Апелляционное определение № 11-112/2026 11-9156/2025 от 5 апреля 2026 г.

Дело №11-112/2026 Судья: Волынкин А.А.

Дело №2-646/2025

УИД 74RS0013-01-2025-000718-12


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 апреля 2026 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Тимонцева В.И., Селивановой И.В.,

при помощнике судьи Валитовой Е.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 28 мая 2025 года по иску администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Тимонцева В.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения ответчика ФИО1, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Администрация Верхнеуральского городского поселения Челябинской области обратилась в суд с иском к ФИО1, с учетом его уточнений о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №43 от 11 октября 2021 года по арендной плате за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в размере 1627140 рублей, неустойки за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в размере 544278 рублей 33 копейки.

В обоснование иска указала, что 11 октября 2021 года между администрацией Верхнеуральского городского поселения Челябинской области и ФИО1 заключен договор аренды №43 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком по 11 октября 2031 года. Согласно условиям договора аренды, размер арендной платы составил 813570 рублей в год. ФИО1 обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнена, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в сумме 1627140 рублей, на которую начислена пени за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в сумме 544278 рублей 33 копейки. Ранее администрация Верхнеуральского городского поселения Челябинской области уже обращалась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за предыдущие периоды. Решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 09 октября 2023 года с ФИО1 в пользу администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области взыскана задолженность по арендной плате за период с 11 октября 2021 года по 31 декабря 2022 года в размере 1019021 рубль 87 копеек.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области – ФИО13 Ю.В. исковые требования поддержал, ответчик ФИО1, его представитель ФИО12 А.А. против удовлетворения иска возражали.

Суд постановил решение, которым исковые требования администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области к ФИО1 удовлетворил частично. Взыскал с ФИО1 в пользу администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области задолженность по договору аренды земельного участка №43 от 11 октября 2021 года в размере 1846125 рублей 93 копейки, в том числе: сумму основного долга - 1627140 рублей, пени - 218985 рублей 93 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области отказал. Также взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 33461 рубль.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что предоставленный ему в аренду земельный участок невозможно использовать по целевому назначению для строительства здания шиномонтажной мастерской и магазина, ввиду отсутствия к земельному участку подъездных путей. Полагает, что судом оставлено без внимания, что решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области по делу №2-502/2025 заключенный между ним и администрацией Верхнеуральского городского поселения Челябинской области договор аренды земельного участка расторгнут по указанным основаниям, при этом администрация Верхнеуральского городского поселения Челябинской области исковые требования о расторжении договора аренды признала. Считает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для освобождения его от обязанности по внесению арендных платежей в спорный период. Ссылается на то, что судом не обосновано было отказано в удовлетворении заявленного им ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы, которая подтвердила бы факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация Верхнеуральского городского поселения Челябинской области просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения, ссылаясь на то, что спорный земельный участок принят ответчиком 11 октября 2021 года по передаточному акту без каких-либо замечаний и использовался с 2021 года весь спорный период без предъявления каких-либо претензий. По сведениям публичной кадастровой карты к земельному участку имеется свободный доступ и проезд, что свидетельствует о наличии у ответчика беспрепятственной возможности доставки на земельный участок строительных материалов и проведения работ по возведению нежилого здания. Указывает, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность истца по организации подъездных путей к земельному участку.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения ответчика ФИО1, проверив законность и обоснованность принятого судебного постановления в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия оснований к отмене решения суда первой инстанции не установила.

В соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пп.7 п.1 ст.1, п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 октября 2021 года по результатам проведенного аукциона между администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области (Арендодателем) и ФИО1 (Арендатором) заключен договор арены №43 земельного участка с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м., категория земель – земле населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства нежилого здания – шиномонтажной мастерской, магазина.

Договор аренды заключен на срок с 11 октября 2021 года по 11 октября 2031 года.

Размер арендной платы составляет 813570 рублей в год, которая уплачивается ежегодно, не позднее 15 ноября.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор уплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Земельный участок с кадастровым номером 74:06:1002007:63 принят ФИО1 по акту приема-передачи 11 октября 2021 года.

Решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 09 октября 2023 года с ФИО1 в пользу администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области взыскана задолженность по договору аренды №43 от 11 октября 2021 года по арендной плате за период с 11 октября 2021 года по 31 декабря 2022 года в сумм???????????????

24 января 2022 года на заседании градостроительного совета при администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области принято решение о возможности строительства торгового центра на земельном участке по адресу: Челябинская область, г.Верхнеуральск, ул.Южная, №19/1, при условии согласования подъездных путем к земельному участку.

23 октября 2024 года ФИО1 обратился в администрацию Верхнеуральского городского поселения Челябинской области с заявлением о предоставлении сведений о наличии подъездных путей к земельному участку для строительства нежилого здания и его дальнейшего использования в коммерческих целях.

Сообщением от 28 ноября 2024 года администрация Верхнеуральского городского поселения Челябинской области направила в адрес ФИО1 схему подъездного пути к земельному участку.

Решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 10 апреля 2025 года договор аренды №43 от 11 октября 2021 года земельного участка с кадастровым номером № расторгнут.

