Решение № 2-7/2017 2-7/2017(2-804/2016;)~М-807/2016 2-804/2016 М-807/2016 от 22 марта 2017 г. по делу № 2-7/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 марта 2017 года с. Левокумское

Левокумский районный суд Ставропольского края в составе

председательствующего: судьи Иванова М.А.,

при секретаре: Наумовой И.О., с участием:

представителя ООО «Николо-Александровское» Левокумского района Ставропольского края ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителей ответчика ФИО2 - ФИО3, ФИО4, действующих на основании доверенностей,

представитель соответчика ФИО5- адвоката ФИО6 Сергиенко Т.А., действующей по назначению суда,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Левокумского районного суда гражданское дело по исковому заявлению представителей ООО «Николо-Александровское» Левокумского района Ставропольского края ФИО7, ФИО1 к ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО5, ФИО12 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи долей в праве долевой собственности,

установил:

в Левокумский районный суд с исковым заявлением обратился представитель ООО «Николо-Александровское» ФИО7 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи долей в праве долевой собственности.

В обоснование требований указал, что (дата) на основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО "Николо-Александровское" (далее - Истец, Общество) и собственниками земельного участка категории "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером № ..., находящегося в общей долевой собственности граждан, заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя. Договор аренды земельного участка заключен сторонами на десять лет. Согласно пункту 3 раздела 4 указанного договора аренды арендодатели приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации № .... (дата) Обществом была получена Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним № ... на земельный участок с кадастровым номером № ..., из содержания которой Истцу достоверно стало известно об изменении состава участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а именно, что участником общей долевой собственности ФИО2 (далее - Ответчик) на основании договоров купли-продажи после (дата) регистрации договора аренды) приобретено право собственности в общей сложности на ... долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Право собственности Ответчика на приобретенные доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации права. При этом, как указано выше, земельный участок с кадастровым номером № ... находится в долгосрочной аренде Истца в соответствии с условиями договора аренды от (дата), которыми среди прочего установлено преимущественное право Истца на выкуп долей в праве общей долевой собственности. При заключении (дата) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... арендодатели (в том числе Ответчик по настоящему делу) и арендатор ООО "Николо-Александровское" в пункте 3 раздела 4 договора закрепили преимущественное право Истца (Арендатора) на выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели (в том числе и ответчик) взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации Истцом (Арендатором) преимущественного права выкупа земельных долей. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... в части закрепления права Истца, являющегося также участником общей долевой собственности на указанный земельный участок и его арендатором, на преимущественное право на выкуп земельных долей в случае их продажи, не противоречат законодательству, направлено на сохранение целевого использования указанного земельного участка и его использование для производства сельскохозяйственной продукции.

Вместе с тем собственниками долей в праве долевой собственности в нарушение условий договора аренды земельного участка от (дата) осуществлена продажа своих земельных долей Ответчику, заключив с ним соответствующие договоры купли- продажи земельных долей, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку преимущественное право на заключение договора купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером № ... в силу закона имелось как у Ответчика, являющегося участником долевой собственности, так и у ООО "Николо- Александровское", также являющегося участником долевой собственности на указанный земельный участок, то у арендатора ООО "Николо-Александровское" имелось преимущественное право перед Ответчиком заключить с собственниками земельных долей договоры купли-продажи, поскольку указанное преимущественное право было предоставлено Истцу самими собственниками земельных долей - арендодателями при заключении ими (дата) договора аренды земельного участка. Несмотря на это обстоятельство в нарушение взятого на себя по договору аренды земельного участка от (дата) обязательства, собственники земельных долей не предложили арендатору земельного участка ООО "Николо-Александровское" реализовать свое преимущественное право выкупа у них земельных долей, однако Истец от преимущественного права выкупа не отказывался, и в настоящее время имеет намерение реализовать свое преимущественное право выкупа земельных долей у Ответчика. Тем самым право собственности Ответчика на земельные доли приобретено в обход преимущественного права на его приобретение, закрепленного за арендатором ООО "Николо-Александровское". Общество не имело возможности узнать о нарушении своего права, так как не получало уведомления от собственников об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке.

При этом в установленном законом порядке участники долевой собственности, выступавшие продавцами по договорам купли-продажи с Ответчиком, либо новый собственник - ФИО2 - не уведомляли Общество в лице его уполномоченных представителей, имеющих право действовать от имени юридического лица, о произведенном отчуждении доли в праве общей долевой собственности. При отчуждении доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вместе с тем право Общества на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при их возмездном отчуждении в преимущественном порядке перед другими участниками общей долевой собственности в рассматриваемом случае установлено не положениями пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а пунктом 3 раздела 4 договора аренды от (дата) земельного участка с кадастровым номером № .... Таким образом, к указанным требованиям применяются не сокращенный трехмесячный срок для предъявления требований о переводе прав и обязанностей но сделке, а общие положения гражданского законодательства о сроке исковой давности. B соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями статьи 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите права. Таким образом, срок исковой давности Обществом по требованиям, заявленным в соответствии с настоящим исковым заявлением составляет три года. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества или арендатора земельного участка судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истцу стало известно о приобретении Ответчиком долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ... и, соответственно, о нарушении своих прав из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полученной (дата). ООО "Николо-Александровское" не имело возможности узнать о нарушении своего права ранее, так как не получало уведомлений от собственников земельных долей об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке. При этом преимущественное право Истца на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок закреплено в пункте 3 раздела 4 упомянутого выше договора аренды земельного участка от (дата), согласно которого арендодатели приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации арендатором (ООО "Николо-Александровское") преимущественного права выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... по состоянию на (дата) Ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежат следующие доли в праве долевой собственности на земельный участок: общая долевая собственность: ..., № ... (дата); общая долевая собственность: ..., № ..., (дата); общая долевая собственность: ..., № ..., (дата); общая долевая собственность: ... № ... (дата); общая долевая собственность: ..., № ..., (дата); общая долевая собственность: ... № ... (дата); общая долевая собственность: ..., № ..., (дата); общая долевая собственность: ... № ..., (дата). Из перечисленных долей только запись № ... от (дата) сделана до даты регистрации договора аренды, установившего преимущественное право арендатора на приобретение долей в праве общей долевой собственности - (дата).

Просит перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на Общество с ограниченной ответственностью "Николо-Александровское" по следующим сделкам на отчуждение в его пользу долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ...: общая долевая собственность: ..., № ..., (дата); общая долевая собственность: ..., № ... (дата); общая долевая собственность: ..., № ..., (дата); общая долевая собственность: ..., № ... (дата); общая долевая собственность: ..., № ... (дата); общая долевая собственность: ..., № ... (дата); общая долевая собственность: ..., № ..., (дата).

В дальнейшем исковые требования были уточнены, по тем основаниям, что на момент подачи искового заявления Общество не обладало сведениями относительно содержания и условий сделок, на основании которых собственниками земельных долей были незаконно проданы доли в праве долевой собственности, в связи с тем, что указанные сведения отсутствовали в имевшейся у Общества Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По запросу суда территориальным подразделением Управления Росреестра по Ставропольскому краю в материалы дела предоставлены копии договоров, на основании которых зарегистрированы права ФИО2 на доли в праве общей долевой собственности. В связи с данными документами Общество уточняет заявленные исковые требования в части определения выкупной цены, по которой подлежат переводу права и обязанности покупателя (приобретателя) спорных долей в соответствии с исковым заявлением.

Представитель истца просит:

1. Признать недействительным договор купли-продажи от (дата) между ФИО13 и ФИО2 (запись регистрации в ЕГРП № ... (дата));

2. Признать недействительным договор купли-продажи от (дата) между ФИО5 и ФИО2 (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата));

3. Признать недействительным договор купли-продажи от (дата) между ФИО8 и ФИО2 (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата));

4. Признать недействительным договор купли-продажи от (дата) между ФИО8 и ФИО2 (запись регистрации в ЕГРП № ...,(дата));

5. Признать недействительным договор купли-продажи от (дата) между ФИО9 и ФИО2 (запись регистрации в ЕГРП № ...,(дата));

6. Признать недействительным договор купли-продажи от (дата) между ФИО10 и ФИО2 (запись регистрации в ЕГРП № ...,(дата));

7. Признать недействительным договор купли-продажи от (дата) между ФИО11 и ФИО2 (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата)).

8. Перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на Общество с ограниченной ответственностью "Николо-Александровское" по следующим сделкам на отчуждение в его пользу долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ...

- общая долевая собственность: ..., по договору купли-продажи от (дата) между Абдоковой J1.K. и ФИО2 по цене ... руб. (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата));

- общая долевая собственность: ..., по договору купли-продажи от (дата) между ФИО5 и ФИО2 по цене ... руб. (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата));

- общая долевая собственность: ..., по договору купли-продажи от (дата) между ФИО8 и ФИО2 по цене ... руб. (запись регистрации в ЕГРП № ...,(дата));

- общая долевая собственность: ..., по договору купли-продажи от (дата) между ФИО8 и ФИО2 по цене ... руб. (запись регистрации в ЕГРП № ...,(дата));

- общая долевая собственность: ... по договору купли-продажи от (дата) между ФИО9, и ФИО2 по цене ... руб. (запись регистрации в ЕГРП № ...(дата));

- общая долевая собственность: ..., по договору купли-продажи от (дата) между ФИО10 и ФИО2 по цене ... руб. (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата));

- общая долевая собственность: ..., по договору купли-продажи от (дата) между ФИО11 и ФИО2 по цене ... руб. (запись регистрации в ЕГРП № ... (дата)).

