Решение № 2-559/2025 2-559/2025~М-471/2025 М-471/2025 от 26 ноября 2025 г. по делу № 2-559/2025

Дело № 2-559/2025

УИД 02RS0009-01-2025-000894-41


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2025 года с. Чемал

Чемальский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Иваныш И.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительными пунктов 4.4.9 договора аренды земельного участка от 01 сентября 2025 года № 17/25А, договора аренды земельного участка от 04 августа 2025 года № 10/25А, договора аренды земельного участка от 18 августа 2025 года № 13/25А, заключенных между ФИО2 и Администрацией Чемальского района РА, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с исковыми требованиями к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительными пунктов 4.4.9 договора аренды земельного участка от 01 сентября 2025 года № 17/25А, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района РА, взыскании судебных расходов. Кроме того, с иском к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительными пунктов 4.4.9 договора аренды земельного участка от 04 августа 2025 года № 10/25А, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района РА, взыскании судебных расходов. Кроме того, с иском о признании недействительным пункта 4.4.9 договора аренды земельного участка от 18 августа 2025 года № 13/25А. На основании ст.151 ГПК РФ указанные гражданские дела в отсутствие возражений сторон объединены в одно производство.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком по итогам аукциона заключены вышеуказанные договоры аренды, п.4.4.9. которых сторона арендатора просила арендодателя исключить как не соответствующий закону. Однако, ответчик от заключения дополнительного соглашения к договору аренды на указанных условиях отказался. Истец полагает, что данные отказы незаконны, противоречат п.9 ст. 22 ЗК РФ и препятствуют осуществлению заявителем своих прав.

Не согласившись с данными отказами, истец обратился в суд с просьбой о признании недействительными пунктов 4.4.9 указанных договоров аренды и взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

Представитель истца ФИО2 ФИО4, действуя в порядке передоверия от представителя по доверенности ФИО3, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика Администрации Чемальского района РА в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку полагает, что исковые требования основаны на неверном токовании норм действующего законодательства.

Истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно имеющейся в материалах дела телефонограмме, просил о рассмотрении дела в их отсутствие, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Представитель истца ФИО4 поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить по доводам, приведенным в исковых заявлениях.

Представитель Администрации Чемальского района РА ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражала, представила в письменном виде отзыв, суть доводов в котором сводится к наличию в ст.448 ГК РФ законодательного запрета на передачу земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них, иным лицам, в целях недопущения предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему выводу.

По договору аренды (имущественного найма) в силу ст. 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела следует, что 01 сентября 2025 года между истцом и ответчиком, на основании протокола о результатах аукциона от 07 августа 2025 года (процедура № 22000046730000000079, лот № 2) заключен договор аренды земельного участка № 17/25А, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Республика Алтай, <...>, кадастровый номер земельного участка 04:05:030401:395, для строительства жилого дома, площадью 1118 кв.м, сроком на 20 лет.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 17 сентября 2025 года. 23 сентября 2025 года истцом в адрес ответчика в досудебном порядке, в соответствии с п. 6.1 договора аренды была направлена досудебная претензия с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п. 4.4.9 указанного договора исключить. 09 октября 2025 года исх.№07990 администрацией МО «Чемальский район» отказано в заключении дополнительного соглашения к договору, с указанием в качестве основания такого отказа неоднозначное толкование положений п. 7 ст. 448, ст. 615 ГК РФ, п.9 ст. 22 ЗК РФ.

Кроме того, 04 августа 2025 года между истцом и ответчиком, на основании протокола о результатах аукциона от 21 июля 2025 года (процедура № 22000046730000000075, лот № 2) заключен договор аренды земельного участка № 10/25А, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Республика Алтай, <...> кадастровый номер земельного участка 04:05:010204:1255, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) площадью 962 кв.м, сроком на 20 лет.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 20 августа 2025 года. 23 сентября 2025 года истцом в адрес ответчика в досудебном порядке, в соответствии с п. 6.1 договора аренды была направлена досудебная претензия с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п. 4.4.9 указанного договора исключить. 09 октября 2025 года исх.№07989 администрацией МО «Чемальский район» отказано в заключении дополнительного соглашения к договору, с указанием в качестве основания такого отказа неоднозначное толкование положений п. 7 ст. 448, ст. 615 ГК РФ, п.9 ст. 22 ЗК РФ.

Кроме того, 18 августа 2025 года между истцом и ответчиком, на основании протокола о результатах аукциона от 07 августа 2025 года (процедура № 22000046730000000076, лот № 6) заключен договор аренды земельного участка № 13/25А, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Республика Алтай, Чемальский район, с.Бешпельтир, кадастровый номер земельного участка 04:05:020201:863, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м, сроком на 20 лет.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 03 сентября 2025 года. 23 сентября 2025 года истцом в адрес ответчика в досудебном порядке, в соответствии с п. 6.1 договора аренды была направлена досудебная претензия с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п. 4.4.9 указанного договора исключить. 09 октября 2025 года исх.№07991 администрацией МО «Чемальский район» отказано в заключении дополнительного соглашения к договору, с указанием в качестве основания такого отказа неоднозначное толкование положений п. 7 ст. 448, ст. 615 ГК РФ, п.9 ст. 22 ЗК РФ.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума №11) в п. 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Данное право арендатора не может быть ограничено договором (п. 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2021 года № 305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14 июля 2016 года № 21046-ПК/Д23 и от 14 июня 2018 года № Д23и-3105.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ», вступившего в силу 01 июня 2015 года), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него), когда заключение договора возможно только путем проведения торгов, и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Суд также учитывает положения ЗК РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (под. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (под. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6.

На участие в аукционе на право заключения аренды земельного участка и допуска участников к дальнейшему участию в процедуре, участие в аукционе принял только ФИО2, который признан победителем.

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ.

Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что договор аренды заключен с единственным участником аукциона. Соответственно, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет на уступку прав применению к спорным правоотношениям не подлежит.

Таким образом, заявленные истцом требования законны и обоснованы, положения п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от 01 сентября 2025 года № 17/25А, договора аренды земельного участка от 04 августа 2025 года № 10/25А, договора аренды земельного участка от 18 августа 2025 года № 13/25А, заключенных между ФИО2 и Администрацией Чемальского района РА являются недействительными в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, поскольку запрещают арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, что противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не основаны на положениях п. 7 ст. 448 ГК РФ, которые в данном случае не применимы.

Доводы стороны ответчика о том, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом ввиду того, что земельные участки приобретаются вопреки цели личного использования арендованных земельных участков в соответствии с их целевым назначением, суд не может принять как обоснованное основание для отказа в удовлетворении иска, поскольку установление факта не использования истцом земельного участка по целевому назначению может служить поводом для мер ответственности, применяемых арендодателем при нарушении условий данного договора аренды земельного участка, а не для запрета договором аренды законом предусмотренной возможности арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к Администрации МО «Чемальский район» о признании недействительными пунктов 4.4.9 договора аренды земельного участка от 01 сентября 2025 года № 17/25А, договора аренды земельного участка от 04 августа 2025 года № 10/25А, договора аренды земельного участка от 18 августа 2025 года № 13/25А, заключенных между ФИО2 и Администрацией Чемальского района РА, заявление о взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Признать недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от 01 сентября 2025 года № 17/25А, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района, предусматривающий запрет арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Признать недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от 04 августа 2025 года № 10/25А, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района, предусматривающий запрет арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу

Признать недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от 18 августа 2025 года № 13/25А, заключенного между ФИО2 и Администрацией Чемальского района, предусматривающий запрет арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу

Взыскать с Администрации Чемальского <адрес> Республики Алтай (ИНН: <***>; ОГРН: <***>; КПП 041001001) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина РФ: №, расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 9 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чемальский районный суд Республики Алтай.

Судья И.В. Иваныш

Мотивированное решение принято 27 ноября 2025 года