Решение № 3А-134/2025 3А-134/2025~М-65/2025 М-65/2025 от 11 сентября 2025 г. по делу № 3А-134/2025

Дело № 3а-134/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000113-74


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 5 сентября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителя административного истца АО «Владимирглавснаб» – ФИО1,

представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Владимирглавснаб» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.,

УСТАНОВИЛ:

АО «Владимирглавснаб» обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 61 450 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.

В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 56 719+/-83 кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – под промышленную застройку, с кадастровой стоимостью 102 104 409,42 руб.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 25 ноября 2024 г. рыночная стоимость данного участка составляет 61 450 000 руб.

АО «Владимирглавснаб» полагает, что несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей названного объекта нарушены его права на установление действительной налоговой обязанности.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, с учетом уточнения по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представители административного ответчика ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3 указали, что не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 28 июля 2025 г. Вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка. Возражали против назначения по делу повторной экспертизы, просили рассмотреть дело по имеющимся доказательствам и отказать в удовлетворении заявленных требований (т.2, л.д. 123-130).

Заинтересованные лица администрация г.Владимира, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области, администрация г.Владимира в письменных отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей, не оспаривая форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 28 июля 2025 г., в том числе размер определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка (т.2, л.д. 119, 139).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что АО «Владимирглавснаб» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 56 719+/-83 кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – под промышленную застройку (т.1, л.д. 9-12).

В соответствии с п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Таким образом, Общество, как плательщик земельного налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, вправе обратиться в суд с рассматриваемыми требованиями.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере 102 104 409,42 руб. утверждена актом государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» №АОКС-33-2024-000665 от 6 августа 2024 г. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой начала применения кадастровой стоимости является 23 июля 2024 г. (т.1, л.д. 8, 125-126).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

АО «Владимирглавснаб» при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 25 ноября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 61 450 000 руб. (т.1, л.д. 14-87).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 26 декабря 2024 г. №4/25-р заявление АО «Владимирглавснаб» об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости отклонено (т.1, л.д. 89-90).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 166-168).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. № **** от 28 июля 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 68 854 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 25 ноября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, которая должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В нарушение данных требований отсутствует подтверждение информации по сроку экспозиции земельных участков на странице 43 отчета. На страницах 30,31,32 отчета приводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости по справочным данным 2020 года, что по состоянию на дату оценки не является актуальным. В связи этим, не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования п. 10 г ФСО №7). Корректировка на торг (стр. 43 отчета), на местоположение (стр. 43-44 отчета), на железнодорожную ветку (стр. 44-45 отчета), на площадь (стр. 45 отчета) выполнены по справочным данным 2020 года, что по состоянию на дату оценки (1 января 2022 г.) не является актуальным. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (стр. 42 отчета). В соответствии с п. 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путем заверения копий документов и материалов. На страницах 58-63 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком, что не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации (т.2, л.д. 1-111).

Экспертиза проведена С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 28 июля 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом С.Т.Л. даны пояснения в письменном виде.

В частности экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 6-ого сегмента (производственная деятельность) и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно.

Эксперт указал, что величина кадастровой стоимости исследуемого объекта составляет 1800,18 руб. за кв.м., что значительно выше средних величин стоимости сделок и предложений (940,33 и 1506,49 руб. за кв.м., соответственно), указанных в дополнениях к отзыву и возражениям. Удельный показатель рыночной стоимости, рассчитанный в заключении эксперта (1213,95 руб. за кв.м.), относится к допустимому интервалу стоимости для указанных средних величин.

Эксперт указал, что формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к отзывам имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке; по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, расположение относительно трасс, разрешенное использование и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков во Владимирской области в 2021 г. представлен на страницах 26-53 заключения эксперта, проанализировано 17 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Заключение от 28 июля 2025 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 25 ноября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение № **** от 28 июля 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № **** от 28 июля 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 25 ноября 2024 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу. Приведенные в данном отчете об оценке выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, с которой согласился административный истец, уточнив заявленные требования.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 68 854 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления АО «Владимирглавснаб» об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 9 декабря 2024 г., то есть дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области (т.1, л.д. 89-90).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Владимирглавснаб» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 56 719+/-83 кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – под промышленную застройку, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 68 854 000 (шестьдесят восемь миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Считать датой подачи заявления АО «Владимирглавснаб» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 9 декабря 2024г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 12 сентября 2025 г.