Решение № 3А-83/2019 3А-83/2019~М-95/2019 М-95/2019 от 22 августа 2019 г. по делу № 3А-83/2019

Дело № 3а-83/2019

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 августа 2019 г.

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Харламовой О.А.,

при секретаре Шевелевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого строения с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, <...>, в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора купли-продажи от 21 февраля 2019 г. является собственником нежилого строения; в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. № 1-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области» кадастровая стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...> утверждена в размере 42 459 624 рубля 61 копейка по состоянию на 20 июня 2012 г.

В то же время, в соответствии с отчетом от <...>, подготовленным оценщиком ЕСО., рыночная стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...> по состоянию на ту же дату составляет 13 811 000 рублей.

Указывая на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной, повлекшей увеличение налогообложения, ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с экспертным заключением оценщика ЕСО от <...> № <...> (т.1 л.д.5-6). Также ФИО1 заявлены требования о восстановлении срока для подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, обоснованные уважительностью причин пропуска срока для обращения с названным административным исковым заявлением (т.1 л.д.214).

В судебном заседании ФИО1, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения административного дела, участия не принимал, его представителем ФИО2, действующим на основании доверенности от <...>, (т.1 л.д.7), в порядке ч. 1 ст. 46 КАС РФ, требования административного иска уточнены в части установления кадастровой стоимости нежилого строения с кадастровым номером <...> в размере 15 415 000 рублей, определенной в соответствии с заключением <...> по состоянию на с <...>

Представитель Министерства имущественных отношений Омской области ФИО3, действующий на основании доверенность от <...> (т.1 л.д.208), поддержав доводы письменных отзывов на административное исковое заявление (т.1 л.д.165-167; т.2 л.д.1-4), полагал возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при наличии обстоятельств, доказывающих достоверность заявленной рыночной стоимости; в отношении выводов судебной экспертизы от <...> № <...>/№ <...>, выполненной <...>, возражений не высказал.

Представитель Администрации г. Омска ФИО4, действующий на основании доверенности от <...> (т.1 л.д.181), относительно установления кадастровой стоимости нежилого строения в соответствии с заключением <...> также не возражал.

Представители: Управления Росреестра по Омской области, Управления Федеральной налоговой службы по Омской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебном заседании участия не принимали, направили в адрес суда отзывы на административное исковое заявление (т.1 л.д.163,219-222, т.2 л.д.5-6).

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что согласно абзацу 1 статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Из материалов административного дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от <...> является собственником нежилого строения с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, <...> (т.1 л.д.9-11, 225-227).

Оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости 12 февраля 2013 г. (т.1 л.д.17).

С настоящим административным иском ФИО1 обратился 10 июня 2019 г., то есть с пропуском установленного законодателем пятилетнего срока.

В ходатайстве ФИО1 просит восстановить пропущенный процессуальный срок на подачу административного искового заявления (т.1 л.д.214).

Как указано в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В связи с изменением закона очередная (по истечении пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости принадлежащего ФИО1 нежилого строения не проводилась.

Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска ФИО1 процессуального срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия названного нормативного правового акта административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, которая в настоящее время отложена на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии у ФИО1 права оспорить в судебном порядке результаты установления кадастровой стоимости посредством определения рыночной стоимости нежилого строения.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого здания, строения, сооружения.

Согласно части 4 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

Пунктом 1 части 5 статьи 8 указанного федерального закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего федерального закона вносятся в уведомительном порядке (п.3 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что нежилое строение с кадастровым номером <...> поставлено на кадастровый учет 19 июня 2012 г. (т.1 л.д.225).

В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац 2 статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела усматривается, что объект недвижимости, в отношении которого заявлены требования, является ранее учтенным, какие-либо количественные или качественные изменения характеристик нежилого строения отсутствуют.

Кадастровая стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...> утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. № 1-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области» по состоянию на 20 июня 2012 г.

Таким образом, кадастровая стоимость нежилого строения должна быть определена по состоянию на соответствующую дату.

Согласно представленному ФИО1 отчету от <...> № <...>, подготовленному оценщиком ЕСО, рыночная стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> составляет 13 811 000 рублей (т.1 л.д.30).

Проанализировав представленный административным истцом отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве достоверного и достаточного доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости по следующим основаниям.

При определении рыночной стоимости оценщиком использована информация об объектах-аналогах со следующими датами предложений: 16 января 2012 г., 30 января 2012 г., 20 февраля 2012 г., 07 мая 2012 г., корректировка на дату предложения не применялась.

Оценщиком указано, что износ здания составляет 49,4 % и согласно таблице 7.5 отчета строение требует значительного капитального ремонта. Вместе с тем, рассматриваемый объект недвижимого имущества имеет дополнительные литеры Е, Е-Е8, год постройки которых варьируется от 1941 до 1994 гг., а процент износа составляет от 14 до 57%, обоснованного расчета процента износа строения в целом не представлено. При этом в расчетах сравнительным подходом оценщиком отобраны объекты-аналоги с износом 30%, источник получения информация о техническом состоянии объектов-аналогов отсутствует.

Противоречия отчета усматриваются и в выводах относительно качества внутренней отделки объектов-аналогов (указано как «удовлетворительное»), выводах о неудовлетворительном состоянии оцениваемого объекта недвижимости, необходимости проведения капитального ремонта. Внутренняя отделка отобранных для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов учтена экспертом как «хорошая (стандарт)» – объекты-аналоги №№ 1, 4; «удовлетворительная отделка (эконом)» – объект-аналог № 2; «требуется косметический ремонт» - объект-аналог № 3. Вместе с тем, в объявлениях о продаже объекта-аналога №1 сведения об отделке отсутствуют; в отношении объекта-аналога № 2 имеются данные о наличии ремонта без указания на качество работ; объявление о продаже объекта-аналога № 3 содержит данные о наличии отделки класса «люкс»; объявление о продаже объекта-аналога № 4 – указания на «супер отделку». Таким образом, выводы оценщика о данной характеристике объектов-аналогов не основаны на достоверных и действительных данных.

Указанные недостатки свидетельствует о несоответствии отчета Федеральным стандартам оценки №№ 1, 3, 4, 7, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, от 20 мая 2015 г. № 299, от 22 октября 2010 г. № 508, от 25 сентября 2014 г. № 611.

По ходатайству представителя административного истца определением Омского областного суда от 15 июля 2019 г. по административному делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от <...> № № <...>/№ <...>, выполненной <...>, рыночная стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...> составляет 15 415 000 рублей (т.2 л.д.42-155).

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям ст. ст. 60, 61 КАС РФ и вышеуказанным Федеральным стандартам оценки №№ 1, 2, 3, 4, 7.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, эксперт имеет значительный стаж работы (пятнадцать лет), предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы судебной экспертизы о рыночной стоимости нежилого строения сделаны на основе сравнительного и доходного подходов, выбор указанных подходов мотивирован наличием достаточного количества предложений на рынке по состоянию на искомую дату и возможностью извлечения прибыли из недвижимого имущества торгово-офисного назначения, принадлежащего административному истцу. Суд находит данные выводы обоснованными, а избранные подходы к оценке мотивированными и целесообразными.

При проведении экспертного исследования методом сравнения продаж, экспертом подобраны объекты-аналоги с предложением о продаже в период с апреля по май 2012 года, также были использованы корректирующие коэффициенты на местоположение, расположение относительно «красной линии», площадь, этажность, техническое состояние, качество внутренней отделки, наличие отдельного входа в здание, на торг и сроки экспозиции,

При расчете рыночной стоимости методом прямой капитализации, экспертом отобраны аналоги для расчета арендной ставки для объекта исследования с предложением об аренде в период с апреля по май 2012 года, применены аналогичные корректировки.

Судебным экспертом верно указаны технические характеристики объекта оценки и дата определения кадастровой стоимости, выводы эксперта сторонами, лицами, участвующими в деле, не оспариваются, итоговая величина рыночной стоимости нежилого строения с кадастровым номером <...> в размере 15 415 000 рублей сомнения у суда не вызывает.

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы установленную рыночную стоимость нежилого строения, административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований отвергать указанное доказательство.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не остановлено иное.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд полагает установить кадастровую стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, <...>, в размере его рыночной стоимости - в сумме 15 415 000 рублей.

Как было указано выше, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. № 1-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области», на день рассмотрения административного иска является актуальной.

В силу абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», части 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости нежилого помещения в государственный кадастр недвижимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого строения с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, <...>, в размере его рыночной стоимости 15 415 000 (пятнадцать миллионов четыреста пятнадцать тысяч) рублей, определенной по состоянию на 20 июня 2012 г.

Датой подачи заявления считать 10 июня 2019 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Харламова