Решение № 3А-45/2025 3А-45/2025~М-26/2025 М-26/2025 от 14 июля 2025 г. по делу № 3А-45/2025

УИД 48OS0000-01-2025-000073-13

Дело №3а-45/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2025 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при ведении протокола

судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Доломит» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Доломит» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № установлена в завышенном размере, что нарушает его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости. Полагая решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 г. незаконными и необоснованными, т.к. в отчете об оценке рыночной стоимости № В-241007/Н от 24.12.2024 г., составленном ООО «АКГ «ИнвестОценка», отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и ФСО, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.11.2024г. в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

Определением суда от 10.07.2025 г. производство по делу прекращено в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в связи с отказом от иска и принятия его судом.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 исковые требования в части признания незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» и установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной рыночной стоимости поддержала, полагая обоснованным заключение судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Выводы заключения судебной экспертизы не оспаривала.

Представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, администрация сельского поселения Бигильдинский сельсовет Данковского муниципального района Липецкой области, администрация сельского поселения Требунский сельсовет Данковского муниципального района Липецкой области, администрация Данковского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано ОБУ «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором:

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 142926 +/- 662 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для нужд промышленности (<адрес>), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес>

- земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 25254 +/- 56 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение сооружений промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 270 м. по направлению на северо-запад от ориентира. <адрес>

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №131 от 09.11.2022г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (муниципальным округам, городским округам) Липецкой области по состоянию на 01.01.2022г. в размерах:

- № - 31588075.26 рублей,

- № - 5581386.54 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.05.2025г.

Полагая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец 26.12.2024г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке № В-241007/Н от 24.12.2024г., составленный ООО «АКГ «Инвестоценка».

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» 24.01.2025г. в удовлетворении заявлений отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке № В-241007/Н от 24.12.2024г., а именно: нарушены требования п.10 ФСО III, пп. 2,3 п. 2 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности в разделе «Характеристика объекта оценки» содержится противоречивая информация о площади объекта оценки с кадастровым номером №.

Не подтверждена существенная информация о сопоставимости земельных участков в границах населенного пункта и за его пределами.

При обосновании корректировки на расположение относительно крупных автодорог, автомагистралей не исследована существенная информация относительно возможности доступа к этой автодороге.

В отчете при применении корректировки на площадь отсутствует анализ, подтверждающий зависимость цены от площади в сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки.

Невозможно понять логику оценщика при применении относительной корректировки к объекту-аналогу № 3 в размере - 0,04%.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчёте об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Финкон Эксперт» ФИО4

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы № от 06.06.2025г., выполненной экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО4, при составлении отчета об оценке № В-241007/Н от 24.12.2024г. выявлены нарушения п. 10 ФСО III, п.22 в ФСО №7ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценщик на стр. 92 отчета об оценке местоположение земельного участка с кадастровым номером 48:03:0691201:21, согласно классификации, представленной в Справочнике оценщика-2024 «Земельные участки. Часть 1» под ред. ФИО3, относит к типовой территориальной зоне «райцентры сельскохозяйственных районов», ссылаясь на то, что в районе насчитывается 10 сельскохозяйственных предприятий и 31 крестьянско-фермерское хозяйство. Однако наряду с сельскохозяйственными предприятиями, промышленность <адрес> представлена многообразием отраслей: химическая, пищевая, горнодобывающая, лёгкая промышленности, электроэнергетика, промышленность строительных материалов. В <адрес> расположена особая экономическая зона регионального значения. Некорректное отнесение местоположения оцениваемого земельного участка с кадастровым номером № к типовой территориальной зоне «райцентры сельскохозяйственных районов» и в соответствии с этим принятый поправочный коэффициент, приводит к недостоверным результатам оценки.

На стр. 93 и 125 отчета оценщик указывает, что «объект-аналог № 2 расположен в 14 км от областного центра в <адрес> на незначительном удалении от автодороги А-133 «Липецк-Хлевное» и относит «... локацию расположения объекта-аналога № 2 к территориальный зоне «населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра». Значение территориального коэффициента оценщик принимает на минимальном уровне расширенного интервала - 0,75, при этом в отчете отсутствует обоснование выбора минимального коэффициента.

Данные нарушения влияют на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка и вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке.

