Решение № 2-612/2026 от 12 марта 2026 г.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 марта 2026 года

(с учетом выходных и праздничных дней)

Дело № 2-612/2026

УИД: 51RS0003-01-2025-003834-14

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2026 года город Мурманск

Ленинский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи Лобановой О.Р.,

при секретаре Гейрейхановой К.М.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о снятии обременения с объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, Управлению Росреестра по <адрес> о снятии обременения с объекта недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем), ФИО3 (продавцом 1) и ФИО4, действующим от имени ФИО5 (продавца-2), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 договора общая стоимость квартиры составила 1 550 000 рублей.

Согласно п. 2.2 договора, до полного расчета с ответчиком, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащая ей, находится у нее в залоге (ипотека в силу закона).

Пунктом 2.1.2 договора и графиком погашения задолженности был установлен порядок оплаты оставшейся суммы в размере 750 000 рублей ответчику ФИО6 до ДД.ММ.ГГГГ.

Свои обязательства по договору истец исполнил полностью. Квартира была передана истцу по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано за истцом. Полная стоимость квартиры уплачена ФИО7 и ФИО4, действующему от имени ФИО5 в установленные сроки.

Выплата ответчику суммы в размере 750 000 рублей в рамках п. 2.1.2. подтверждается распиской ответчика от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обязательство, обеспеченное залогом (ипотекой в силу закона) в пользу ответчика, прекращено. В связи с этим ипотека, возникшая на основании п. 2.2 договора купли-продажи, также подлежит прекращению.

Однако, запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) продолжает существовать, что неправомерно ограничивает права истца как собственника, не позволяя свободно распоряжаться имуществом.

Несмотря на неоднократные обращения, ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о снятии обременения.

Подлинный экземпляр договора купли-продажи, подписанный сторонами, утрачен истцом. Копия договора, имеющаяся у истца на руках, не содержит оригинальных подписей сторон.

Регистрационное дело на объект недвижимости, содержащее все документы, представленные на государственную регистрацию перехода права, включая подписанный сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, находится в Управлении Росреестра по Мурманской области.

Просит суд прекратить ипотеку (обременение) в силу закона, возникшую на основании п. 2.2 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ФИО4, действующим от имени ФИО5, в отношении объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Определением суда (протокольным) от 24.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО2 извещен надлежащим образом, в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором указал, что обязательства ФИО1 в части оплаты ? доли в праве собственности на спорное жилое помещение были исполнены перед ФИО5 в полном объеме, в связи с чем считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, извещен, представил письменный отзыв.

В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Заслушав истца, представителя истца, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа товара в кредит с рассрочкой платежа.

Пунктом 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 4 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со статьей 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона Федеральный закон 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке») предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 3 Закона «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу положений статьи 11 Закона «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения обязательств является надлежащее исполнение обязательства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем) и ФИО3 (продавцом 1), ФИО4, действующим от имени ФИО5 (продавца-2), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, (л.д.10-14).

Предметом указанного договора установлено, что продавец-1 и продавец-2 обязуются передать в собственность покупателю, а покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 38,6 кв.м. (пункт 1.1).

Объект недвижимости, указанный в пункте 1.1. настоящего договора принадлежит продавцу-1 и продавцу-2 на правах общей долевой собственности: ФИО3 принадлежит 1/2 в праве общей долевой собственности на указанный в пункте 1.1. объект недвижимости, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО5 принадлежит 1/2 в праве общей долевой собственности на указанный в пункте 1.1. объект недвижимости, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1.3. ФИО3 и ФИО5 гарантируют покупателю ФИО1, что на момент заключения договора объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством, в том числе в соответствии со статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», право пользования объектом недвижимости после его приобретения покупателем не имеется.

Как следует из пункта 1.4. срок снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных в объекте недвижимости лиц, не позднее 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, ФИО8 должен быть снят с регистрационного учета в течении 6 месяцев с момента регистрации перехода права, за указанные шесть месяцев продавец-1 компенсирует понесенные в связи с регистрацией указанного лица коммунальные расходы в течении 10 дней после снятия указанного лица с регистрационного учета.

В соответствии с п. 1 стоимость объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1. настоящего договора составляет 1 550 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

При этом стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью 38,6 кв.м, принадлежащей ФИО3 составляет 1 000 000 рублей.

Стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости -квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью 38,6 кв.м, принадлежащей ФИО5 оценивается сторонами в размере 550 000 рублей.

Часть стоимости объекта недвижимости в размере 350 000 рублей передается покупателем продавцам при подписании настоящего договора купли-продажи (пункт 2.1.1).

Продавцу-1 передается 250 000 рублей, продавцу-2 передается 100 000 рублей.