Определением суда в качестве соответчиков были привлечены к участию в деле покупатели земельных долей ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО5, ФИО12

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в деле имеется заявление о рассмотрении дела без его участия.

В связи с неизвестностью установления местопребывания ответчика ФИО5 суд, на основании ст. ст. 50, 119 ГПК РФ определил рассмотреть дело с участием адвоката в качестве представителя ответчика по назначению.

Соответчики ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, согласно информации по отслеживанию почтовых отправлений, извещения направленные в адрес соответчиков высланы обратно отправителю, в связи с истечением срока хранения извещения.

Согласно справки о смерти от (дата), ФИО12, (дата) года рождения, умерла (дата).

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, с согласия участников процесса, определил рассмотреть дело по существу в отсутствии не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ООО «Николо-Александровское» ФИО1 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании возражал относительно исковых требований, ссылаясь на то, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В соответствии с п.п. 1-2 ст. 260 ГК РФ Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Отмечает, что условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную ст. 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу приведенных выше норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке.

Ссылается на то, что по общему правилу специальным способом защиты права преимущественной покупки в соответствии с гражданским законодательством является иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке, данный иск может быть подан только к лицу, которое этим правом не обладает. Однако ФИО2 обладает данным правом, так как с (дата). являлся собственником 1/120 доли указанного земельного участка. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3, представитель соответчика ФИО5- Сергиенко Т.А. в судебном заседании также возражали относительно исковых требований, просили в их удовлетворении отказать.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом (дата) на основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО "Николо-Александровское" и собственниками земельного участка категории "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером № ..., находящегося в общей долевой собственности граждан, заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя. Договор аренды земельного участка заключен сторонами на десять лет.

Согласно пункту 3 раздела 4 указанного договора аренды арендодатели приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации № ....

(дата) между ФИО13 (продавец) и ФИО2 (покупатель) (запись регистрации в ЕГРП № ... (дата)) заключен договор купли-продажи.

(дата) между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) (запись регистрации в ЕГРП № ... (дата)) заключен договор купли-продажи.

(дата) между ФИО8 (продавец) и ФИО2 (покупатель) (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата)) заключен договор купли-продажи.

(дата) между ФИО8 (продавец) и ФИО2 (покупатель) (запись регистрации в ЕГРП № ...,(дата)) заключен договор купли-продажи.

(дата) между ФИО9 (продавец) и ФИО2 (покупатель) (запись регистрации в ЕГРП 26№ ...,(дата)) заключен договор купли-продажи.

(дата) между ФИО10 (продавец) и ФИО2 (покупатель) (запись регистрации в ЕГРП № ...,(дата)) заключен договор купли-продажи.

(дата) между ФИО11 (продавец) и ФИО2 (покупатель) (запись регистрации в ЕГРП № ..., (дата)) заключен договор купли-продажи.

Договоры купли-продажи зарегистрированы в установленном законе порядке.

Истец ООО "Николо-Александровское", ответчик ФИО2, продавцы ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО5, ФИО12, являются собственниками долей в праве собственности на земельный участок.

В силу п. 4 ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

По смыслу пунктов 1 - 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами:

завещать;

отказаться от права собственности;

внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

передать в доверительное управление;

продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что преимущественного права по отношению к другим участникам долевой собственности Общество как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности или иной собственник земельных долей в праве общей долевой собственности на этот земельный участок, предусмотренной ст. 250 ГК РФ, не имеет. Извещения арендатора, как и извещения других участников долевой собственности, о намерении собственника земельной доли продать ее указанным субъектам не требуется.

Кроме того, как следует из ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Данная норма носит императивный характер и условия договора должны соответствовать требованиям как Гражданского кодекса, так Федеральному закону. Поскольку истец, а также покупатель и продавцы долей являются участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок, то Общество не обладает преимущественным правом покупки доли при ее продаже другому участнику долевой собственности.

Таким образом, суд, учитывая законодательное регулирование спорных правоотношений приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания к удовлетворению иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований представителей ООО «Николо-Александровское» Левокумского района Ставропольского края ФИО7, ФИО1 к ФИО15, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО5, ФИО12 о переводе прав и обязанностей по договорам купли- продажи долей в праве долевой собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Левокумский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.А. Иванов