Решение № 2-3075/2020 2-3075/2020~М-754/2020 М-754/2020 от 24 сентября 2020 г. по делу № 2-3075/2020

КОПИЯ

УИД: 78RS0014-01-2020-001051-41 в окончательном виде

Дело № 2-3075/2020 «25» сентября 2020 года

«02» сентября 2020 года Санкт-Петербург


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Метелкиной А.Ю.,

при секретаре Рябовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Петра-8» к ФИО1 о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры, неустойки, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ООО «Петра-8» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры в размере 142 453 руб. 26 коп., неустойки в размере 21 978 руб. 17 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с последующим взысканием с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств в соответствии со ст. 330 ГПК РФ и п. 6 ст. 5 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ, и расходов в счет уплаченной государственной пошлины.

В обоснование требований истец указал, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому ФИО1 взяла на себя обязательства оплатить стоимость объекта, а застройщик обязательства передать дольщику однокомнатную квартиру, с отделкой, площадью 35, 66 кв.м. При этом, согласно абз.3 п.1.2 договора указанная в договоре площадь объекта является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров ПИБ и/или иной организации, лица, обладающих специальным правом без учета внутренней отделки квартиры и коробов для инженерных коммуникаций. ДД.ММ.ГГГГ в адрес дольщика было направлено уведомление о готовности объекта и доплате разницы в площади квартиры, превышающей первоначально установленную на 1,14 кв.м. в соответствии с п. 5.4 договора, исходя из стоимости 1 кв.м. – 124 959 руб., с учетом превышения, в размере 142 453 руб. 26 коп. Однако, не смотря на предпринимаемые действия со стороны ответчика, по получению плана квартиры, самостоятельного составления плана экспликации, составления акта осмотра квартиры, в рамках которого были выявлены незначительные недостатки, подписания акта осмотра квартиры ДД.ММ.ГГГГ без замечаний по квартире, подписания акта приема-передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, ответчик сознательно уклоняется от выполнения своих обязательств, чем нарушает права истца, с целью защиты которых он обратился в суд.

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования, просил удовлетворить, обратил внимание, что приемке квартиры дольщик согласился с размером доплаты и площадью квартиры, однако добровольно доплату не внес.

Ответчик ФИО1 и представители ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, представили возражения, доводы которых поддержали, указали, что обмеры квартиры должны производиться с учетом отделки. При этом квартира была принята дочерью ФИО1, и в этот же день было обращение о несогласии с указанной площадью квартиры и размером доплаты. Одновременно сторона ответчика усматривает в договоре двусмысленные толкования, которые в силу того, что потребитель в данном случае слабая сторона должен трактоваться в пользу ответчика. При этом спорный пункт договора, п. 1.2, является ничтожным в силу его несоответствия СНиП «31-01-2003» и застройщик как юридическое лицо и более сильная сторона договора злоупотребляет в данном случае своими правами.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, установив имеющие значение по делу обстоятельства, проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает возможным частично удовлетворить исковые требования, по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Петра-8» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу:

с целью приобретения квартиры, согласно которому застройщик по окончанию строительства дома обязался передать по акту приема-передачи ответчику в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ однокомнатную квартиру, площадью 35,66 кв.м., на 6 этаже, секция 10 (строительный блок-секция 2,4), условный номер (индекс) 938, строительные оси: 32-36; А-Д, а ответчик обязалась уплатить застройщику цену договора в размере 1 806 028 руб., исходя из цены за 1 кв.м. площади, равной 124 959 руб.

Согласно абз.3 п.1.2 договора указанная в договоре площадь объекта является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров ПИБ и/или иной организации, лица, обладающих специальным правом без учета.

По результатам обмеров площадь указанной квартиры, которой присвоен №, увеличилась с 35,66 кв.м. до 36,8 кв.м., что подтверждается материалами дела, содержащими указание на произведенные обмеры квартиры до проведения внутренней отделки объекта.

В соответствии с выпиской из ЕГРН площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, составляет 36,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче с одновременным уведомлением дольщика об увеличении площади квартиры и необходимости доплаты цены договора в размере 142 453 руб. 26 коп. (124 959 х 1,14 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были составлены акты осмотра квартиры, ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ФИО1 на основании акта приема-передачи квартиры, подписанного сторонами без замечаний, в соответствии с которым общая площадь квартиры по данным технической инвентаризации составляет 36, 8 кв.м. Указанный акт также содержит указание на задолженность по оплате разницы площадей в заявленном истцом размере.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Сторона ответчика, возражая против исковых требований, указывала, что общая цена недвижимого имущества, подлежащая оплате, в соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Согласно условиям договора застройщик должен передать квартиру с отделкой, следовательно, требование оплаты площади квартиры, измеренной до проведения отделки, является противоречием с. 555 ГК РФ и СНиПа «31-01-2003». Кроме этого, в договоре оговорены условия в п. 1.2, которые определяют размер площади иным образом, без включения площади балконов, лоджий и террас, а также внутренней отделки квартиры и коробов для инженерных систем, что напрямую противоречит закону и является ничтожным.

