Решение № 2-171/2020 2-171/2020(2-5495/2019;)~М-5850/2019 2-5495/2019 М-5850/2019 от 29 января 2020 г. по делу № 2-171/2020

72RS0013-01-2019-006743-30

Дело № 2-171/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Тюмень 30 января 2020 года

Калининский районный суд г.Тюмени в составе:

председательствующего судьи Граховой А.С.,

при секретаре Коршуновой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, встречному иску ФИО1 к акционерному обществу «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий расторжения договора путем возврата денежных средств,

установил:

АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» (до переименования АО «Управляющая компания «индустриальные парки Тюменской области») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что 26.09.2016 г. между АО «Управляющая компания «Индустриальные парки» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого агентство передало в собственность ФИО1 земельный участок, кадастровый номер: №, площадью 1480 кв.м, и нежилое строение (склад), площадью 186 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> Общая стоимость имущества составляет 3 376 693, 5 руб. 30.06.2016 г. между сторонами договора подписан акт приема-переда недвижимого имущества. 02.05.2017 г. было заключено дополнительное соглашение № к договору, которым изменен порядок оплаты. Вместе с тем, до настоящего времени обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме ФИО1 не исполнены.

В связи с чем, АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 1 585 398 руб. 50 коп.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к АО «Агентство инфраструктурного развития» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, мотивируя свои требования тем, что по условиям договора продавец обязался передать в ее собственность земельный участок и нежилое строение, свободное от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц. В нарушении условий договора истец не исполнил обязанность по передаче ФИО1 плана границ и кадастрового паспорта земельного участка, а также обязанность по осуществлению выноса углов/границ земельного участка в натуре (на местность) с установкой и закреплением на территории межевых знаков, фиксирующих на местности расположение контрольных точек на углу границ земельного участка в соответствии с координатами. Для установления точных границ участка ФИО1 обратилась к специалистам ООО «Центр кадастровых работ», которые в результате выполнения геодезических работ установили, что по периметру приобретенного земельного участка проходит надземный действующий газопровод, который отгорожен забором, проходящим также по спорному земельному участку. Таким образом, истец продал земельный участок со строением, не предусмотренным договором, то есть не свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц, чем нарушил условия договора. Считает нахождение газопровода на земельном участке неустранимым недостатком, не позволяющим использовать участок по назначению. Кроме этого, к газопроводу имеются несанкционированные, самовольные подключения неопределенного круга лиц, что создает возникновение чрезвычайной ситуации. Указывает на то, что она бы не заключала договор купли-продажи земельного участка с функционирующим газопроводом, который в свою очередь является опасным объектом недвижимости. В 2016, 2017 гг. она обращалась в агентство, указывая на то, что на участке имеется газопровод, однако ответчик (по встречному иску) уклонился от дачи пояснений по данному факту. 06.09.2019 г. ФИО1 обратилась с претензией в АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которая оставлена без ответа.

На основании изложенного, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» и ФИО1 в отношении земельного участка с разрешенным использованием под нежилое строение, площадью 1 480 кв.м, кадастровый номер №, и нежилого строения (склад), назначение: нежилое, 1-этажный, литера А1, расположенные по адресу: <...>, применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 26.09.2016 г. путем возврата АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» ФИО1 денежных средств в размере 1 557 295 руб., уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2016 г.

В судебном заседании представитель истца АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Ответчик ФИО1, ее представители ФИО3, ФИО4 исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено следующее.

26.09.2016 г. между АО «Управляющая компания «Индустриальные парки Тюменской области» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок, кадастровый номер: №, площадью 1480 кв.м, и нежилое строение (склад), площадью 186 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.3 продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество, свободное от любых прав и претензий со стороны третьих лиц, а также предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, если таковые имеются.

