Апелляционное определение № 33А-3030/2026 33А-48776/2025 от 18 января 2026 г.

Судья: Захарова Е.А. Дело № 33а-3030/2026 (2а5111/2025;)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск

Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Редченко Е.В.,

судей Захарова Р.П., Мазур В.В.,

при помощнике судьи Набиуллиной К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Истринского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу по административному исковому заявлению ФИО1 к Управления Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от <данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации прав, об обязании погасить запись об ипотеке,

заслушав доклад судьи Редченко Е.В.,

объяснения представителя Управления Росреестра по Московской области – ФИО2,

установила:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Московской области и просил:

- признать незаконным приостановление Управлением Росреесттра по Московской области государственной регистрации погашения регистрационной записи по ипотеке по заявлению от <данные изъяты> №MFC-0555/2025-521840-1 незаконным;

- обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственную запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона на объект недвижимого имущества, квартиру: расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

В обоснование требований указывалось, что ФИО1 обратился через отделение МАУ «МФЦ» муниципального округа Истра с заявлением №MFC-0555/2025-521840-1 о прекращении ограничений прав на объект недвижимости и обременения объекта недвижимости.

<данные изъяты> в адрес административного истца от Управления Росреестра по Московской области поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в соответствии с которым основанием для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации прав послужило то, что в соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течении трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае если не выдана закладная : совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке представлено ФИО1 Следовательно, с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Данное решение административный истец считал незаконным и нарушающим его права, поскольку наследнику переходят все права наследодателя в том же виде со всеми ограничениями и обременениями, которые существовали на день открытия наследства. Наличие формального указания на несуществующее обременение наследуемого имущества нарушает права истца и препятствует к выдаче свидетельства о праве на наследство и регистрацию права собственности. Прекращение залога в правоотношениях по договору пожизненного содержания с иждивением происходит с прекращением обязательства пожизненного содержания, к числу которых относится и смерть рентополучателя.

Решением Истринского городского суда Московской области от <данные изъяты> требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Московской области просит об отмене решения суда, ссылаясь на то, что <данные изъяты> приостановлений государственной регистрации за №MFC-0555/2025-521840-1 Управление не принимало. Запись об ипотеке на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, была внесена <данные изъяты> на основании договора пожизненного содержания с иждивением заключено между ФИО3 и ФИО4 Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залога недвижимости)» не содержит норм, о том, что в случае смерти залогодержателя ипотека погашается по заявлению залогодателя (или его наследника) с предоставлением свидетельства о смерти залогодержателя.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения вившегося лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

В соответствии с частью 1 статьи 42 этого Федерального закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.

В силу части 2 статьи 54 названного Федерального закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Пунктом 2 части 1 статьи 26 указанного Федерального закона предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что 20 октября 2001 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому ФИО3 предала в собственность ФИО4 квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 36,5 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>. На основании данного договора ФИО4 на указанную квартиру было получено свидетельство государственной регистрации права от <данные изъяты><данные изъяты>.

<данные изъяты> ФИО3 умерла.

ФИО4 умерла <данные изъяты>.

После смерти ФИО4 ФИО1, обратился к нотариусу Истринского нотариального округа Московской области ФИО5 с заявлением об открытии наследства, на основании которого <данные изъяты> было заведено наследственное дело <данные изъяты>. В справке нотариуса от <данные изъяты> указано, что ФИО1 является единственным наследником.

<данные изъяты> ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Московской области, через отделение МАУ «МФЦ» муниципального округа Истра с заявлением о прекращении ограничений прав на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 36,5 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, приложив свидетельство о государственной регистрации права, справку от <данные изъяты><данные изъяты>, свидетельство о смерти от <данные изъяты>, свидетельство о смерти от <данные изъяты>. Заявлению был присвоен номер <данные изъяты>

<данные изъяты> Управлением Росреестра по Московской области было вынесено уведомление КУВД-001/2025-34710518/1 в котором указано, что в соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от <данные изъяты> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течении трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке представлено ФИО1 Следовательно, с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Государственная регистрация была приостановлена до <данные изъяты>.

Решением Управления Росреестра по Московской области от <данные изъяты> № КУВД-001/2025-34710518/2 в погашении записи об ипотеке было отказано на основании статьи 27 Федерального закона от <данные изъяты> N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Признавая незаконным оспариваемое решение, городской суд исходил из того, что административным истцом в материалы дела представлены свидетельство о смерти ФИО3 (получателя ренты), ФИО4 (плательщик ренты), а также свидетельство о государственной регистрации права на основании договора пожизненного содержания от <данные изъяты>, в связи с чем, требования административного ответчика не исполнимы и не соответствуют положениям частей 9, 10 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Городским судом отмечено, что в статье 20 Федерального закона №122-ФЗ от 16 июля 1998г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», закреплен перечень случаев, по которым в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Указанное основание прямо предусмотрено законом и с учётом положения пункта 25 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости», и не требует приложения к заявлению иных документов к погашению регистрационной записи об ипотеке, кроме свидетельства о смерти рентополучателя. Совместного заявления залогодателя и залогодержателя в указанных случаях быть не может, ввиду смерти получателя ренты. Прекращение залога в правоотношениях по договору пожизненного содержания с иждивением происходит с прекращением обязательств пожизненного содержания, к числу которых относится смерть рентополучателя.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с решением городского суда.

В соответствии с частями 11, 12 и 13 статьи 53 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (пункт 1).

В соответствии с разъяснениями в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу разъяснений в пункте 53 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частями 1, 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 56 того же постановления Пленума зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Из вышеприведенных положений и разъяснений законодательства следует возможность оспаривания обременения недвижимого имущества путем предъявлением иска к залогодержателю или его правопреемникам.

Согласно статье 605 Гражданского кодекса РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (пункт 1).

Однако ввиду смерти рентополучателя ФИО3, в данном случае отсутствует лицо, способное быть ответчиком по оспариванию зарегистрированного обременения, в связи с чем необходимо отметить, что в силу пункта 1 части 1 статьи 262, статей 264, 265 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или невозможности восстановления утраченных документов. В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов (статья 267 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Согласно части 3 статьи 263 ГПК РФ если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.

Принимая во внимание отсутствие ответчика (ФИО3 ввиду смерти), спор о праве установление факта прекращения залога мог быть рассмотрен в порядке особого производства, предусмотренного главой 28 ГПК РФ, с привлечением к участию в деле заинтересованных лиц.

Указанного подхода придерживается высшая судебная инстанция (определение от 08 апреля 2025 N 25-КГ24-17-К4).

Учитывая, что смерть рентополучателя является основанием для прекращения договорных обязательств, однако прекращение обязательства не может являться самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке, поскольку в силу публично-правового характера регистрируемых залоговых отношений для них предусмотрен особый порядок, указанный в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также принимая во внимание, что лицо, обратившееся в регистрирующий орган (ФИО1), не является участником договора ренты, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», а также ввиду отсутствия решения суда по гражданскому делу по его заявлению о признании спорного обременения прекращенным, ФИО1 не имел права для обращения в регистрирующий орган в целях регистрации прекращения обременения.

Кроме того, следует отметить, что ФИО1 в регистрирующий орган не представлено свидетельство о праве на наследство, которое в силу пункта 13.2 Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав (утверждены решением Правления ФНП от <данные изъяты>, протокол N 03/19) и является документом, подтверждающим право на указанное в нем наследство, в состав которого входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства. Представленная ФИО1 справка об открытии наследства и о том, что он является единственным наследником, не подменяет свидетельство о праве на наследство. Более того, до настоящего времени наследственное дело все еще открыто, что следует из общедоступных сведений с сайта ФНП.

Следовательно, основания для принятия оспариваемого решения (обращение в регистрирующий орган ненадлежащего лица) имелись.

Оспариваемое решение принято в пределах полномочий регистрирующего органа и в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», Административным регламентом по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (утвержден приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> N 278), Порядком ведения ЕГРН (утвержден приказом Росреестра от <данные изъяты> N П/0514).

С учетом изложенного, оснований для признания оспариваемого решения незаконным, у городского суда не имелось.

Решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении административного иска ФИО1 к Управления Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от <данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации прав, об обязании погасить запись об ипотеке.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи