Решение № 2-701/2026 от 13 апреля 2026 г. по делу № 2-701/2026

к делу № 2-701/2026

УИД 75RS0001-02-2025-006738-70


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 апреля 2026 г. ст. Северская

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Артеменко Н.Г.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО4,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску,

ответчика по встречному иску

(путем видеоконференц-связи) ФИО5,

представителя ответчика по первоначальному иску,

истца по встречному иску ФИО19А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению ИП ФИО1 ФИО16 к ФИО2 ФИО17 о взыскании неустойки, встречному исковому заявлению ФИО2 ФИО18 к ИП ФИО1 ФИО20 о признании сделки мнимой,

установил:

ИП ФИО1 ФИО21. обратилась в суд с иском к ФИО2 ФИО22 о взыскании неустойки. В обоснование исковых требований указано, что между ИП ФИО1 ФИО23 и ФИО2 ФИО24. заключен агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение осуществить поиск покупателя (правоприобретателя) объекта недвижимого имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (п. 1.1 договора). На основании п. 1.1.1 договора ориентировочная стоимость отчуждаемого объекта составила 10 000 000,00 рублей. В соответствии с п. 3.1 договора размер агентского вознаграждения составляет 300 000,00 рублей. Согласно п. 3.2 договора принципал обязуется уплатить агенту вознаграждение на основании отчета агента в день заключения сделки с объектом недвижимости. На основании п.п. 2.2.1 договора агент обязуется найти покупателя на объект недвижимого имущества, используя все законные методы и инструменты (реклама и т.д.), вести переговоры, а также составить проект договора об отчуждении объекта недвижимого имущества, передаточного акта и иных документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности (сделки, подлежащей государственной регистрации) на объект недвижимости. Исходя из п. 5.1 договора, срок действия договора установлен до 25.11.2024 г. включительно, а в части расчетов между сторонами – до полного исполнения всех обязательств. Пункт 5.2 закрепляет продление договора на тех же условиях и на тот же срок, в случае если ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить действие договора. Соответственно, на сегодняшний день договор считается действующим, поскольку п. 5.3 договора закрепляет, что расторжение договора возможно лишь по письменному соглашению сторон. Соглашения о расторжении данного договора составлено не было. На основании открытых источников Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии агентом установлено, что принципал 10.12.2024 г. самостоятельно перерегистрировал объект недвижимого имущества, заключив сделку по отчуждению объекта недвижимости по адресу: <адрес>, кадастровый №, с найденным принципалом покупателем самостоятельно. Согласно п. 2.1.5 договора, принципал обязуется в период действия агентского договора не заключать аналогичных агентских договоров с третьими лицами и воздерживаться от самостоятельной деятельности, являющейся предметом настоящего договора (размещать объявления о реализации объекта недвижимости в сети Интернет, печатных изданиях и т.д., вести переговоры и проводить осмотры объекта недвижимости без участия агента и т.д.). По мнению истца, осуществив регистрацию права собственности самостоятельно, принципал нарушил условия агентского договора. Согласно п. 2.1.6 агентского договора самостоятельное заключение принципалом сделки с найденным агентом покупателем объекта недвижимости, его аффилированным лицом либо лицом, находящимся в родстве или свойстве, считается фактом исполнения обязательств агентом по агентскому договору. Пунктом 4.1 договора установлено, что при нарушении принципалом условий договора без уважительных причин, в том числе, если он не будет присутствовать лично или не обеспечит своего уполномоченного представителя в назначенный день для совершения необходимых действий по заключению сделки с объектом недвижимости, либо заключит аналогичный агентский договор с третьим лицом или будет осуществлять самостоятельную деятельность, являющуюся предметом настоящего договора, принципал уплачивает неустойку агенту в размере 50 % от агентского вознаграждения. Истцом добросовестно исполнялись все условия договора, выражающиеся в поиске покупателя и подготовке документов для сделки купли-продажи недвижимого имущества, однако ответчик своими действиями по самостоятельному поиску покупателя и дальнейшей продажи квартиры без участия агента допустил существенные нарушения условий договора, что в соответствии с п. 4.1 договора влечет за собой ответственность принципала перед агентом в виде выплаты неустойки в размере 50 % от агентского вознаграждения.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ИП ФИО1 ФИО25. просит взыскать с ФИО2 ФИО26. в ее пользу неустойку в размере 150 000 рублей за нарушение условий агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 500 рублей.

Не согласившись с иском, ответчик ФИО2 ФИО27. подал к ИП ФИО1 ФИО28. встречный иск о признании сделки мнимой, в котором просит признать агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 ФИО29. и ФИО2 ФИО30 мнимой сделкой.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 ФИО31. ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ИП ФИО1 ФИО32. заключен агентский договор №, по условиям которого принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение осуществить поиск покупателя (правообладателя) объекта недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Отчет и иные доказательства фактического оказания услуг ему предоставлены не были, поскольку обязательства агентом, предусмотренные п. 2.2.1 договора, не исполнены в полном объеме, за исключением размещения агентом на открытых рекламных площадках сети Интернет объявления о продаже объекта. Заключение сделки о продаже объекта недвижимого имущества при участии агента произведено не было, покупатель не найден, сделка не заключена. Поскольку действия агента в период действия договора не давали никаких результатов, им и его супругой неоднократно посещался офис компании с просьбой о смене риэлтора. Новый риэлтор также активных действий не принимал, кроме размещения объявления о продаже на общедоступных площадках в сети Интернет, что само по себе не требует специальных навыков и квалификации и не может расцениваться как профессиональная деятельность. В связи с тем, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали какие-либо результаты по продаже квартиры, ФИО2 ФИО33. было принято решение отказаться от услуг агента, о чем риэлтор был оповещен посредством телефонной связи. После данной беседы какие-либо действия со стороны риэлтора по исполнению ранее принятых на себя обязательств не осуществлялись, диалогов не велось. Истец полагает, что агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, то есть является мнимой и ничтожной сделкой. Мнимость агентского договора подтверждается тем, что на протяжении срока действия договора, а именно до ДД.ММ.ГГГГ, агентом не предоставлялись отчеты о результатах исполнения взятых на себя обязательств, обязательства по договору агентом выполнены не были.

Истец ИП ФИО1 ФИО34. в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, ее представитель на основании доверенности ФИО5, участвующий в судебном заседании путем системы видеоконференц-связи, настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, в письменном отзыве на встречное исковое заявление указал, что обязательным условием для признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон и отсутствие у них намерений исполнять сделку либо требовать ее исполнения. В данном случае указанные признаки отсутствуют. Агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ № был подписан сторонами, реально исполнялся агентом. Как следует из материалов дела и не оспаривается самим ФИО2 ФИО35., агент приступил к исполнению своих обязательств: разместил на открытых рекламных площадках в сети «Интернет» объявления о продаже объекта недвижимости, осуществлял иные действия по поиску покупателя. Сам факт обращения ФИО2 ФИО39. к агенту с просьбой о смене риэлтора подтверждает, что договор исполнялся и у сторон имелся реальный интерес к его реализации. Доводы ФИО2 ФИО38. о том, что договор не исполнялся должным образом (отсутствие результата, малоактивные действия риэлтора) не свидетельствуют о мнимости сделки. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств одной из сторон не является основанием для признания сделки мнимой, а может служить основанием для расторжения договора. По мнению ИП ФИО1 ФИО40., обращение ФИО2 ФИО37. со встречным иском является попыткой избежать договорной ответственности за самостоятельную продажу квартиры в период действия агентского договора, что является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Агентский договор был заключен в надлежащей форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, реально исполнялся, что исключает возможность признания договора мнимым.

Ответчик ФИО2 ФИО41. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в письменных возражениях на иск указал, что обязательства по агентскому договору агентом не исполнены, что исключает выплату вознаграждения. На протяжении срока действия агентского договора отчеты о результатах исполнения агентом взятых на себя обязательств ему не предоставлялись, какие-либо активные действия, помимо размещения объявления в сети «Интернет», агентом не совершались. ФИО2 ФИО44 отказался от исполнения агентского договора, уведомив агента посредством телефонного звонка. При этом ФИО2 ФИО42., не утратив желание продать принадлежащий ему объект недвижимости, принял собственные меры для его продажи.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 ФИО43 на основании доверенности ФИО13 в судебном заседании просила удовлетворить встречные исковые требования ФИО2 ФИО45., исковые требования ИП ФИО1 ФИО46 просила оставить без удовлетворения.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.

На основании части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 307 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в названном Кодексе (пункт 2).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3).