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма продажи имущества составляет 3 376 693, 5 руб.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что сумма, указанная в пункте 3.1 договора, выплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: покупатель в момент подписания настоящего договора вносит авансовый платеж в размере 337 669, 35 руб., оставшаяся часть стоимости 3 039 024, 15 руб. выплачивается продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в следующие сроки:

303 902, 42 руб. в срок до 28.11.2016 г. при условии проведения продавцом электрических и газовых сетей к земельному участку;

оставшаяся сумма в размере 2 735 121, 73 руб. в срок до 30.10.2017 г. в следующем порядке: 248 647, 43 руб. до 30.12.2016 г., 248 647, 43 руб. до 30.01.2017 г., 248 647, 43 руб. до 28.02.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.03.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.04.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.05.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.06.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.07.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.08.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.09.2017 г., 248 647, 43 руб. до 30.10.2017 г.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 30.09.2016 г. ФИО1 приняла в собственность земельный участок и строение, расположенные по адресу: <адрес>. В данном акте, подписанном сторонами, указано на то, что техническое состояние недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет его использовать в соответствии с назначением (л.д. 18).

02.05.2017 г. между АО «Управляющая компания «Индустриальные парки Тюменской области» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым пункт 3.2 договора изменен, изложен в следующей редакции: часть стоимости объектов недвижимости в размере 1 141 295 руб. покупателем оплачена; оставшаяся часть стоимости объектов недвижимого имущества в размере 2 235 398, 50 руб. выплачивается покупателем в следующем порядке:

- в период со дня подписания настоящего соглашения до 30.06.2017 г. включительно, покупатель ежемесячно совершает в пользу продавца равные платежи в размере 100 000 руб.;

- в период с 01.07.2017 г. до момента полного погашения денежных обязательств покупатель ежемесячно совершает в пользу продавца равные платежи в размере 250 000 руб. В случае, если оставшаяся часть стоимости к моменту наступления обязательства по совершению платежа составляет менее 250 000 руб. – платеж совершается в размере фактического размера оставшейся части стоимости на момент совершения платежа (л.д. 20-21).

В период с 29.09.2016 г. по 01.12.2017 г. ФИО1 в счет исполнения обязательств внесено 1 791 295 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д. 30-40).

02.10.2019 г. ФИО5 обратилась в АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» с соглашением о расторжении договора купли-продажи от 26.09.2016 г. (л.д. 151).

Из ответа АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» 04.10.2019 г. следует, что общество не рассматривает возможность заключения соглашения о расторжении договора, поскольку со стороны продавца каких-либо нарушений договора не допущено (л.д. 152-154).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенных норм права следует, что право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

В данном случае, ФИО1 перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, осмотрела земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> о чем она пояснила в ходе судебного заседания, после чего ею был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, какие-либо ограничения, обременения в отношении спорного земельного участка в публичном реестре отсутствовали. При этом, из материалов дела следует, что пролегающий через земельный участок газопровод является надземным, представляет собой инженерное сооружение, в свою очередь согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, в связи с чем покупатель, действуя добросовестно и разумно, должен был принять меры к получению сведений о приобретаемом участке. Следует также отметить, что ФИО1 после заключения договора исполняла обязательства по нему, а также в мае 2017 года заключила с истцом дополнительное соглашение к договору, с требованием о расторжении договора обратилась только 02.10.2019 г. (л.д. 151), после предъявления АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» иска о взыскании задолженности.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что отсутствуют доказательства предоставления продавцом заведомо ложной информации о продаваемом объекте и ограничениях в его использовании, а также доказательства невозможности использования участка по назначению в настоящее время, то оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества на основании статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется, в связи с чем в удовлетворении встречного иска ФИО1 следует отказать в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что до настоящего времени обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме не исполнены, размер задолженности стороной ответчика не оспорен, в связи с чем следует взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство инфраструктурного развития» задолженность по договору в размере 1 585 398, 5 руб.

Заявленное стороной ответчика в ходе рассмотрения дела ходатайство о передаче дела по подсудности на основании части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 186) не подлежит удовлетворению, поскольку в силу части 2 статьи 31 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что требования АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» удовлетворены в полном объеме, следовательно, с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 127 руб.

Руководствуясь ст.ст. 309, 310, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.12, 50, 56, 67, 68, 98, 191-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования акционерного общества «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 585 398 рублей 50 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 127 рублей.

Встречные исковые требования ФИО1 к АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий расторжения договора путем возврата денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд г.Тюмени.

Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2020 года.

Председательствующий судья А.С. Грахова