Решение № 2-1706/2018 2-214/2019 2-214/2019(2-1706/2018;)~М-1593/2018 М-1593/2018 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-1706/2018

гражданское дело № 2-214/2019

УИД 66RS0012-01-2018-002421-88

В окончательном виде
решение изготовлено 18 июня 2019 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Каменск-Уральский Свердловской области

13 июня 2019 г.

Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе председательствующего судьи Доевой З.Б., при секретаре Сергеевой П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-214/2019 по иску Органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» к ФИО1 о принудительном изъятии жилого помещения и земельного участка, по встречному иску ФИО1 к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» об изменении выкупной цены,

установил:

ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» обратился с иском к ФИО1 об изъятии в принудительном порядке для муниципальных нужд муниципального образования «город Каменск-Уральский» и прекращении права собственности ФИО1 на жилую комнату № общей площадью <*****> кв.м в <адрес>, прекращении права общей долевой собственности ФИО1 на общее имущество многоквартирного дома, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером №, на условиях соглашения об изъятии земельного участка, предусматривающего выплату ФИО1 возмещения в размере 546150 руб., возложении на ответчика обязанности освободить жилое помещение от личных вещей и сдать по акту приема-передачи истцу не позднее десяти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения – жилой комнаты № в <адрес>. Постановлением Администрации <адрес> от (дата) № жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственника помещений рекомендовано осуществить снос дома в срок до (дата). В связи с истечением установленного срока для сноса дома, Администрацией г. Каменска-Уральского принято постановление от (дата) №, согласно которому ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» предписано обеспечить изъятие земельного участка по <адрес> для муниципальных нужд. Во исполнение указанного постановления ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» издан приказ от (дата) № об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных по указанному адресу. В отношении жилых помещений, подлежащих изъятию, произведена оценка рыночной стоимости (в том числе общего имущества многоквартирного дома и убытков, причиненных изъятием жилого помещения) и на основании полученных отчетов о рыночной стоимости подготовлены проекты соглашений с собственниками. (дата) в адрес ФИО1 направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд. Данный проект соглашения получен ответчиком (дата). По истечении установленного пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации срока ((дата)), получив отказ ФИО1 от подписания соглашения по причине заниженной цены, ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» обратился в суд с указанным иском.

Не согласившись с указанным иском ФИО1 подала встречное исковое заявление, в котором просила произвести выкуп принадлежащего ей жилого помещения, с учетом принадлежащей ей доли в общем имуществе коммунальной квартиры, доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе в праве собственности на земельный участок, а также с учетом убытков и компенсации за не произведенный капитальный ремонт, за 1982409 руб., в срок, не позднее 10 календарных дней со дня вступления в силу решения по настоящему делу.

В обоснование встречного иска указано на несогласие с выкупной стоимостью, поскольку при ее определении не учтена компенсация за капитальный ремонт и стоимость доли в праве собственности на помещения общего пользования в коммунальной квартире и в доме, необоснованно сделаны выводы о том, что стоимость доли в праве собственности на земельный участок и общее имущество многоквартирного дома включены в стоимость квартиры и не должны выводиться отдельно. Со встречным иском ФИО1 представлен отчет № от (дата) ООО «<*****>».

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» ФИО2 заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении доводам, против удовлетворения встречного иска возражал, ссылаясь на доводы отзыва (с учетом дополнений) на встречный иск, в котором указано на необоснованность отчета № от (дата) ООО «<*****>», а также заключения эксперта, подготовленного на основании определения суда.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 против удовлетворения первоначального иска в части размера выкупной цены возражала по доводам отзыва на иск, в котором указано на недостоверность отчета, представленного ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского», поскольку с даты составления отчета прошло более 6 месяцев, остальные доводы аналогичны доводам встречного иска. Встречное исковое заявление ФИО1 поддержала по изложенным в нем доводам, дополнительно указав, что в отчете Комитета нет метража общих мест пользования, при том что в квартире была произведена перепланировка и у каждой семьи были свои места общего пользования (отдельный санузел, кухня и коридор), что с (дата) в комнате не проживает, вещи вывезла за один раз. Представитель ответчика в судебном заседании до перерыва также пояснял, что судебная экспертиза проведена без выезда эксперта на место, в заключении указаны недостоверные сведения об общей площади дома (указано 580,4 кв.м – технический паспорт, а согласно выписке из ЕГРП площадь составляет 581,9 кв.м), что в экспертном заключении большая разница между затратным и сравнительным подходом, не мотивирована выборка объектов-аналогов.

Представители третьих лиц СОГУП «Областной Центр недвижимости», Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, ранее в адрес суда направляли ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика (до перерыва), исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО1 на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником комнаты общей площадью 15,7 кв.м, расположенной в <адрес> (общей площадью 72,1 кв.м) по <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке (дата).

В указанной квартире ФИО1 зарегистрирована по месту жительства постоянно с (дата) вместе с дочерью ФИО6, зарегистрированной постоянно с (дата).

Заключением межведомственной комиссии от (дата) многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Каменска-Уральского от 24.11.2014 № 1617 жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилого дома предложено в срок до 01.01.2016 осуществить снос жилого дома.

Постановлением Администрации г. Каменска-Уральского от 14.02.2018 № 117 ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» предписано обеспечить изъятие земельного участка и жилых помещений, расположенных в аварийном доме по <адрес> с выплатой возмещения за изымаемые жилые помещения, а также уведомить Администрацию о заключении соответствующих соглашений.

Приказом ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» от 12.03.2018 № 160 «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд по <адрес>» приказано изъять для муниципальных нужд муниципального образования город Каменск-Уральский земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, и расположенные на нем объекты недвижимости (жилые помещения).

(дата) ответчику ФИО1 направлен проект соглашения о выкупе принадлежащего ей жилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что многоквартирный жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, Комитетом соблюден порядок направления требования о сносе многоквартирного дома, в связи с чем имеются предусмотрены законом основания для изъятия у ответчика принадлежащего ей жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире.

Поскольку спор у сторон возник относительно выкупной стоимости, при разрешении вопроса о размере компенсации, подлежащей выплате ответчику ФИО1 в связи с изъятием комнаты, суд приходит к следующему.

Истцом ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» в материалы дела представлен отчет № от (дата), подготовленный ООО Агентство Независимой Оценки «<*****>», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости – жилого помещения № (комната №) расположенного по <адрес>, общей площадью <*****> кв.м составляет 521090 руб., из которой приходящаяся на ответчика доля в праве на земельный участок площадью 1639 кв.м составляет 172150 руб., доля ответчика в общем имуществе многоквартирного дома – 27930 руб. Также определена рыночная стоимость обязательств по возмещению ущерба в форме убытков в размере 25060 руб. Из отчета следует, что рыночная стоимость комнаты определена сравнительным подходом.

Ответчиком ФИО1 в материалы дела представлен отчет № от (дата), подготовленный ООО «<*****>», согласно которому рыночная стоимость жилого помещения – комнаты, включая права на общее имущество коммунальной квартиры, многоквартирного дома и земельный участок под домом и расчета величины убытков составила 1982409 руб., из которых 541556 руб. – стоимость комнаты, рассчитанной в рамках сравнительного подхода, 325968 руб. – стоимость доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры, 116590 руб. – стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, 173617 руб. – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 58455 руб. – величина убытков, которые возникнут в связи с изъятием жилого помещения, 766223 руб. – сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Ввиду наличия спора относительно выкупной стоимости, для разрешения данного вопроса судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО «<*****>» ФИО8 (кандидатура ответчика ФИО1).

Согласно заключению эксперта № от (дата), рыночная стоимость жилого помещения – жилой комнаты № общей площадью <*****> кв.м в <адрес>, составляет 81295 руб. (рассчитана в рамках сравнительного и затратного подходов), рыночная стоимость доли в общем имуществе <адрес> – 68107 руб., рыночная стоимость доли в общем имуществе <адрес> – 20112 руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок – 301440 руб., размер убытков в связи с изъятием комнаты – 58933 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома по <адрес> – 154819 руб.

Определяя величину выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд, проанализировав содержание всех представленных в материалы дела отчетов по правилам статей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения отдает предпочтение отчету № от (дата), подготовленному ООО Агентство Независимой Оценки «<*****>» (представлен Комитетом), поскольку отчет № от (дата), подготовленный ООО «<*****>» (представлен ФИО1) содержит не достоверные сведения.

Так, рыночная стоимость комнаты в рамках сравнительного похода определена оценщиком в размере 541556 руб. При этом, оценщиком в качестве объектов-аналогов рассматривались также комнаты в квартирах, выбраны самые дорогие варианты (<адрес>, учитывая, что согласно сведениям из отчета с июля 2018 г. к январю 2019 г. произошло снижение стоимости объектов недвижимости). Вместе с тем, соглашаясь в данном случае с доводами представителя Комитета, суд отмечает, что в стоимость объектов-аналогов помимо площади самих комнат входит также стоимость мест общего пользования и объектов общего пользования (мест общего пользования в квартире, в многоквартирном доме, доля в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом). В связи с чем отдельное указание оценщиком на стоимость доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры в размере 325968 руб., стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома в размере 116590 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок в размере 173617 руб., при сложении которых стоимость жилого помещения ответчика составит 1157731 руб., что больше стоимости объектов-аналогов имеющих более привлекательные характеристики на рынке недвижимости, по мнению суда является необоснованным и не соответствующим вышеизложенным нормам.