На стр. 98 отчета об оценке оценщик принимает, что объект-аналог №3 расположен вблизи крупной автострады М-4 Дон, Европейский маршрут Е-115, 425-й километр, обход Задонска и Хлевного». Следует отметить, что согласно данным Справочника оценщика-2024 Ильные участки. Часть 1», под ред. ФИО3, используемого оценщиком, «...в общем случае непосредственная близость - это либо примыкание к «автомагистрали», либо примыкание к полосе отвода автомобильной дороги. Кроме того, при незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях, также можно считать земельный участок расположенным в непосредственной близости от автомагистрали». Расстояние от границы аналога №3 до автомагистрали М-4 составляет около 850 м, из них около 500 м - это грунтовая проселочная дорога в объезд южной части <адрес>. Рассматривать имеющиеся подъездные пути у аналога №3 как «хорошие» и соответственно принимать для аналога №3 расположение относительно крупных автодорог, как «расположение вблизи крупной автодороги» некорректно.

Таким образом, информация используемая оценщиком в расчетах, не достоверна. Данные нарушения венно влияют на рыночную стоимость оцениваемых земельных участков и вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке.

На стр.103-104, 138-139 отчета об оценке рыночной стоимости оценщик описывает корректировку на категорию земель и вид разрешенного использования и приходит к выводу, что ввиду того, что земельные участки с категорией «земли населенных пунктов» и земельные участки с категорией «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» относятся к группе: земельные участки под индустриальную застройку (согласно данным Справочника оценщика оценщика-2024 «Земельные участки. Часть 1», под ред. ФИО5), корректировка на категорию земель, при сопоставимом виде разрешенного использования, не должна вводиться.

Согласно данным, представленным в Справочнике оценщика недвижимости-2024 «Земельные участки. Часть 1», под ред. ФИО5 (Таблица 5, стр.52-53) к классу земельных участков под индустриальную застройку относятся земельные участки категории земли населенных пунктов и земли промышленности, отнесение двух категорий к одному классу не указывает на то, что стоимости земельных участков данных категорий сопоставимы. Отнесение к одному классу было сформировано на основании сопоставимого набора корректирующих коэффициентов, отвечающих процессу ценообразования на рынке земель. Для достоверности своих выводов о сопоставимости стоимости земельных участков разных категорий, оценщик должен был провести анализ стоимости земельных участков под индустриальную застройку категории земель населенных пунктов и анализ стоимости земельных участков под индустриальную застройку категории земель промышленности и иного специального назначения. Однако анализ и подтверждение сопоставимости стоимости земельных участков двух категорий в отчете об оценке отсутствует.

Таким образом, отсутствие подтверждения достоверности и надежности используемой в отчете информации, является нарушением, которое может повлиять на рыночную стоимость оцениваемых участков.

На стр. 107, 143 отчета об оценке рыночной стоимости оценщик обосновывает корректировку на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и приходит к выводу, что «… имеющиеся на земельных участках инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не учитываются оценщиком в данном расчете, а учитывается лишь возможность подключения ко всем необходимым инженерным коммуникациям».

Данный вывод является ошибочным, так как в рамках данной корректировки должно быть учтена не только возможность/невозможность подключения, но и подведение инженерных коммуникаций к границе оцениваемого земельного участка, то есть учитывается присоединение к центральным сетям и наличие коммуникаций, проходящих по границе оцениваемых земельных участков, о чем упоминается в Справочнике вижимости-2024 «Земельные участки. Часть 2», под ред. ФИО5 и в аналитических данных «Статриелт». При определении корректировки на коммуникации земельного участка обеспеченность участка определенным видом коммуникаций означает, что эти коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат или эти коммуникации оплачены собственником.

Для подбора аналогов должны быть проанализированы: наличие присоединения к центральным коммуникациям, наличие улучшений в виде коммуникаций, проходящих по территории земельных участков и наличие возможности подключения к коммуникациям, то есть анализ инженерных коммуникаций проходящих по границе. Оценщик в отчете принимает, что у оцениваемых земельных участков коммуникации расположены по границе», а у аналогов «имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям», что является недостоверным.

На стр. 168 отчета об оценке рыночной стоимости приведена информация из объявления о продаже аналога №1, согласно которой «...ГРП, вода (скважина), электричество на территории», а на стр. 172 отчета есть информация о том, что у Таблиц 10-6 и 10-7 «...подведен свет 380». Данные факты оценщик не учитывает и принимает, что у аналогов «имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям», что является ошибочным. Кроме того, оценщик должен был проанализировать и в случае необходимости учесть в рамках данной корректировки и подведение инженерных коммуникаций к границам оцениваемых земельных участков, т.е. присоединение к центральным сетям при наличии.

Данные нарушения существенно влияют на рыночную стоимость оцениваемых земельных участков, а имеющееся в тексте отчета обоснование вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

На стр. 87 и 119 отчета оценщик приводит описание земельных участков, используемых в качестве аналогов, при этом для расчета стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами № оценщик использует аналоги площадью 63000 кв.м, 1800 кв.м и 10000 кв.м, а при расчете стоимости оцениваемых участков с кадастровыми номерами №, без пояснений исключает аналог площадью 10000 кв.м и добавляет аналог площадью 129376 кв.м. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику аналогов без обоснования, а именно отсутствие обоснования не использования аналога площадью 10000 кв.м в расчете стоимости оцениваемых участков с кадастровыми номерами № является нарушением.

Данные нарушения влияют на рыночную стоимость оцениваемых земельных участков и вводят в пение пользователей отчета об оценке.

На основании проведенного экспертом ФИО4 анализа соответствия отчёта об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости ООО «АКГ «Инвестоценка» №В-241007/Н от 24.12.2024г. требования, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» № от 24.01.2025г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления АО «Доломит» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере равном рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции п. 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта № от 06.06.2025г., выполненным ООО «Финкон Эксперт», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.11.2024г. составляет:

- КН № – 24311 700 рублей,

- КН № – 4818500 рублей.

Анализируя заключение эксперта № от 06.06.2025г., суд считает подлежащим принятию его в основу решения, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, при определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

В рамках сравнительного подхода использован метод прямого сравнения продаж (метод корректировок). Для определения рыночной стоимости объекта оценки стоимость образцов для сравнения скорректирована внесением необходимых корректировок. Эксперт использовал предложения о продаже объектов-аналогов, имеющиеся в открытом доступе (Интернет сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). В заключении эксперта проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости участков произведен экспертом мотивированно и корректно.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы. У суда не имеется оснований ставить под сомнение достоверность выводов эксперта.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта № от 06.06.2025г., выполненное экспертом ООО «Финкон Эксперт», соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2024г. в размерах:

- КН № – 24311 700 рублей,

- КН № – 4818500 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно ч.3,4 ст.22.1 Федеральный закон от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, в том числе, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Из содержания оспариваемых решений следует, что заявления административным истцом в ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости поданы 26.12.2024г. Иных сведений в материалах дела не имеется.

Таким образом, датой подачи заявлений об установлении рыночной стоимости является 26.12.2024г.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 24.01.2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Оплата за проведение судебной экспертизы согласно счёту от 06.06.2025г. составляет 240 000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 240 000 рублей в пользу ООО «Финкон Эксперт», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч.11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025г., а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с АО «Доломит» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в пользу в пользу ООО «Финкон Эксперт» 240000 рублей.

В материалах дела имеется платежное поручение от 16.04.2025г. №, свидетельствующее о внесении АО «Доломит» на депозит Липецкого областного суда денежных средств в размере 240 000 рублей за проведение судебной экспертизы по делу №3а-45/2025.

Учитывая указанное обстоятельство, оплата судебной экспертизы, проведенной ООО «Финкон Эксперт», подлежит перечислению с депозитного счета Липецкого областного суда на счет ООО «Финкон Эксперт».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Доломит» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление Акционерного общества «Доломит» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 142926 +/- 662 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для нужд промышленности (<адрес><адрес>), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2024 г. – 24311 700 (двадцать четыре миллиона триста одиннадцать тысяч семьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25254 +/- 56 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение сооружений промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 270 м. по направлению на северо-запад от ориентира. <адрес> размере равном рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2024 г. – 4818500 рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 26.12.2024г.

Взыскать с Акционерного общества «Доломит» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 240 000 (двести сорок тысяч) рублей, перечислив денежные средства, находящиеся на депозитном счете Липецкого областного суда, ООО «Финкон Эксперт» по реквизитам:

Получатель ООО «Финкон Эксперт»

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 15.07.2025 г.