Апелляционное определение № 33-233/2026 33-3222/2025 33-4165/2025 от 28 января 2026 г.

УИД 58RS0027-01-2025-001273-42 1 инстанция № 2-1318/2025

Судья Курмаева Т.А. № 33-233/2026 (№ 33-3222/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Гошуляк Т.В.,

судей Богатова О.В., Черненок Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губской О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 июня 2025 г., которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи имущества по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО4, оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Богатова О.В., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (покупатель) и ИП ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи имущества по результатам торгов №, в соответствии с п. 1.1 которого в ее собственность было передано следующее имущество: нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, и право аренды земельного участка на неопределенный срок, площадью 172 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. Переход к ней права собственности на нежилое здание был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> завершена процедура реализации имущества должника ФИО2 и прекращены полномочия финансового управляющего ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ Полагает, что вышеуказанный договор купли-продажи имущества по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ № является недействительной сделкой, поскольку решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты>, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, на ФИО2 и ФИО2 были возложены обязанности в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу снести самовольно возвещенный объект капитального строительства, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и частично за его пределами, состоящий из основного здания, площадью <данные изъяты> кв.м, бетонной площадки и навеса, площадью <данные изъяты> кв.м и пристроя в виде котельной, площадью <данные изъяты> кв.м. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора спорное нежилое здание было признано в установленном законом порядке самовольной постройкой, соответственно, договор был заключен в отношении объекта, изъятого из гражданского оборота.

С учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным ничтожный договор купли-продажи имущества по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ней и ФИО2

Октябрьский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 и дополнении к ней представитель истца ФИО5 считают решение суда незаконным и необоснованным. Судом не принято во внимание, что в силу закона и акта его толкования все сделки по распоряжению объектами, признанными самовольными постройками, ничтожны. Спорный договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) независимо от признания его таковым судом, поскольку он заключен в отношении самовольных построек, подлежащих сносу на основании вступившего в законную силу арбитражного суда. Следовательно, право собственности истца на самовольную постройку не возникло, несмотря на его государственную регистрацию. Исходя из правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, считают, что заключение спорного договора направлено на преодоление законной силы решения Арбитражного суда Пензенской области от 11 августа 2020 г., которым нежилое здание было признано самовольной постройкой и, следовательно, было исключено из гражданского оборота. В связи с тем, что на основании договора купли-продажи за истцом было зарегистрировано право собственности, она имеет законный интерес в признании недействительной ничтожной сделки. Просят решение районного суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В письменном заявлении, направленном в суд апелляционной инстанции, ответчик ФИО2 признал исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает процессуальных препятствий для рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц по делу.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пензенской области от 2 апреля 2018 г. по делу № А49-1556/2017 ИП ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 11 августа 2020 г. по делу № А49-10965/2016, вступившим в законную силу, удовлетворен иск администрации г. Пензы к ФИО2 и ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения, которым на ответчиков возложена обязанность в течение 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект капитального строительства, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и частично за его пределами, состоящий из основного здания, площадью <данные изъяты> кв.м, бетонной площадки и навеса, площадью <данные изъяты> кв.м, пристроя в виде котельной, площадью <данные изъяты> кв.м.

На основании указанного решения суда Арбитражным судом Пензенской области были выданы исполнительные листы, возбуждены исполнительные производства №-ИП и №-ИП, имущество выставлено на торги.

Из протокола о результатах проведения торгов имущества ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № на электронной площадке «<данные изъяты> следует, что в отношении торгов размещена следующая информация: имущество: право аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №; нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> качестве строительных материалов. Обязательными условиями договора купли-продажи имущества являются: обязанность по сносу самовольно возведенного объекта возлагается на лицо, приобретающее имущество. Обязанность по сносу самовольно возведенного объекта должна быть исполнена не позднее 3 месяцев с момента подписания договора купли-продажи. Обязанность по снятию самовольно возведенного объекта с кадастрового учета возлагается на лицо, приобретающее имущество.