Согласно пункту 2.1.2. часть стоимости в сумме 750 000 (рублей оплачивается покупателем продавцу-1 в течении двух лет с момента подписания настоящего договора, в соответствии со следующим графиком:31 250 рублей до 30 января 2023 года; 31 250 рублей до 28 февраля 2023 года; 31 250 рублей до 30 марта 2023 года; 31 250 рублей до 30 апреля 2023 года; 31 250 рублей до 30 мая 2023 года; 31 250 рублей до 30 июня 2023 года; 31 250 рублей до 30 июля 2023 года; 31 250 рублей до 30 августа 2023 года; 31 250 рублей до 30 сентября 2023 года; 31 250 рублей до 30 октября 2023 года; 31 250 рублей до 30 ноября 2023 года; 31 250 рублей до 30 декабря 2023 гола: 31 250 рублей до 30 января 2024 года; 31 250 рублей до 28 февраля 2024 года; 31 250 рублей до 30 марта 2024 года; 31 250 рублей до 30 апреля 2024 года; 31 250 рублей до 30 мая 2024 года; 31 250 рублей до 30 июня 2024 года: 31 250 рублей до 30 июля 2024 года; 31 250 рублей до 30 августа 2024 года; 31 250 рублей до 30 сентября 2024 года; 31 250 рублей до 30 октября 2024 года; 31 250 рублей до 30 ноября 2024 года; 31 250 рублей до 30 декабря 2024 года.

Указанные денежные средства передаются ФИО1 ФИО3 наличными денежными средствами ежемесячно.

Часть стоимости в сумме 450 000 рублей оплачивается покупателем Продавцу-2 до 31 декабря 2023 года (2.1.3).

Пунктом 2.2 установлено, что до полного расчета покупателя с продавцом-1, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью 38.6 кв.м, принадлежащая продавцу-1, находится в залоге у продавца-1 (ипотека в силу закона).

В соответствии с пунктом 2.3 в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью 38,6 кв.м, принадлежащей Продавцу-2 ипотека в силу закона не регистрируется, указанная доля в залог Продавцу-2 не передается.

Как следует из пояснений истца, подлинник договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ утерян ФИО1

Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение передано от продавцов покупателю в том техническом состоянии, в котором есть на момент подписания настоящего акта (л.д. 15).

Как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) имеются следующие записи о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав и ограничений в отношении спорного объекта недвижимого имущества - помещение, наименование: Квартира, назначение: жилое, площадь: 38,6 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Мурманская область, городской округ <адрес>, кадастровый №, дата постановки на учет: ДД.ММ.ГГГГ, ранее учтенный.

В ЕГРН также содержатся следующие сведения: Жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции на основании постановления Администрации <адрес> «О признании жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, подлежащим капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными требованиями» от ДД.ММ.ГГГГ №.

27.12.2022 на основании договора купли-продажи квартиры от 15.12.2022 зарегистрировано право собственности ФИО1 В,И. (запись №).

27.12.2022 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № об ограничении прав и обременениях: ипотека в силу закона. Предмет ограничения/обременения: 51:20:0003044:527 1/2 доля в праве общей долевой собственности. Сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы: 750 000 рублей. Срок действия ограничения/обременения: ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержатель ФИО3. Залогодатель ФИО1.

19.06.2025 на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Ленинского округа г. Мурманска № (366375/25/51002-ИП от ДД.ММ.ГГГГ) от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № об ограничении прав и обременениях: запрещение регистрации.

Материалы дела содержат оригинал расписки с приложением подписанного графика платежей от ФИО3 о том, что она получила от ФИО1 денежные средства в размере 750 000 рублей.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих возможных требований и возражений. Не использование стороной указанного диспозитивного права на представление доказательств влечет соответствующие процессуальные последствия - в том числе и постановление решения только на основании тех доказательств, которые представлены в материалы дела другой стороной.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Согласно пояснениям истца, денежные средства в размере 550 000 рублей были выплачены им представителю ФИО5 – ФИО4 в полном объеме, что ответчиком не оспорено, иного в материалы дела не представлено.

Также суд учитывает отзыв представителя ФИО5 – ФИО4, который содержит информацию о том, что обязательства ФИО1 в части оплаты ? доли в праве собственности на спорное жилое помещение были исполнены перед ФИО5 в полном объеме.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства подтвердился факт исполнения обязательств покупателем в части оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №.

В соответствии со статьей 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании статьи 25 Закона «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования приведенных норм права, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 4000 рублей, что подтверждается чеком по операции (л.д. 24).

Учитывая, что за требование неимущественного характера в соответствии со ст. 319.19 НК РФ подлежит уплате государственная пошлина в размере 3000 рублей указанные судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, уплаченная государственная пошлина в размере 1 000 рублей – подлежит возврату истцу как излишне уплаченная.

На основании изложенного руководствуясь статьями 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о снятии обременения с объекта недвижимости – удовлетворить.

Прекратить ипотеку (обременение) в силу закона, возникшую на основании пункта 2.2 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 В,И., ФИО3 и ФИО4, действующим от имени ФИО5, в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру общей площадью 38.6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде ипотеки № в отношении 1/2 доли в праве собственности квартиры общей площадью 38.6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.Р. Лобанова