Ответчиком ФИО1 обязанность по внесению арендной платы за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года не исполнена, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 1627140 рублей (813570 руб. * 2 года).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 ненадлежащим образом исполнены обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №43 от 11 октября 2021 года за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в сумме 1627140 рублей, в связи с чем пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1627140 рублей, а также неустойки за период с 16 ноября 2023 года по 31 декабря 2024 года в сумме 218985 рублей 93 копейки, не усмотрев оснований для взыскания неустойки за период с 01 января 2023 года по 15 ноября 2023 года, поскольку по условиям договора аренды арендная плата за 2023 год подлежит оплате в срок до 15 ноября 2023 года, а также оснований для применения положений ст.333 ГК РФ. Отклоняя доводы ФИО1 о том, что он не имел возможности использовать арендуемый земельный участок по целевой назначению в связи с отсутствием подъездных путей, суд исходил из того, что об отсутствии подъездных путей с твердым покрытием к земельному участку ответчику было известно как минимум с момента принятия земельного участка 11 октября 2021 года по акту приема-передачи, несмотря на это ФИО1 от принятия земельного участка не отказался; доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик обращался в Министерство дорожного хозяйства и транспорта Челябинской области и в администрацию Верхнеуральского городского поселения Челябинской области для обустройства подъезда с твердым покрытием к арендуемому земельному участку и ему в этом было отказано, материалы дела не содержат; а также из того, что доступ на арендуемый земельный участок с земель общего пользования возможен обеспечивается посредством имеющейся грунтовой дороги.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, правильном применении норм материального и процессуального права.

Из содержания ст.ст.606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений ст.ст.606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В целях проверки доводов ответчика ФИО1 определением судебной коллегии от 08 сентября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведений которой поручено эксперту ООО <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>. от 10 февраля 2026 года, земельный участок с кадастровым номером № расположен в районе пересечения улицы <адрес> (11 м. от границы участка) и автомобильной дороги <адрес>). Между данными улицами и участком находятся тротуары и территория, границы которой в ЕГРН не внесены. Согласно снимкам со спутника от 15 августа 2021 года и 29 июля 2023 года (Программное обеспечение Google Планета Земля) и панорамному снимку по состоянию на 2021 год (на период начала действия договора аренды от 11 октября 2021 года) исследуемая территория была не застроена, организованный доступ в виде подъездных путей к земельному участку с кадастровым номером № отсутствовал. Тротуары были построены в период с 15 августа 2021 года по 29 июля 2023 года.

Доступ к земельному участку с кадастровым номером № до строительства тротуаров был возможен с прилегающих улиц по территории, которая частично соответствует и частично не соответствует требованиям к улично-дорожной сети (съездам), в том числе:

- между земельным участков с кадастровым номером № и прилегающими к нему автомобильной дорогой (№) и улицей <адрес> отсутствуют объекты и предметы, препятствующие проезду (соответствие п.п.5.1.1, 5.1.2 ГОСТ Р 50597-2017 «Дороги и автомобильные улицы. Требования к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения. Методы контроля», утвержденным приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии №1245-ст от 26 сентября 2017 года);

- расположение возможного съезда к участку относительно дорог не противоречит п.5.8.43, И 2.1, И2.2 СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населенных пунктов. Правила градостроительного проектирования», утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации №474/пр от 01 августа 2018 года.

При этом территория, по которой возможен доступ к земельному участку, не имеет дорожного покрытия, что не соответствует п.12.5СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населенных пунктов. Правила градостроительного проектирования», утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации №474/пр от 01 августа 2018 года.

После устройства тротуаров между участком и прилегающими улицами доступ к земельному участку с кадастровым номером № стал возможен только с южной стороны, по территории, границы которой не внесены в ЕГРН, и которая не имеет дорожного покрытия (длина пути от асфальтированной автодороги до границ участка – 256 м.).

По результатам исследования эксперт пришел к выводу, что доступ к земельному участку с кадастровым номером № технически возможен, при этом предполагается использование территории без дорожного покрытия. Иные препятствия для использования земельного участка по назначению не установлены.

По мнению судебной коллегии, указанное заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ и является допустимым доказательством по делу. В заключении эксперт подробно описывает проведенные исследования, сделанные в результате них выводы и ответы на все поставленные судебной коллегией вопросы. Выводы эксперта являются полными, не допускают различных толкований и не содержат противоречий с исследовательской частью заключения, согласуются с совокупностью других доказательств по делу, в частности с картографическими материалами. Оснований сомневаться в объективности данного экспертного заключения не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие доступа к земельному участку с кадастровым номером № с земель общего пользования с южной стороны, по территории, границы которой не внесены в ЕГРН, а также технической возможности устройства двух съездов к предоставленному в аренду земельному участку с ул.<адрес> и с автомобильной дороги №, судебная коллегия приходит к выводу, что ФИО1 не был лишен возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению для строительства нежилого здания – шиномонтажной мастерской, магазина, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.

Ссылка ФИО1 в апелляционной жалобе на то, что решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 10 апреля 2025 года удовлетворены его исковые требования о расторжении договора аренды №43 от 11 октября 2021 года земельного участка с кадастровым номером № не является основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, поскольку из заявления администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области о признании иска, встречного искового заявления администрации Верхнеуральского городского поселения Челябинской области о взыскании задолженности по договору аренды, которое возвращено определением суда от 10 апреля 2025 года, принятых судебной коллегией в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ в качестве новых доказательство по делу, следует, что администрация Верхнеуральского городского поселения Челябинской области признала исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка не в связи с невозможностью использования арендуемого земельного по назначению, а по причине неисполнения им обязательств по договору аренды №43 от 11 октября 2021 года и с учетом предъявленных встречных исковых требований.

Иных доводов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, неправильного применения норм материального права и нарушения положений действующего процессуального законодательства, судом не допущено, оснований для отмены обжалуемого решения, вопреки доводам апелляционной жалобы, у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 28 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 апреля 2026 года