В соответствии с требованиями статьи 309 и пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу (пункт 44).

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В соответствии со статьей 1006 Гражданского кодекса РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 1008 Гражданского кодекса РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

В силу статьи 1011 Гражданского кодекса РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Так, в частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса РФ (глава 49) по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 1 статьи 990 Гражданского кодекса РФ (глава 51) по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В обоих последних случаях предметом договоров могут являться совершаемые поверенным (комиссионером) определенные юридические действия, в то время как нормами главы 52 ГК об агентировании предусмотрено наделение принципалом агента полномочиями на совершение как юридических, так и иных действий от своего имени.

Тем самым агентский договор отличается от других посреднических договоров более широким предметом действия, поскольку по нему агентом по поручению принципала совершаются как юридические, так и фактические действия.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 ФИО47 с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником квартиры площадью 88,00 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 23).

Согласно выписке из ЕГРИП от 12.01.02025 г. ФИО1 ФИО48. с ДД.ММ.ГГГГ имеет статус индивидуального предпринимателя с основным видом экономической деятельности – деятельность в области права (код 69.10), с дополнительными видами экономической деятельности, в том числе – предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого/нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе (код 68.31.11, 68.31.12) (л.д. 28-38).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 ФИО49. и ФИО2 ФИО50 заключен агентский договор №, по условиям которого принципал ФИО2 ФИО51 поручил агенту МП ФИО1 ФИО52 за вознаграждение в размере 300 000 рублей осуществить поиск покупателя (правопреобретателя) объекта недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, ориентировочной стоимостью 10 000 000 рублей (л.д. 19-22).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора агент принял на себя обязательства по поиску (подбору) потенциального покупателя отчуждаемого объекта недвижимости, используя все законные методы и инструменты (реклама и т.д.), ведению переговоров, составлению проекта договора об отчуждении объекта недвижимого имущества, передаточного акта и иных документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности (сделки, подлежащей государственной регистрации) на объект недвижимости.

Отчет агента составляется в день исполнения обязательств по агентскому договору (пункт 2.2.2).

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок действия договора установлен с момента его заключения и до ДД.ММ.ГГГГ включительно, в части расчетов между сторонами – до полного исполнения всех обязательств.

Согласно пункту 5.2 договора, если ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить действие договора, то настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 ФИО53. ссылался на неисполнение ИП ФИО1 ФИО54. условий договора в части, касающейся обязанности последней совершить действия по поиску потенциальных покупателей квартиры и по представлению отчетов о результатах своих действий, а также ссылался на обращение к ответчику по встречному иску с требованиями об отказе от исполнения агентского договора.

В свою очередь, возражая по существу встречного иска, сторона ответчика ИП ФИО1 ФИО56 представила суду отчеты агента по рекламе, маркетинговый анализ, переписку сторон, согласно которым во исполнение агентского договора агент размещал объявления о продаже объекта недвижимости в сети «Интернет», делал анализ рынка продажи недвижимости, стоимости аналогичных объектов, указывал ФИО3 ФИО55 на необходимость разместить в сети «Интернет» видеоролик, снятый в квартире, делал предложения по снижению стоимости объекта.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (стать 178, пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Если сделка нарушает установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

Исходя из смысла приведенной выше правовой нормы мнимость сделки обусловлена тем, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для данного вида сделок, стороны не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, т.е. не имеют намерения исполнять либо требовать исполнения этой сделки.

В рассматриваемом случае заключенный сторонами договор предполагает действия истца по поручению ответчика только по совершению фактических действий в целях последующего принятия принципалом решения о заключении договора о продаже принадлежащей ему квартиры с подысканным агентом лицом.

Исходя из условий заключенного сторонами договора, предметом которого являются фактические действия истца, совершаемые хотя за свой счет, но по поручению ответчика, с одной стороны, и наличие в договоре условия об агентском вознаграждении истца, с другой стороны, а также в целом действительную волю сторон при его заключении и форму последующего закрепления исполнения истцом своих обязательств, по мнению суда, имеются основания для признания договора реальным, заключенным и квалификации его как агентского.

Суд полагает, что условия договора от ДД.ММ.ГГГГ № не противоречат требованиям действующего законодательства, условия сделки определены по усмотрению сторон, участники сделки при ее заключении действовали в своем интересе.

При этом ни одна из сторон агентского договора условия агентского договора не оспаривает.

Подписывая договор, ФИО2 ФИО57. имел намерения создать правовые последствия, характерные для агентского договора, в виде поиска покупателя принадлежащей ему квартиры, агент приступил к исполнению своих обязательств: разместил на открытых рекламных площадках в сети «Интернет» объявления о продаже объекта недвижимости, осуществлял маркетинговые исследования, поддерживал связь с ФИО2 ФИО58. посредством переписки в мессенджерах с номера телефона, где отчитывался о проделанной работе, выдвигал предложения по ускорению продажи.

Действительно, сам факт обращения ФИО2 ФИО59 к агенту с просьбой о смене риэлтора подтверждает, что у ФИО2 ФИО60 имелся реальный интерес к его реализации, то есть он воспринимал договор как действующий.

Пунктом 6.2 агентского договора предусмотрено право агента направить принципалу сообщения о ходе и результатах исполнения агентского договора в письменной форме по адресу регистрации принципала, а также путем направления сообщений смс на мобильный телефон, электронных писем, электронных сообщений в мессенджерах в сети Интернет.

Доводы истца по встречному иску об отсутствии отчетов агента о проделанной работе опровергаются предоставленной стороной ответчика по встречному иску перепиской в период действия договора. Кроме того, по условиям агентского договора, отчет агента составляется в день исполнения обязательств по агентскому договору, то есть в день заключения сделки (пункты 2.1.2, 2.2.2 договора).

Несмотря на предпринятые агентом действия, сделка при посредничестве агента заключена не была, соответственно, отчет агента не составлялся.

В данном случае отсутствуют признаки мнимости оспариваемой ФИО2 ФИО61 сделки, поскольку договор сторонами исполнялся. С учетом этого отсутствуют основания для вывода о том, что агентский договор на самом деле был заключен истцом ИП ФИО1 ФИО63. и ФИО2 ФИО62. для вида, фиктивно, а потому оснований для признания агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным по признаку его мнимости не имеется.

Ссылка ФИО2 ФИО64. на то, что он отказался от исполнения агентского договора, уведомив агента посредством телефонного звонка, судом признается несостоятельной, исходя из того, что в силу пункта 5.3 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ № договор может быть изменен или расторгнут только по письменному соглашению сторон. При этом доказательств соблюдения указанного условия о расторжении агентского договора суду не представлено.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением участников процесса, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (статьи 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Соответственно, разумно и добросовестно используя предоставленные законодательством процессуальные права, ФИО2 ФИО65. был обязан доказать необоснованность имущественных притязаний, в том числе не исполнение агентом условий агентского договора надлежащим образом.

По смыслу положений главы 39 и главы 51 Гражданского кодекса РФ, договором возмездного оказания услуг или агентским договором могут охватываться разнообразные услуги, среди которых (в зависимости от характера деятельности услугодателя – исполнителя услуг - агента) выделяют услуги связи, медицинские, консультационные, аудиторские информационные, образовательные и некоторые другие.

С учетом конкретных особенностей отдельных видов услуг осуществляется дальнейшая нормативная регламентация порядка их предоставления, как в специальных законах, так и в принимаемых в соответствии с ними Правительством РФ правилах оказания отдельных видов услуг.

Предметом агентского договора, заключенного сторонами, является совершение фактических действий или осуществление определенной деятельности агентом/исполнителем. При этом перечень конкретных услуг в договоре не поименован.

Ответчиком не представлено суду достоверных доказательств не исполнения стороной истца агентского договора надлежащим образом, учитывая, что сторона ФИО2 ФИО66 в судебном заседании не оспаривала факт подписания договора, размещение агентом рекламных объявлений, наличие письменных отчетов агента, то есть оказание услуг по поиску и привлечению возможных покупателей объекта недвижимости. Отсутствие правового результата само по себе не свидетельствует о ненадлежащем качестве оказываемых агентом услуг.

Рассматривая требования ИП ФИО1 ФИО67 о взыскании предусмотренной агентским договором неустойки, суд приходит к следующему.

Пунктом 2.1.5 агентского договора установлена обязанность принципала в период действия агентского договора не заключать агентских договоров с третьими лицами и воздерживаться от самостоятельной деятельности, являющейся предметом настоящего договора (размещать объявления о реализации объекта недвижимости в сети Интернет, печатных изданиях и т.д., вести переговоры и проводить осмотры объекта недвижимости без участия агента и т.д.).

Согласно пункту 2.1.6 агентского договора самостоятельное заключение принципалом сделки с найденным агентом покупателем объекта недвижимости, его аффилированным лицом либо лицом, находящимся в родстве или свойстве, считается фактом исполнения обязательств агентом по агентскому договору, о чем агентом направляется соответствующее уведомление в соответствии с порядком, установленным договором.

Пунктом 4.1 договора установлено, что при нарушении принципалом условий договора без уважительных причин (временная нетрудоспособность и т.п.), в том числе, если он не будет присутствовать лично или не обеспечит своего уполномоченного представителя в назначенный день для совершения необходимых действий по заключению сделки с объектом недвижимости, либо заключит аналогичный агентский договор с третьим лицом и будет осуществлять самостоятельную деятельность, являющуюся предметом настоящего договора, принципал уплачивает неустойку агенту в размере 50 % от установленного агентским договором размера агентского вознаграждения.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия агентского договора, между ФИО2 ФИО68 (Продавец) и ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость объекта определена сторонами договора в размере 10 129 250 рублей (л.д. 86-90).

10.12.2024 г. осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру.

01.09.2025 г. ИП ФИО1 ФИО69 в адрес ФИО2 ФИО70 направлена претензия о выплате неустойки по заключенному между сторонами агентскому договору от 25.07.2024 г. в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии (л.д. 15-17).

Требования указанной претензии ответчиком по первоначальному иску в добровольном порядке не исполнены.

В силу статьи 1007 Гражданского кодекса РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Поскольку договор содержит запрет принципалу (ФИО2 ФИО71 заключать аналогичные договоры с другими агентами либо вести самостоятельную деятельность, аналогичную той, которая является предметом агентского договора, предусмотренный пунктом 1 статьи 1007 ГК РФ, который в период действия договора ФИО2 ФИО72. был нарушен, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с лицом, не являющимся покупателем, привлеченным агентом, требования о взыскании с ФИО2 ФИО73 установленной пунктом 4.1 договора неустойки в размере 50 % агентского вознаграждения являются обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая действительный размер ущерба, причиненный в результате нарушения ответчиком ФИО2 ФИО74 взятых на себя обязательств, то обстоятельство, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком, суд приходит к выводу о том, что заявленная истцом неустойка в сумме 150 000 рублей не является чрезмерно завышенной.

В связи с тем, что договоренность сторон о неустойке соответствует требованиям статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ, суд не находит оснований для ее уменьшения по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку размер ее соразмерен последствиям нарушения обязательства, ответчик по первоначальному иску не заявлял о снижении неустойки, доказательств ее несоразмерности не представил.

При таких обстоятельствах заявленная ИП ФИО1 ФИО75 сумма неустойки подлежит взысканию в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К судебным расходам, которые просит взыскать ИП ФИО1 ФИО76. с ответчика по первоначальному иску согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, относятся судебные расходы, состоящие из государственной пошлины.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину исходя из цены иска в размере 5500 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции с учетом положений пункта 3 статьи 333.36 НК РФ освобождаются истцы - инвалиды I или II группы.

Из представленной ответчиком ФИО2 ФИО77 справки МСЭ-2021 № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчику установлена вторая группа инвалидности по заболеванию, полученному в период военной службы бессрочно.

Поскольку ФИО2 ФИО78 является ответчиком по настоящему иску, на него положения пункта 2 статьи 333.36 НК РФ не распространяются, в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика ФИО2 ФИО79 в пользу ИП ФИО1 ФИО80 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ИП ФИО1 ФИО81 к ФИО2 ФИО82 о взыскании неустойки - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 ФИО83, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина РФ серии № №, в пользу ИП ФИО1 ФИО84 (ИНН <***>, ОГРНИП №,) неустойку по агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 500 (пять тысяч пятьсот) рублей, а всего подлежит взысканию 155 500 (сто пятьдесят пять тысяч пятьсот) рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 ФИО85 к ИП ФИО1 ФИО86 о признании агентского договора ничтожной (мнимой) сделкой - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Г. Артеменко

Мотивированное решение суда составлено 14.04.2026 г.

Председательствующий: Н.Г. Артеменко