Отклоняя заключение эксперта № в части определения рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, суд исходит из того, что экспертом в данном случае в отсутствие каких-либо разумных обоснований помимо сравнительного подхода применен затратный подход. Обоснованные отклонения затратного подхода приведены в отчетах, представленных истцом и ответчиком (в частности, по большой погрешности при вычислениях, что и произошло в экспертном заключении №, в котором стоимость комнаты в рамках сравнительного подхода составила 377000 руб., а стоимость доли в земельном участке – 392388 руб.).

Кроме того, в отчете ответчика и в экспертном заключении при проведении подсчетов указана неверная площадь помещений в многоквартирном доме – 580,4 кв.м, в то время как правильной (согласно выписке из ЕГРН) является 581,9 кв.м (правильно указано в отчете истца).

Отклоняя доводы стороны ответчика о том, что отчет, представленный Комитетом, утратил свою актуальность, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость комнаты истца в экспертном заключении в рамках сравнительного подхода на дату оценки (дата) составила 377000 руб., а в отчете ответчика на (дата) – 541 556 руб.

Вместе с тем, в силу положений части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что представитель Комитета настаивал на изъятии жилого помещения ответчика по стоимости 521090 руб., что в данном случае в интересах ФИО1, суд приходит к выводу об удовлетворении требований первоначального иска об изъятии жилого помещения – комнаты № общей площадью <*****> кв.м в <адрес> (с учетом доли в праве на общее имуществом коммунальной квартиры, на общее имущество многоквартирного дома, на долю в праве на земельный участок) за цену 521090 руб.

В целях правовой определенности и исполнимости решения суда суд полагает необходимым возложить на ФИО1 обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Суд отмечает, что с момента выплаты ФИО1 выкупной цены за изымаемое жилое помещение право собственности последней на жилую комнату № общей площадью 15,7 кв.м в <адрес>, в том числе, право общей долевой собственности на общее имущество квартиры и многоквартирного дома, на земельный участок с кадастровым номером №, прекращается. Собственником данного имущества становится Муниципальное образование «город Каменск-Уральский».

Учитывая отсутствие достоверных сведений об освобождении ФИО1 жилого помещения, на нее подлежит возложению обязанность освободить жилое помещение от личных вещей и сдать по акту приема-передачи ОМС «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» не позднее десяти календарных дней с момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Предложенный Комитетом срок суд полагает разумным, ответчиком данный срок не оспаривался.

Кроме того, настоящее решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по указанному адресу с момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Что касается размера подлежащих возмещению убытков, компенсации за не произведенный капитальный ремонт, суд соглашается в данной части с экспертным заключением №, поскольку в данной части с учетом данных экспертом ФИО8 пояснений в судебном заседании, экспертное заключение суд полагает обоснованным, не доверять экспертному заключению в данной части у суда нет оснований. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, общая выкупная стоимость составит 734842 руб. (521090 руб. + 58933 руб. + 154819 руб.).

Отклоняя доводы представителя Комитета о необоснованном включении в выкупную стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1941 года постройки (технический паспорт). Исходя из сведений технического паспорта, первая приватизация жилого помещения в доме произведена (дата), при этом на 1997 г. дом имел износ 64%. При признании дома аварийным, по состоянию на (дата) износ дома составлял 68%. До (дата) дом состоял в Региональной программе по капитальному ремонту, но был исключен в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу. Сведений о проведении капитального ремонта дома материалы дела не содержат. В связи с этим, суд полагает, что на момент первой приватизации жилого помещения в доме по <адрес> дом нуждался в проведении капитального ремонта и, именно невыполнение муниципалитетом обязанности по его проведению привело к снижению уровня надежности жилого здания.

В остальной части требования первоначального и встречного иска судом отклоняются.

На основании статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что Комитетом подано исковое заявление имущественного характера, не подлежащее оценке, с ФИО1 в пользу Комитета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» к ФИО1 о принудительном изъятии жилого помещения и земельного участка, встречное исковое заявление ФИО1 к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» об изменении выкупной цены – удовлетворить частично.

Изъять в принудительном порядке для муниципальных нужд муниципального образования «город Каменск-Уральский» у ФИО1 жилую комнату № общей площадью <*****> кв.м в <адрес>, путем выкупа с выплатой ФИО1 в качестве возмещения денежной суммы в размере 734842 руб.

Обязать ФИО1 принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

С момента выплаты ФИО1 выкупной цены за изымаемое жилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на жилую комнату № общей площадью 15,7 кв.м в <адрес>, в том числе, право общей долевой собственности на общее имущество квартиры и многоквартирного дома, на земельный участок с кадастровым номером №, и признать за Муниципальным образованием «город Каменск-Уральский» право собственности на указанное жилое помещение.

Обязать ФИО1 освободить жилое помещение от личных вещей и сдать по акту приема-передачи Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» не позднее десяти календарных дней с момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>, с момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

В остальной части иски Органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Уральского» и ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области.

Судья З.Б. Доева