Кроме этого, ответчик указал, что при обращении в ООО «Центр экспертных заключений» по результатам обмеров общая площадь помещения составила 35,8 кв.м., что является превышением проектной документации на 0,14 кв.м., а не 1,14 кв.м., как утверждает истец. В силу п. 5.4 договора, в случае, если после проведения обмеров квартиры ее площадь будет отличаться в большую сторону более чем на 1 кв.м., стороны производят перерасчет. При определении площади квартиры будут применяться показания, полученные экспертом, так как дольщик приобретает квартиру с отделкой, следовательно, будет применяться площадь, полученная после проведения отделочных работ.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вместе с тем, поскольку участие в долевом строительстве предполагает использование денежных средств участника такой деятельности для создания объекта строительства в целом, не исключается установление сторонами договора таких его условий, которые определяют размер финансового участия исходя из полного размера необходимых затрат на создание объекта, в том числе таких его частей, которые в дальнейшем не подлежат учету при определении его общей площади.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вопреки позиции стороны ответчика площадь квартиры по договору долевого участия № участия в долевом строительстве многоквартирного дома определена в соответствии с требованиями закона, в том числе Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, и условиями, согласованными сторонами. При этом передача квартиры с отделкой, не отменяет положения договора, в которых стороны согласовали порядок определения площади квартиры, вследствие чего п. 1.2 договора не является ничтожным, в том числе, в виду соблюдения застройщиком требований ч. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, и позиция ответчика не основана на законе.

Кроме этого, суд находит обоснованной позицию ответчика относительно оценки плана и экспликации, осуществленного ООО «Центр экспертных заключений» и содержащего выводы относительно площади квартиры составляющие 35, 8 кв.м., полагая, что обмер произведен с нарушением условий договора, заключенного между сторонами и не может являться допустимым доказательством.

Суд принимает также во внимание и то обстоятельство, что каких-либо встречных требований ответчиком не заявлено, доказательств, подтверждающих недобросовестность застройщика или введение в заблуждение относительно совершенной сделки, исходя из доводов стороны ответчика относительно слабой стороны по сделке, не представлено.

Исходя из изложенного, суд находит обоснованными и правомерными требования застройщика о взыскании доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства с ФИО1 в связи с увеличением площади квартиры на 1,14 кв.м., в размере 142 453 руб. 26 коп.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Так, в силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ответчик была уведомлена застройщиком о необходимости доплаты дополнительной доли участия в связи с увеличением площади объекта на 1,14 кв.м., и на основании п. 5.4 договора должна была доплатить за счет собственных средств стоимость разницы в сумме 142 453 руб. 26 коп. в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления Застройщика и счета, но в любом случае не позднее чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи, однако ФИО1 уклонилась от данной договорной обязанности, несмотря на ряд предпринимаемых с ее сторон мер по получению у застройщика документов и самостоятельному проведению обмеров через квалифицированную организацию.

Акт приема-передачи подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, крайний срок – ДД.ММ.ГГГГ.

Истец период неустойки определил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует требованиям действующего законодательства, и исходя из суммы задолженность размер неустойки составил: (142453,26 х 142 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 7,25% = 4 888, 52) + (142453,26 х 91 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 7,5% = 3 240, 81) + (142453,26 х 182 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 7,75% = 6 697,68) + (142453,26 х 42 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 7,5% = 1 495, 76) + (142453,26 х 42 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 7,25% = 1 445,90) + (142453,26 х 49 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 7% = 1 628, 72) + (142453,26 х 49 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 6,5% = 1 512, 38) + (142453,26 х 36 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/300 х 6,25% = 1 068, 40) = 21 978 руб. 17 коп.

Одновременно в виду отсутствия ходатайства со стороны ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, принимая во внимания длительность нарушения прав застройщика, суд не усматривает оснований для снижения суммы неустойки, полагая, что заявленная ко взысканию сумма, отвечает требованиям разумности и справедливости.

Одновременно, суд не усматривает правовых оснований для начисления указанной неустойки на будущее время по день фактического исполнения обязательства, с учетом того, что действующим законом предусмотрена возможность снижения неустойки по ч. 6 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ на основании положений ст. 333 ГК РФ, в связи с чем установление судом неустойки на будущее время свидетельствовало бы о лишении в настоящем случае дольщика как должника права ходатайствовать о снижении начисленного размера неустойки, с учетом конкретных обстоятельств, послуживших основанием к просрочке. При этом истец не лишен права взыскать неустойку, исчисленную по день фактического исполнения обязательства, в рамках отдельного судопроизводства.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 489 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Петра-8» - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Петра-8» доплату за увеличение площади квартиры по договору № ТП4-2/10-0938/1217 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 142 453 рубля 26 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 978 рублей 17 копеек, судебные расходы в счет уплаченной государственной пошлины в размере 4 489 рублей.

В остальной части требований Общества с ограниченной ответственностью «Петра-8» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья А.Ю. Метелкина