Решение № 2-322/2025 2-322/2025(2-5007/2024;)~М-3721/2024 2-5007/2024 М-3721/2024 от 18 января 2026 г. по делу № 2-322/2025

07RS0№-87

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 декабря 2025г. <адрес>

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе:

председательствующего – Ольмезова М.И.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Спецстрой» о признании договоров беспроцентного займа и соглашении об отступном договорами участия в долевом строительстве и взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1обратился в суд с иском к ООО «Спецстрой», в котором с учетом уточненных требований просит:

- Признать договор беспроцентного займа и соглашение об уступном к договору беспроцентного займа заключенные 01.07.2020г. между ФИО1 и ООО «Спецстрой», договором участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации в доле, соответствующей 1-комнатной <адрес>Б, площадью 39,3кв.м., на 11-м этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: КБР, <адрес>;

- Признать договор беспроцентного займа и соглашение об уступном к договору беспроцентного займа заключенные 01.07.2020г. между ФИО1 и ООО «Спецстрой», договором участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации в доле, соответствующей 1-комнатной <адрес>Б, площадью 43,3кв.м., на 11-м этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: КБР, <адрес>;

- В этой связи, учитывая установленные судом обстоятельства нарушения ответчиком прав истца по надлежащему оформлению договора участия в долевом строительстве, которое подлежало государственной регистрации, решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договоров беспроцентного займа и соглашении об уступном к договору беспроцентного займа от 01.07.2020г., как договоров участия в долевом строительстве, без заявления ООО Спецстрой».

- Взыскать с ООО «Спецстрой» в пользу ФИО1 судебные расходы на представителя в размере 50 000 руб.

Ссылаясь на положения ст. ст. 8, 9, 421, 425, 431, 810 ГК РФ, а также Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), исковые требования ФИО1 мотивировал тем, что 01.07.2020г., с целью приобретения двух квартир в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: КБР, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>), он обратился к застройщику данного дома ООО «Спецстрой» и в тот же день, заключил договора беспроцентных займов с ООО «Спецстрой» в соответствии с условиями которого, ФИО1 передал в собственность Заемщику денежные средства в размере 982500 руб. за <адрес>Б и 1082 500 руб. за <адрес>Б, а Заемщик принял и обязался вернуть сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа).

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до 31.12.2021г. (п. 2.2. Договора займа).

Кроме того, в день заключения договора, между сторонами было подписано Соглашение об отступном к договору в соответствии с условиями которого, Заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет Займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1 Соглашения).

Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой 1-комнатную <адрес>Б, площадью 39,3кв.м., расположенную на 11-м этаже в блоке Б 116-ти и 1-комнатную <адрес>Б, площадью 43,3кв.м., расположенную на 11-м этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>). Вышеуказанные <адрес>Б и №Б в споре и под арестом не состоят.

Завершение строительства - декабрь 2021 год, ввод объекта в эксплуатацию - май 2022 года. (п. 3.1. Соглашения). Размер отступных определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 982 500 руб. и 1082500 руб. (п. 3.3. Соглашения).Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема- передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения). Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

Изложенное свидетельствует о том, что вышеуказанный договор беспроцентного займа и соглашение об отступном к договору займа фактически заключены Истцом с целью приобретения объекта недвижимости - квартиры в собственность и являются договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который Истцом исполнен в полном объеме, стоимость долевого участия оплачена полностью.

Из существа договоров беспроцентных займов от 01.07.2020г. и соглашений об отступном к договорам займов от 01.07.2020г. следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1., 1.2., 2. Г, 2.2. договоров беспроцентных займов от 01.07.2020г. и пунктов 1.1., 2.1., 3.1. - 3.4. соглашений об отступном от 01.07.2020г. Также положениями пункта 1.1. договоров беспроцентных займов от 01.07.2020г., предусмотрено, что внесение денежных средств должно быть произведено в силу условий договоров задолго до фактической передачи квартиры в собственность.

При этом Ответчик соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, договора беспроцентных займов от 01.07.2020г. и соглашений об отступном от 01.07.2020г.., заключенные между Истцом и Ответчиком, по своим условиям, включенным в их содержание, позволяют квалифицировать их, как договора участия в долевом строительстве.

Согласно Распоряжению муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры градостроительства» № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым номером 07:09:0104010:1838 (прежний кадастровый номер) и многоквартирному жилому дому присвоен адрес: КБР, <адрес>.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явилась, от представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Представитель ответчика ООО «Спецстрой», извещенный надлежащим образом в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, от него поступило заявление о признании иска в полном объеме.

Третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: К.,а также представитель Управления Росреестра по КБР, извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи, с чем дело рассмотрено без их участия.

Исследовав доводы искового заявления и изучив приложенные к иску материалы дела, суд находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ (ч. 1 ст. 1).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 названного Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан право собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ04.12.2013г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона №-ФХ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации19.07.2017г.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, в частности договора займа и соглашения об отступном к нему, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Установлено судом и следует из материалов дела, что 01.07.2020г. ФИО1 намереваясь приобрести две квартиры в строящемся 116-ти квартирном жилом доме по адресу: КБР, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>), обратился к застройщику данного дома ООО «Спецстрой» и в тот же день, с застройщиком заключил договора беспроцентных займов в соответствии с условиями которого, ФИО1 передал в собственность Заемщику (застройщику) денежные средства в размере 982 500 руб. и 1082500 руб., а Заемщик принял и обязался вернуть сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа). При этом, условиями договора было предусмотрено, что возврат Заемщиком суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до 31.12.2021г. (п. 2.2. договора займа).

Кроме того, в день заключения договора, то есть 04.06.2021г.между сторонами было подписано Соглашение об отступном к договору займа в соответствии с условиями которого, Заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разделе 2 договора, предоставляет Займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1 Соглашения).

Отступные, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой 1-комнатную <адрес>Б, площадью 39,3кв.м., расположенную на 11-м этаже в блоке Б 116-ти и 1-комнатную <адрес>Б, площадью 43,3кв.м., расположенную на 11-м этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>). Вышеуказанные <адрес>Б и №Б в споре и под арестом не состоят.

Квитанциями к приходным кассовым ордерам № от 01.07.2020г. в размере 800 000 руб. и № от 07.12.2020г. в размере 182 500 руб. за <адрес>Б и № от 01.07.2020г. в размере 800000 руб. и № от 07.12.2020г. в размере 282500 руб. за <адрес>Б, подтверждается, что ООО «Спецстрой» получил от ФИО1 обговоренную в договорах суммы займа в размере 982 500 руб. и 1082500 руб.

Из указанного с очевидностью следует, что вне зависимости от наименования заключенного сторонами договора займа и Соглашения об отступном, учитывая, что ФИО1инвестировал Обществу денежные средства в целях строительства указанного в Договоре объекта недвижимости (конкретного жилого помещения) в многоквартирном доме, а ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность истца обозначенное в договоре имущество, к спорным правоотношениям необходимо применить нормы Федерального закона № 214-ФЗ, а заключённые между ФИО1 и ООО «Спецстрой» договора беспроцентного займа и соглашения об отступном необходимо квалифицировать как договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, (в редакции действующей на момент заключения сторонами договора и соглашения), договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение расходов, произведенных на оплату услуг представителя, истец ссылается на договор на правовое обслуживание с представителем и расписку последнего в получении гонорара в размере 50 тысяч рублей.

Суд находит, что взыскание расходов на оплату услуг представителя в указанном размере не соответствует требованию разумности, установленному ч. 1 ст. 100 ГПК РФ в качестве критерия возмещения расходов на оплату услуг представителя в связи с чем, расходы на представителя должны быть компенсированы в размере 25000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Спецстрой» удовлетворить частично.

Признать договор беспроцентного займа и соглашение об уступном к договору беспроцентного займа заключенные 01.07.2020г. между ФИО1 и ООО «Спецстрой», договором участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации в доле, соответствующей 1-комнатной <адрес>Б, площадью 39,3 кв.м., на 11-м этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: КБР, <адрес>.

Признать договор беспроцентного займа и соглашение об уступном к договору беспроцентного займа заключенные 01.07.2020г. между ФИО1 и ООО «Спецстрой», договором участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации в доле, соответствующей 1-комнатной <адрес>Б, площадью 43,3 кв.м., на 11-м этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: КБР, <адрес>.

В этой связи, учитывая установленные судом обстоятельства нарушения ответчиком прав истца по надлежащему оформлению договора участия в долевом строительстве, которое подлежало государственной регистрации, решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договоров беспроцентного займа и соглашении об уступном к договору беспроцентного займа от 01.07.2020г., как договоров участия в долевом строительстве, без заявления ООО Спецстрой».

Взыскать с ООО «Спецстрой» в пользу ФИО1 судебные расходы на представителя в размере 25 000 руб., отказав в удовлетворении требовании о взыскании судебных расходов в большем размере.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 19.01.2025г.

Председательствующий

М.И. Ольмезов