Решение № 3А-60/2025 3А-60/2025~М-1/2025 М-1/2025 от 2 марта 2025 г. по делу № 3А-60/2025

УИД: 27OS0000-01-2025-000002-72

Дело № 3а-60/2025

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 марта 2025 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,

при секретаре Мут А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабкрайкадастр», ФИО2 оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость помещения, кадастровый номер № находящегося в <адрес> просит установить её в размере рыночной стоимости 14 899 707 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что с 30.06.2022 по 18.12.2023 владел объектом недвижимости на праве собственности, обязан уплатить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Изменение кадастровой стоимости помещения позволит ему получить имущественную выгоду при уплате налога.

Определением судьи от 24.01.2024 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Комсомольска-на-Амуре.

ФИО2 и её представитель ФИО3, представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабкрайкадастр», администрации г. Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложении слушания дела не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Суд, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.

В отзывах на административный иск, представленных в письменной форме, представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр», относительно права административного истца на оспаривание кадастровой стоимости и содержания отчета об оценки не выразили.

В возражениях, представленных в письменной форме, представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре возражает против удовлетворения заявленных требований. Полагает, что уменьшение кадастровой стоимости возможно только при предоставлении подтверждений о завышении предыдущей оценки, поскольку существенное ее снижение затрагивают права и обязанности муниципального образования, связанных с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.06.2012 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – помещение, кадастровый номер №, площадь 1512,3 кв.м., назначение – нежилое, местоположение: <адрес>. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 08.07.2022 зарегистрировано право собственности ФИО2 (номер регистрации №), прекращение права собственности зарегистрировано 26.12.2023.

В Российской Федерации устанавливаются следующие виды налогов и сборов: федеральные, региональные и местные. В состав местных налогов входит налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать, в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (статьи 12, 15, часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Налог на имущество физических лиц, которое находится на территории муниципального образования «Городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре», введен решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.06.2000 года № 48 «О местных налогах на территории муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Действующие ставки налога на имущество физических лиц введены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года № 89 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

Налоговая база налога на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (статья 403 Налогового кодекса РФ).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 (с учетом внесенных приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 02.02.2021 № 4 изменений) утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по стоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края. Государственная кадастровая оценка произведена в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», её результаты применяются с 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, утверждена в размере 28 586 143,57 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.03.2021.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

ФИО2, являясь собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере его рыночной стоимости. Поэтому она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, собственником которого является, путем обращения с таким иском в суд (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в суд со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки (часть 4 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 30.10.2023 года № 75 утверждены по состоянию на 01.01.2023 года, результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером № - в размере 24 727 074.52 рублей. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2024 года.

В случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости, сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством (часть 2 статьи 1, части 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», постановление Пленумом Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Налоговым кодексом РФ (пункт 4 статьи 57, пункты 2, 6 статьи 58, пункт 1 статьи 79, статья 401, пункт 1 статьи 403, статья 405, пункты 1, 4 статьи 409, статья 408) установлено, что налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками – физическими лицами, обладающие правом собственности на объекты налогообложения, в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год. Налогоплательщик уплачивает налог не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления. Налогоплательщики при наличии предусмотренных законодательством о налогах и сборах оснований, влекущих перерасчет суммы ранее исчисленного налога, вправе представить в налоговый орган заявление о перерасчете суммы ранее исчисленного налога.

Оспариваемая ФИО2 кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № применялась при определении налога на имущество физических лиц за 2022, 2023 год. С 01.01.2024 года она является архивной. В случае принятия судебного решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, ФИО2 получает право обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете налога, уплаченного за налоговые периоды 2022, 2023 года. Поэтому суд считает, что право оспорить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость объекта недвижимости, ставшую архивной, она не утратила.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 21.01.2011 года является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (реестровый № №), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована), о чем 29.10.2024 года составлен отчет об оценке № 182/Н/2024.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2019, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).

В отчете об оценке № 182/Н/2024 от 24.10.2024 указано, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод прямого сравнения. Такой выбор основан на том, что для применения иных методов в открытых источниках имеется недостаточно информации для выбора объектов-аналогов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете оценщиком обоснован (страницы 63-68, 76, 90-94 отчета).

Изучив представленные заказчиком документы об основных характеристиках предмета оценки, произведя 22.10.2024 осмотр объекта оценки, оценщик установил, что нежилое помещение площадью 1512,3 кв.м. (по состоянию на 01.01.2019) находится на 1, 2, -1 (подвале) этажах двухэтажного здания торгового центра. Торговый центр располагается в жилой зоне Ж-1 (зона застройки многоэтажными многоквартирными домами). На момент осмотра нежилое помещение находится в среднем состоянии (пригодно к использованию по функциональному назначению, но требуется текущий ремонт). Исходя из вида разрешенного использования, оценщик отнес объект оценки к сегменту рынка коммерческой недвижимости торгового назначения.

Изучив рынок объектов недвижимости коммерческого назначения г.Комсомольска-на-Амуре за период с 01.01.2018 по 01.01.2019, используя информацию, представленную в открытых источниках, - сайт КГКУ «Краевой имущественный комплекс» (https://kik27.ru/prodazha-obektov), официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (https://www.kmscity.ru/activity/city/exchange/); специализированный сайт объявлений о продаже недвижимости «Фарпост. Комсомольск-на-Амуре» (http://www.farpost.su), - оценщик отобрал 5 объектов-аналогов. Различия между объектами-аналогами и объектом оценки по ценообразующим критериям нивелированы применением корректировок: «на рыночные условия (время продажи)», «на условия продажи (скидка на торг)», «на размер площади (корректировка «на масштаб»)», «на тип недвижимости (здание или помещение)», «на местоположение», «на этаж расположения», «на расположение относительно красной линии», «на состояние внутренней отделки». Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и расчеты корректировок приведены в отчете (страницы 68-74, 77-85).

После проведения корректировки стоимости объектов-аналогов оценщик произвел проверку вариации, которая не должна превышать 33%. Объект-аналог № 1 исключен из расчетов, так как значение его вариаций превысило допустимый диапазон. Оценщик рассчитал наиболее вероятное значение объекта оценки путем взвешивания весового коэффициента достоверности результата, которое составило 12 796 руб./кв.м.

Используя приведенную в Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. (Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода)», под редакцией ФИО4, информацию оценщик определил среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости для торговой недвижимости, - коэффициент 0,77.

Определив наиболее вероятное значение рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки без учета стоимости земельного участка и прочих объектов в размере 9 853 руб./кв.м., оценщик рассчитал рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 – 14 899 707 рублей. В отчете приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Оценив содержание отчета об оценке № 182/Н/2024 от 24.10.2024, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе судебного разбирательства не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

К участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 247 КАС РФ).

Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено (часть 1 статьи 14), что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, к участию в административном деле по оспариванию результатов кадастровой стоимости подлежит привлечению орган, утвердивший результаты оспариваемой кадастровой стоимости, и орган, осуществивший государственную кадастровую оценку объектов недвижимости в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На территории Хабаровского края определение кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости производит КГБУ «Хабкрайкадастр». К полномочиям Управления Росреестра по Хабаровскому краю относится ведение Единого государственного реестра недвижимости, в том числе внесение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости (пункт 6 части 2 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН, для внесения в него сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть 4.1 статьи 249 КАС РФ).

Исходя из приведенных обстоятельств, Управление Росреестра по Хабаровскому краю не является органом, осуществляющим государственную кадастровую оценку и утверждающим результаты проведения государственной кадастровой оценки. В силу возложенных на него законом обязанностей Росреестр, после вступления в законную силу решения суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, вносит соответствующие сведения в ЕГРН. Поэтому суд считает, что этот орган не подлежит привлечению к участию в административном деле, в котором кадастровая стоимость оспаривается по основанию определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Следовательно, этот орган является ненадлежащим ответчиком и в удовлетворении требований к нему необходимо отказать.

Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, предъявленное к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения, кадастровый номер № площадь 1512,3 кв.м., назначение - нежилое, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 14 899 707 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 25 декабря 2024 года.

ФИО2 в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, предъявленного к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда