В соответствии с п. 1.2.6 договора аренды на участке имеется объект: нежилое здание (круглосуточное кафе) с кадастровым номером №, общей площадью 307,6 кв. м.

Ранее, вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования по гражданскому делу № по иску мэрии г.о. Тольятти к ФИО2 признании отсутствующим права на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке - круглосуточное кафе на полуфабрикатах (л.д. 13-15). Судом установлено, что нежилое здание - круглосуточное кафе на полуфабрикатах, общей площадью 307,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, Московские пр-т, напротив 1 квартала, западнее Московского пр-та, является временным объектом, то есть не является объектом недвижимого имущества.

С учетом вынесенного решения суда, а также наличием у ответчика задолженности по оплате по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письменное сообщение с предложением расторгнуть договор аренды (л.д. 9-12), однако почтовое отправление было возвращено отправителю за истечением срока хранении. В связи с чем, истец обратился в суд с иском.

Решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования администрации г.о. Тольятти к ФИО2 расторжении договора аренды земельного участка, однако апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда отменено, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 16-24).

В связи с чем, истец обратился в суд с данным иском, в котором просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка на основании абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно, с тем, что право собственности на объект капитального строительства - нежилое здание, круглосуточное кафе на полуфабрикатах прекращено. В обоснование требований представитель истца также пояснила, что ответчик эксплуатирует земельный участок не в соответствии с видом его разрешенного использования, что также является существенным изменением обстоятельств и, следовательно, основанием для расторжения договора.

Суд не соглашается с указанными доводами представителя истца по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2, 6, 9 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 6.2 договора аренды земельного участка, за нарушение условий настоящего договора, арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, в соответствии со ст. 452 ГК РФ.

Заявляя требования о расторжении договора аренды земельного участка, администрация г.о. Тольятти ссылается на существенное изменение обстоятельств, а именно, внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО2 оглы на объект недвижимости - нежилое здание, а также на эксплуатацию ответчиком земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования.

Как следует из апелляционного определения Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, судом установлено, что на спорном земельном участке находится то же здание - круглосуточное кафе, которое функционирует, то есть земельный участок используется в соответствии с видом его разрешенного использования. При заключении договора аренды имелось решение суда от ДД.ММ.ГГГГ о признании права ответчика отсутствующим на объект недвижимости на спорном земельном участке, данное обстоятельств было известно арендодателю, внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности на объект недвижимости в 2017 г. произведено в целях исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ вне зависимости от воли ответчика.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, поскольку истец в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представил доказательства существенных изменений обстоятельств. Приведенное истцом обстоятельство о прекращении права собственности не относится к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. А эксплуатация ответчиком земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования материалам дела не подтверждена.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 61, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа Тольятти к ФИО2 Гусейн оглы о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании возвратить земельный участок – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.Н. Роменская