Решение № 2А-3639/2023 2А-3639/2023~М-3336/2023 М-3336/2023 от 19 декабря 2023 г. по делу № 2А-3639/2023

Дело № 2а-3639/2023

УИД 26RS0035-01-2023-004994-87


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 20 декабря 2023 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степанова Б.Б.,

при секретаре Семыкина В. Е.,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО2,

представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставление земельного участка в аренду,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с административным иском к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставление земельного участка в аренду.

В обоснование своего административного искового заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес> общей площадью 40910 кв.м., с кадастровым номером № сроком до ДД.ММ.ГГГГ для размещения производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. На указанном земельном участке на основании градостроительного плана земельного участка и уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ было начато строительство жилого дома. В период действия договора аренды строительство жилого дома на арендованном земельном участке окончено не было в силу материальных проблем, степень готовности объекта незавершённого строительства составила 90 %, что подтверждается техническим планом объекта незавершённого строительства от ДД.ММ.ГГГГ Также истцом было осуществлено технологическое присоединение энергопринимающих устройств вышеуказанного объекта незавершённого строительства, что подтверждается договором № об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ, другие коммуникации проведены не были, также не успел благоустроить придомовую территорию и внести сведения в ЕГРН об объекте незавершённого строительства. Согласно заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, объектом исследования является земельный участок площадью 40 910 кв. м. с кадастровым номером № расположенный по <адрес>, площадь и местоположение границ данного земельного участка в настоящее время по сведениям Государственного кадастра недвижимости границы земельного участка представлены в координатах узловых и поворотных точек, границы участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Таким образом, истец освоил выделенный земельный участок, в течении всего времени надлежащим образом осуществлял владение и пользование земельным участком, нес бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, возражений со стороны арендодателя относительно использования арендованного участка не поступало, даже после окончания срока действия договора аренды истец оплачивал арендную плату, что подтверждается чек-ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Так же согласно заключения специалистах» № от ДД.ММ.ГГГГ, объект исследования-одноэтажный жилой дом, расположенный по <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства действующих на территории РФ. Сохранение объекта исследования не создает угрозы жизни и здоровью граждан. ДД.ММ.ГГГГ, истец обратился в администрацию Шпаковского муниципального района с просьбой продлить договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, для того чтобы он смог достроить жилой дом и сдать его в эксплуатацию, входящий №. Однако, комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК ДД.ММ.ГГГГ мне было отказано, так как строение, находящееся на испрашиваемом земельном участке не зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается отказом в предоставлении муниципальной услуги от ДД.ММ.ГГГГ. Считает отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК от ДД.ММ.ГГГГ в продлении срока аренды земельного участка незаконным.

На основании изложенного, просит суд:

Признать незаконным отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка расположенного по <адрес>, общей площадью 40910 кв.м., с кадастровым номером №

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 40910 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, вид разрешённого использования: для размещения производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции без проведения торгов, сроком аренды три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Административный истец ФИО1, в судебном заседании поддержал требования, просила суд удовлетворить административный иск в полном объеме.

Представителя административного ответчика комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО2., в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО2., в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок реализации данного права и не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания. В соответствии со статьей 71 (пункт "о") Конституции Российской Федерации они определяются федеральными законами, в том числе Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 59 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд учитывает, что правосудие по административным делам в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 14), а суд осуществляет руководство процессом, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность (ч. 2 ст.12).

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, между администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК и ФИО1 заключен договор аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40910 кв. м, расположенный по <адрес>, на основании постановления Главы Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Постановлением Главы Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК № от ДД.ММ.ГГГГ изменено разрешенное использование земельного участка с КН: №, площадью 40910, расположенного по <адрес> с «размещения производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции» на «ИЖС» с кодом по классификатору 2.1.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды в части разрешенного использования земельного участка с КН: №, площадью 40910, расположенного по <адрес> с «размещения производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции» на «ИЖС».

ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка с КН: №, площадью 40910, расположенного по <адрес> по заявлению ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подал в администрацию уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на указанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района СК вынесено уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства №, согласно которого следует, что указанные в уведомлении параметры объекта индивидуального строительства соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилого строительства на земельном участке с КН: №, расположенного по <адрес>.

На данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки 50,6 кв.м., степень готовности которого составляет 90% согласно технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление за заключение договора аренды по спорному земельному участку.

ДД.ММ.ГГГГ за № комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского округа СК дан отказ в предоставлении спорного земельного участка в аренду в связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, административный истец ФИО3 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020248:306, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Сведений о том, что арендатору земельный участок предоставлялся в аренду на срок 3 года для завершения строительства, что исключало бы возможность предоставления земельного участка в аренду на срок 3 года для завершения строительства, стороной ответчика суду не представлено.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставление земельного участка в аренду.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставление земельного участка в аренду, - удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка расположенного по <адрес>, общей площадью 40910 кв.м., с кадастровым номером №

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 40910 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, вид разрешённого использования: для размещения производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции без проведения торгов, сроком аренды три года.

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2023 года

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов