Решение № 2-98/2020 2-98/2020~М-59/2020 М-59/2020 от 13 мая 2020 г. по делу № 2-98/2020

Дело № 2 - 98 / 2020г. (УИД 44RS0011-01-2020-000123-51)


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2020г. с. Парфеньево

Нейский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Матюхиной З.Н.

При секретаре Мироновой С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области об обязании продлить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с иском к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области об обязании продлить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал следующее:

29 февраля 2016 он приобрёл в собственность объект незавершённого строительства (жилого дома) стоимостью 40 000,00 рублей. Общая площадь застройки 104,9 кв.м, степень готовности объекта 22%, место нахождения: <адрес>

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (Управление Росреестра) 11.03.2016г., запись регистрации №

Администрацией Парфеньевского муниципального района прошлому владельцу объекта незавершённого строительства 16.01.2012г. было выдано разрешение на строительство сроком на десять лет, то есть до 16.01.2022г. 20.04.2016г. между им (истцом) и администрацией Парфеньевского сельского поселения Парфеньевского муниципального района был заключён договор аренды земельного участка № 4, сроком на 3 года, который также был зарегистрирован Управлением Росреестра 22.06.2016г., запись регистрации № 44-44/004-44/004/006/2016-295/2.

20.04.2019г. срок аренды земельного участка истёк.

04.02.2020г. он обратился в администрацию Парфеньевского муниципального района с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома, в чём ему было отказано со ссылкой на ст.39.6 Земельного кодекса РФ, что «земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, предоставляется без проведения торгов однократно для завершения строительства собственнику данного объекта незавершённого строительства».

В настоящее время он планирует закончить строительство жилого дома и считает, что отказом нарушено его преимущественное право на земельный участок. Считая, что имея право собственности на объект незавершённого строительства, он имеет возможность оформления прав на земельный участок и дальнейшее его использование по целевому назначению.

На основании изложенного просит обязать администрацию Парфеньевского муниципального района Костромской области продлить с ним аренду земельного участка площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер 44:17:090136:49, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения на нём строительства дома, заключив с ним новый договор аренды сроком на 3 года.

В судебном заседании ФИО4 исковые требования поддержал по тем же основаниям, как они изложены в заявлении.

Также он уточнил исковые требования, исключив из иска требование продлить с ним аренду земельного участка и просит заключить с ним новый договор аренды земельного участка сроком на 3 года.

Представитель ответчика ФИО5, действующая по доверенности, фактически иск признала, пояснив, что администрация Парфеньевского муниципального района не возражает заключить с ФИО4 новый договор аренды, чтобы истец смог достроить жилой дом, но, по их мнению, закон говорит о том, что без торгов земельный участок в аренду может быть дан только однократно.

Администрация района на этот земельный участок не претендует, объект незавершённого строительства не изымался и ими пропущен установленный для этого 6-месячный срок.

Опрошенная ранее в предварительном судебном заседании главный специалист по земельным вопросам администрации Парфеньевского муниципального района ФИО6 поясняла следующее:

Первоначально спорный земельный участок был передан в аренду на 5 лет с 10.01.2012г. по 10.01.2017г. ФИО1. для строительства жилого дома. В дальнейшем ФИО1 продала незавершённое строительство ФИО4 и договор аренды земельного участка с ней был прекращён.

ФИО4 администрацией Парфеньевского сельского поселения был предоставлен этот же земельный участок на 3 года. Он платил арендную плату. В апреле 2019г. договор аренды закончился, но строительство дома завершено не было. В заключении договора аренды повторно истцу было отказано, т.к. в силу положений ст. 39.6 ч. 2 п. 10 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства. Так как ФИО4 не успел построить объект недвижимости на арендованном участке, то повторно заключить договор аренды без проведения торгов администрация не может. Но администрация не стала обращаться об изъятии недвижимости у ФИО4, находящейся на земельном участке, являющемся муниципальной собственностью, т.к. в принципе администрация не против этого строительства.

Продать в собственность землю при незавершённом строительстве администрация также не может в силу земельного законодательства.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Согласно п.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства, согласно ст.130 ГК РФ, являются объектами недвижимости.

Материалами гражданского дела установлено, что 16 января 2012 года администрацией Парфеньевского муниципального района Костромской области было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома ФИО1, со сроком действия 10 (десять) лет.

Для строительства дома между администрацией Парфеньевского муниципального района (арендодатель) - с одной стороны и ФИО1. (арендатор) - с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка за № 1 от 16.01.2012г.

В соответствии с п.1.1. заключенного Договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер 44:17:090136:49, расположенный по адресу: <адрес> с примыканием с юго-востока к стоящему двухквартирному жилому дому ФИО2 и ФИО3 для использования: в целях строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды участка установлен: с 10 января 2012 года по 09 января 2017 года (п. 2.1 Договора).

Дополнительным соглашением от 30.10.2015г. № 20 к договору аренды земельного участка № 1 от 16.01.2012г. срок аренды изменён и установлен с 10.01.2012г. по 09.01.2022г.

Постановлением администрации Парфеньевского сельского поселения Парфеньевского муниципального района Костромской области от 25 сентября 2015 года № 63 строящемуся жилому дому, на предоставленном в аренду ФИО1 земельном участке с кадастровым номером 44:17:090136:49 присвоены адресные данные: <адрес>

В соответствии с положениями п.п 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с тем, что после истечения срока договора аренды земли от 20.04.2016г., заключённого между ФИО4 и администрацией Парфеньевского сельского поселения Парфеньевского муниципального района (по нормам действующего в то время земельного законодательства), истец с целью заключения нового договора аренды на участок, где расположен объект незавершённого строительства, обратился в орган местного самоуправления - администрацию Парфеньевского муниципального района, к которой перешли функции распоряжения земельными участками, но в этом ему было отказано.

Оценивая обстоятельства отказа, мотивированного тем, что истец уже реализовал право на получение спорного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 года № 1, утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, согласно которому заявителем к поданному обращению должны быть приложены, в том числе, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке).

Как следует из материалов дела, ФИО4 объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: <адрес>, был куплен в собственность.

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (Управление Росреестра) 11.03.2016г., запись регистрации № 44-44/004-44/004/006/2016-102/22.

Таким образом, указанный арендованный земельный участок по тому же адресу, принадлежит дому, расположенному по адресу: <адрес>

После истечения срока аренды по договору от 20.04.2016г. (срок истёк 20.04.2019г.) прошло более шести месяцев, администрацией Парфеньевского муниципального района в течение 6 месяцев не было заявлено требование об изъятии объекта незавершённого строительства.

Кроме того, суд учитывает следующее:

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца - ФИО1 к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 16.01.2012 и дополнительному соглашению № 20 к указанному договору, согласно которых срок аренды земельного участка устанавливается с 10.01.2012г. по 09.01.2022г.

В этом случае не подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

При названных обстоятельствах заключение договора аренды от 20.04.2016г. N 4 между истцом и Администрацией Парфеньевского сельского поселения на три года не лишает ФИО4, который приобрел объект недвижимости у лица, переоформившего право на аренду земельного участка на срок до 09.01.2022г., права на заключение с ним (ФИО4) нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащим ФИО4 объектом недвижимости, с учетом установленного предельного срока договора аренды земельного участка до 09.01.2022г., применительно к положениям подпункта 11 пункта 2 и пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иное толкование норм земельного законодательства противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (статья 1 ЗК РФ).

Суд учитывает и конкретные обстоятельства данного дела, а именно: по окончании срока предыдущего договора аренды земельного участка истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

С учётом вышеизложенного суд считает, что исковые требования ФИО4 к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области о понуждении заключения договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать за ФИО4 право на заключение договора аренды и обязать администрацию Парфеньевского муниципального района Костромской области заключить с ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу<адрес>, для завершения строительства объекта незавершённого строительства (жилого дома), площадь застройки 104,9 кв.м, кадастровый номер №, без проведения торгов на 3 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Нейский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме

Председательствующий судья: (З.Н.МАТЮХИНА)