По результатам торгов между ИП ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, предметом которого явились право аренды земельного участка на неопределенный срок, площадью 172 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №; нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

В силу п. 4.2.4 указанного договора купли-продажи ФИО1 обязалась своими силами и за свой счет провести работы, направленные на снос (демонтаж) нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в том числе снять с кадастрового учета.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 20 февраля 2023 г. по делу № А49-10965/2016 произведена замена должника по исполнительному производству №-ИП с ФИО2 на ФИО1, на которую в том числе переведена обязанность своими силами и за свой счет провести работы, направленные на снос (демонтаж) спорного объекта недвижимости.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 5 апреля 2023 г. по делу № А49-1556/2017 с 29 марта 2023 г. завершена процедура реализации имущества должника ФИО2, последний освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 19 декабря 2023 г. по делу № А49-7813/2023 по иску администрации <адрес> наложен запрет ИП ФИО3 эксплуатировать самовольно возведенный объект капитального строительства, а также осуществление предпринимательской деятельности в спорном помещении.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 26 августа 2024 г. по делу № А49-10965/2016 заявление ФИО3 об изменении способа и порядка исполнения решения Арбитражного суда Пензенской области от 11 августа 2020 г., предоставлении должнику возможности исполнить решение суда о сносе самовольной постройки путем проведения ее реконструкции оставлено без удовлетворения.

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении спорного помещения, ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления администрации <адрес> и решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А49-10965/2016 запись о праве собственности ФИО1 на вышеуказанное здание была погашена.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А49-6058/2024 отказано в удовлетворении иска ИП ФИО1 о признании незаконным отказа администрации г. Пензы в предоставлении ей в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № (на котором расположен спорный объект), а также понуждении Управления муниципального имущества г. Пензы подготовить и направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

Обращаясь с настоящим иском, истица считает спорный договор купли-продажи ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения нежилое здание было признано самовольной постройкой, то есть договор был заключен в отношении объекта, изъятого из гражданского оборота.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 130, 167, 168, 209, 222, 421, 432, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из наличия вступившего в законную силу решения суда о сносе спорного нежилого помещения (предмета оспариваемого договора), отчужденного в виде строительных материалов, которое не исполнено до настоящего времени, приняв во внимание, что на момент заключения договора истец обязалась своими силами и за свой счет провести работы по его сносу (демонтажу) и снятию с кадастрового учета, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Также суд в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ не принял признание иска ответчиком как противоречащее закону и нарушающее права и законные интересы других лиц.

Судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Выводы суда подробно и убедительно мотивированы, основаны на обстоятельствах дела и представленных доказательствах, которым дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Положения указанных норм закона правильно применены судом к спорным правоотношениям.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о ничтожности сделок по распоряжению объектами, признанными самовольными постройками, а также о том, что объектом спорного договора явилось имущество, изъятое из гражданского оборота, были предметом тщательного исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

При этом суд правомерно сослался на протокол о результатах проведения торгов имущества ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что на торгах подлежало реализации следующее имущество: право аренды земельного участка и нежилое здание в качестве строительных материалов, расположенные по адресу: <адрес>. Обязательными условиями договора купли-продажи имущества являются: обязанность по сносу самовольно возведенного объекта возлагается на лицо, приобретающее имущество.

В силу п. 4.2.4 договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО1, последняя обязалась своими силами и за свой счет провести работы, направленные на снос (демонтаж) нежилого здания, площадью 409,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Приобретение строительных материалов от разборки здания не свидетельствует о приобретении права собственности на это здание как объект недвижимости, поскольку в силу ст. 130 ГК РФ объектами недвижимости являются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Приобретение строительных материалов от разборки здания не предполагает передачу покупателю прав на объект недвижимости как таковой.

С учетом состоявшихся вышеуказанных решений арбитражных судов, принимая во внимание, что на момент заключения договора ФИО1 было известно о том, что спорное нежилое помещение отчуждалось в качестве строительных материалов, а на покупателя возлагалась обязанность по сносу объекта своими силами и за свой счет, суд пришел к обоснованному выводу о несостоятельности довода истца о том, что предметом договора явилось имущество, изъятое из гражданского оборота (самовольно возведенное строение), и, соответственно, об отсутствии оснований для признания сделки недействительной (ничтожной).

В целом приведенные в апелляционной жалобе истца доводы не могут служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств и собранных по делу доказательств. Кроме того, указанные доводы являлись предметом подробного изучения суда первой инстанции, признаны необоснованными по мотивам, изложенным в обжалуемом судебном постановлении, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

Суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, не может принять признание иска ответчиком ФИО2, изложенное в письменном виде и направленное в Пензенский областной суд.

Признание иска ответчиком, не свидетельствует о том, что данное признание будет принято судом, так как в соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд принимает признание иска ответчиком только в случае, если это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. С учетом вышеприведенных обстоятельств установленных по делу, судебная коллегия не усматривает возможности принять признание иска ответчиком ФИО2, так как оно противоречит закону и приведет к нарушению законных интересов других лиц, в частности взыскателя по исполнительному производству.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 июня 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 9 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи