Решение № 2-306/2017 2-306/2017~М-359/2017 М-359/2017 от 28 марта 2017 г. по делу № 2-306/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2017 года р.п. Татищево Саратовской области

Татищевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Узинской С.М.,

при секретаре Калаевой Ю.М.,

с участием представителя истца Романа Р.Ю.- ФИО1, действующей на основании доверенности от 29.03.2017, сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Романа ФИО9 к администрации Татищевского муниципального района Саратовской области, администрации Вязовского муниципального образования Татищевского района Саратовской области о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании продлить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными решения от 19 декабря 2016 года № 669 администрации Вязовского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области и от 16 февраля 2017 года № 01-01-19/814 администрации Татищевского муниципального района Саратовской области, признать за Романом Р.Ю. право на приобретение земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., с адресными ориентирами: <адрес>, в аренду однократно без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома, обязать администрацию Татищевского муниципального района Саратовской области заключить с Романом Р.Ю. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., с адресными ориентирами: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства жилого дома. В обоснование заявленных требований указывает на то, что между администрацией Татищевского муниципального района Саратовской области и ФИО10 был заключен договор аренды земельного участка б/н от 31 января 2013 года для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов Мизино-Лапшиновского муниципального образования с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., с адресными ориентирами: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 22 января 2013 года №, со сроком действия с 31 января 2013 года до 31 января 2016 года. 23 февраля 2014 года ФИО11 умер. ФИО2 26 августа 2014 года вступил в наследство, которое состоит также из указанного земельного участка. Учитывая вышеизложенное, ФИО2 стал пользователем указанного выше земельного участка и принял на себя все обязательства по дальнейшему использованию участка. Начиная с декабря 2015 года, ФИО2 неоднократно обращался в устной форме для разъяснения в администрацию о продлении договора аренды. Также истцом был сделан запрос на предмет продления договора аренды земельного участка. Изначально представитель администрации заверил Романа Р.Ю., что договор аренды земельного участка будет продлен, однако 19 декабря 2016 года за № 669 истец получил отказ в продлении договора от администрации Вязовского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области. Указанные отказы в продлении договора основывались со ссылками на п.4 ст. 39.6 ЗК РФ, на пропуск срока подачи заявления на продление договора аренды. Сторона истца считает данные отказы неправомерными, незаконными и нарушающими законные права и интересы лица. Ранее земельный участок использовался отцом истца надлежащим образом, никаких нареканий ни со стороны соседей, ни со стороны администрации не было. В течение года проводились следующие работы: освоение земельного участка с элементами технической культивации, геометрическое выравнивание горизонтальной плоскости, запланированные работы по отведению и осушению земельного участка. Истцом также были приняты обязательства по освоению земельного участка, который оформлен на имя истца после смерти его отца. Земельный участок также использовался надлежащим образом, то есть со стороны заявителя все условия и нормы заключенного договора выполнялись безоговорочно и без нарушений. Более того, на данном земельном участке начато строительство жилого дома. При обращении в администрацию истцу было отказано в получении разрешения на строительство, поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, и выдача разрешения на строительство без оформления в установленном порядке права на земельный участок не предоставляется возможным. Земельный участок, на котором начато строительство жилого дома, был предоставлен по договору аренды, именно под строительство индивидуального жилого дома. Строительство дома не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов. Учитывая, что вышеперечисленные работы носили длящийся характер и, принимая во внимание сложившуюся скорбную ситуацию в семье с потерей отца, ФИО2 выехал за пределы Саратовской области на определенное количество месяцев. В связи с чем, не имел возможности в письменном виде в установленные сроки обратиться с заявлением в администрацию для продления договора аренды земельного участка. Арендная плата была оплачена истцом полностью, включая 2016 год. Ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении до окончания срока его действия. Арендодатель не направил в адрес арендатора уведомление о прекращении срока действия договора аренды земельного участка, несмотря на то, что срок договора истек, а арендатор в свою очередь продолжал использовать земельный участок, и регулярно оплачивал арендные платежи, которые принимались арендатором. ФИО2, как добросовестный арендатор, использует земельный участок по целевому назначению, строит на нем жилой дом, а, соответственно, имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на тех же условиях.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.157).

В судебном заседании представитель истца Романа Р.Ю. по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить, при этом дав аналогичные указанным в иске пояснения.

Представитель ответчиков администрации Татищевского муниципального района Саратовской области и администрации Вязовского муниципального образования Татищевского района по доверенностям ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, от него поступили заявления о рассмотрении дела в его отсутствие, удовлетворение исковых требований просит разрешить на усмотрение суда (л.д.153-156).

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчиков.

Суд, выслушав мнения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждено постановлением № 1570 от 12 ноября 2012 года «О предоставлении земельного участка ФИО12», что постановлено предоставить в аренду сроком на 3 года без проведения торгов при наличии только одной заявки, после предварительной и заблаговременной публикации для индивидуального жилищного строительства ФИО13 земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане. Категория земель: земли населенных пунктов (л.д.16-17).

Согласно договору аренды земельного участка от 31 января 2013 года, администрация Татищевского муниципального района Саратовской области, именуемая в дальнейшем «арендодатель», и ФИО14, именуемый в дальнейшем «арендатор», заключили договор аренды земельного участка на основании постановления № 1570 от 12 ноября 2012 года «О предоставлении земельного участка ФИО15». Договор заключен с 31 января 2013 года по 31 января 2016 года, сроком на 3 года (л.д.11-15).

Пунктом 2.2. вышеуказанного договора предусмотрено, что договор вступает в законную силу с даты его регистрации в Татищевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в части права пользования и владения земельным участком во всем остальном, за исключением п.3.3. настоящего договора (л.д.11).

ФИО16 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено свидетельством о смерти, выданным 05 марта 2014 года руководителем органа записи актов гражданского состояния (л.д.48 оборот).

Пунктом 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное.

В силу пункта 4 статьи 1152 названного Кодекса принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (часть 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами наследственного дела, ФИО2 обратился к нотариусу нотариального округа р.п.Татищево и Татищевский район Саратовской области ФИО4 с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону (л.д.49).

Из свидетельства о праве на наследство по закону от 26 августа 2014 года, выданного нотариусом нотариального округа: р.п.Татищево и Татищевского района Саратовской области ФИО4, следует, что наследником ФИО17, умершего ДД.ММ.ГГГГ, является сын - ФИО2, в том числе <данные изъяты> доля перешла к нему ввиду отказа в его пользу дочери наследодателя - ФИО18 Наследство, на которое выдано настоящее свидетельство, состоит из: права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (л.д.96 оборот-97).

Таким образом, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве аренды, это право переходит к наследнику с момента открытия наследства.

Из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что на земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды 04 сентября 2014 года. Лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, значится ФИО2 (л.д.20).

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на земельном участке ФИО2 начал строительство жилого дома (л.д.24-29).

Из пояснений представителя истца следует, что ФИО2 обратился с заявлениями о продлении договора аренды вышеуказанного земельного участка в администрацию Вязовского муниципального образования Татищевского района и в администрацию Татищевского муниципального района Саратовской области.

Из ответов главы Вязовского муниципального образования Татищевского района (л.д.22) и заместителя главы администрации Татищевского муниципального района Саратовской области (л.д.23) следует, что ФИО2 обратился с заявлениями о продлении земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по истечении срока действия (26.02.2017) ранее заключенного договора аренды земельного участка от 31.01.2013 №. На основании вышеизложенного, преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка у него не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившей в силу с 01 марта 2015 года, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

До 1 марта 2015 года п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 1 марта 2015 года.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен гл. V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, в силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в настоящее время) граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 14 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 (в редакции от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно положениям ст. 30.1 Кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 ст. 24, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1). Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (п. 3).

Как следует из положений ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (п. 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Из положений ст. 610 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что ответчики уведомлений о прекращении срока действия договора аренды земельного участка в адрес истца не направляли.

Из представленных суду доказательств следует, что арендная плата оплачена за 2014, 2015 и 2016 г.г. (л.д.21).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, а ФИО2, напротив, выразил свое желание продлить договор, обратившись к ответчикам с соответствующими заявлениями, суд приходит к выводу о том, что оснований для отказа истцу в продлении договора аренды не имеется.

Учитывая, что ФИО19, наследником которого является истец ФИО2, спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства – фундамент жилого дома, то он имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

На основании изложенного, в целях восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым возложить на администрацию Татищевского муниципального района Саратовской области обязанность по заключению с ФИО2 договора аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым №, с адресными ориентирами: <адрес>, для завершения строительства жилого дома сроком на три года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Романа ФИО20 к администрации Татищевского муниципального района Саратовской области, администрации Вязовского муниципального образования Татищевского района Саратовской области о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании продлить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Признать незаконными решения от 19 декабря 2016 года № 669 администрации Вязовского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области и от 16 февраля 2017 года № 01-01-19/814 администрации Татищевского муниципального района Саратовской области.

Признать за Романом ФИО21 право на приобретение земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., с адресными ориентирами <адрес>, в аренду однократно без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Обязать администрацию Татищевского муниципального района Саратовской области заключить с Романом Р.Ю. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., с адресными ориентирами <адрес>, сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи жалобы в Татищевский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 20 июня 2017 года.

Председательствующий С.М. Узинская