Апелляционное определение № 33-1105/2026 от 23 марта 2026 г.

Дело № 33-1105/2026 Докладчик Прокофьева Е.В.

Суд I инстанции № 2-352/2025 Судья Марисова Л.В.

УИД 33RS0001-01-2024-005812-52


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Якушева П.А.

судей Денисовой Е.В., Прокофьевой Е.В.

при секретаре Шаховой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 24 марта 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 05 ноября 2025 года и дополнительное решение от 14 ноября 2025 года Ленинского районного суда г. Владимира, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор уступки права требования №50-04/2024 от 22.04.2024 между ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) и ООО «Новострой» (ИНН <***>) незаключенным.

Признать недействительным односторонний акт передачи квартиры **** от 02.11.2024 года по договору участия в долевом строительстве ****-2 от 20.10.2023 года, составленный ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>).

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (****) стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере 136 000 руб.

Произвести зачет требований о взыскании с ФИО1 (****) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Всесвятская» денежных средств в размере 115 200 руб.

Признать за ФИО1 (****) право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****, кадастровый номер ****.

Обязать ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) передать ключи от квартиры **** ФИО1 (****) в течение 3-х рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 ****) компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб., судебные расходы по оплате судебной экспертизы 30 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 15 580 рублей.

Взыскать с ООО «Новострой» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей.

ООО «Новострой» в иске к ФИО1 о взыскании денежных средств - отказать.

Предоставить ООО СЗ «Всесвятская» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения суда от 05 ноября 2025 г. в части выплаты ФИО1 денежных средств в размере 20 800 руб. - до 31 декабря 2025 г.

Заслушав доклад судьи Прокофьевой Е.В., пояснения представителя ответчиков ООО «Новострой» и ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» - ФИО2, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца ФИО1 возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Всесвятская», ООО «Новострой» о признании договора уступки прав требования незаключенным, признании недействительным одностороннего акта передачи квартиры, обязании устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

В обоснование указала, что 20.10.2023 между ней и ответчиком ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» был заключен договор **** участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу (строительный адрес): Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), г. **** на земельном участке с кадастровым номером: **** и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру **** в указанном доме на 2 этаже, количество комнат 1, общая площадь с учетом лоджий и /или балконов 43,65 кв.м., жилая площадь 14,23 кв.м., в том числе площадь лоджий с коэффициентом 0,5 1,22 кв.м, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п. 3.1. Договора цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства(создания) объекта долевого строительства по настоящему договору составляет **** руб. Цена одного квадратного метра площади составляет 72 000 рублей.

Пунктом 3.10 предусмотрено, что площадь квартиры определяется на момент сдачи дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и может меняться. При отклонении площади квартиры более чем на 0,1 м стороны обязуются скорректировать цену договора исходя из цены квадратного метра, указанной в п. 3.1 договора.

Планируемый срок окончания строительства – 4 квартал 2023 г. (пункт 1.6 Договора).

Однако, ответчик ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» свои обязательства по передаче объекта в предусмотренный Договором срок нарушил, также нарушил условия Договора в части передачи квартиры надлежащего качества, недостатки в срок, предусмотренный договором и законом, не устранил.

Кроме того, без ее ведома и согласия в нарушение условий Договора, требований ГК, Закона о долевом участии в строительстве переуступил право требования задолженности в размере 115 200 руб. по Договору участия в долевом строительстве ответчику ООО «Новострой».

Считает, что данный договор уступки является незаключенным, поскольку в соответствии с п 2 ст. 389 ГК РФ он должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ответчик ООО СЗ «Всесвятская» должен был передать квартиру **** в срок 27 апреля 2024 года. Сообщение №50 от 22 марта 2024 года было направлено ей по данным ответчика и почты России 27 марта 2024 года. При этом, как следует из уведомления о вручении заказного почтового отправления -электронного письма, ею оно не получено, возвращено за истечением срока хранения.

Между тем, указанное не соответствует действительности, поскольку все электронные письма приходят получателям на сайт «Госуслуги», электронную почту и в приложение «Почта России». Как видно из представленных ею скриншотов распечатки с электронной почты, сайта «Госуслуги» от ответчика ей приходило три письма: 31 июля 2024 года, 02 ноября и 05 ноября 2024 года. Иных писем при наличии у ответчика адреса электронной почты, телефона и прочих данных ни в электронном виде, ни на бумажном носителе в ее адрес не поступало.

Ответчик ООО СЗ «Всесвятская» начал официально передавать квартиры дольщикам только после подключения дома к сетям газораспределения, то есть после августа 2024 г., несмотря не уведомление о готовности передать квартиру в срок с 27.04.2024 по 28.06.2024.

Кроме того, ею с привлечением специалиста составлен смотровой лист готовности жилого помещения, в котором выявлены недостатки строительства, часть из которых является существенными, неустранимыми. Смотровой лист был направлен в адрес застройщика, однако недостатки устранены не были.

Полагает недействительным односторонний акт о передаче квартиры ****, составленный ООО «СЗ «Всесвятская» 02.11.2024, поскольку при наличии выявленных и не устраненных недостатков строительства объекта на стадии приемки, застройщик не вправе был составлять односторонний акт.

Переданная по одностороннему акту квартира не соответствует условиям договора, в частности, приложению ****, а также требованиям технологических и градостроительных регламентов.

После проведения судебной экспертизы с учетом изменения исковых требований истец просила:

Признать недействительным односторонний акт передачи квартиры **** от 02.11.2024 года по договору участия в долевом строительстве **** от 20.10.2023 года, составленный ответчиком ООО СЗ «Всесвятская».

Взыскать с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» в пользу истца стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере 136 000 руб.

Произвести зачет требований о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Всесвятская» денежных средств в размере 115 200 руб.

Обязать ответчика ООО СЗ «Всесвятская» передать ключи от квартиры **** истцу ФИО1 в течение 3-х рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Признать за истцом ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****.

Взыскать с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Взыскать с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» в пользу истца ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей (т. 3 л.д.64-66).

ООО "Новострой" обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы задолженности в размере 115 200 руб. В обоснование указали, что 22 апреля 2024 года между ООО "Новострой" и ООО СЗ "Всесвятская" заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым задолженность ответчика в размере 115 200 руб. уступлена истцу. 05 ноября 2024 года в адрес ФИО1 направлена претензия об исполнении требования и возврате денежных средств, которая оставлена без исполнения. На основании изложенного, просит взыскать с ФИО1 задолженность в размере 115 200 руб.

Определением суда от 05.11.2025 гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования с учетом уточнения по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчиков ФИО2 и ФИО3 возражали против удовлетворения иска ФИО1, просили удовлетворить исковые требования ООО «Новострой» к ФИО1

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом.

Судом постановлено указанные выше решения(Т. 3 л.д. 78-87, 100-102).

В апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» просят решение суда отменить, и принять новое решение, которым: признать договор уступки права требования №**** от 22.04.2024 между ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) и ООО «Новострой» (ИНН <***>) и порождающим юридические последствия для сторон договора и должника –ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Новострой» 115 200 рублей; распределить расходы по оплате судебной экспертизы поровну между ООО СЗ «Всесвятская» и ФИО1; в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В обоснование указали, что заявленные ФИО1 убытки не могли быть взысканы, поскольку были заявлены в период действия моратория и как следствие не подлежали взысканию в судебном порядке. В период действия моратория, реализация прав участника долевого строительства при наличии недостатков объекта долевого строительства возможна только путем безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Также незаконна и предоставленная отсрочка выплаты денежных средств в размере 20 8000 рублей, поскольку применяется только в отношении убытков, предъявленных до 01.01.2025. Требования ФИО1 от 30.10.2025. Кроме того, ФИО1 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Не согласны с выводами о незаключенности договора уступки права требования ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также с выводами об удовлетворении требований о возмещении расходов на устранение недостатков и зачет этого возмещения в счет долга ФИО1 по оплате стоимости квартиры. Судом ошибочно приравнены понятия существенного и неустранимого недостатка, и сделаны выводы о признании одностороннего акта передачи квартиры **** от 02.11.2024 года по договору участия в долевом строительстве **** от 20.10.2023 года, составленного ООО Специализированный застройщик «Всесвятская», недействительным. Выявленные экспертом недостатки объекта долевого строительства подлежат безвозмездному устранению со стороны Застройщика, от чего последний не уклоняется. Признание права собственности на объект долевого строительства осуществлено судом в нарушение имущественных прав и законных интересов застройщика и соответствует фактическим обстоятельствам дела, влечет для застройщика возникновение обязательств по несению расходов по ее содержанию за период, когда фактически собственником квартиры являлась ФИО1 Обществом не оспаривалось право собственности ФИО1 на квартиру, а напротив, с момент передачи объекта долевого строительства путем направления одностороннего передаточного акта 02.11.2024, застройщик передал все права и обязанности по квартире, в том числе по ее содержанию и оплате коммунальных услуг. С момента передачи квартиры по одностороннему акту 02.11.2024 до вынесения судом решения физическое состояние квартиры не изменилось, то есть приемка квартиры осуществляется не по объективным причинам(Т. 3 л.д.107-110).

ФИО1 принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых она просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения(Т. 3 л.д. 141-150).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, не явился, о явке извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ, что позволяет в силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Согласно ч. 1, 2, 3 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу требований ч. ч. 1, 2, 3, 4, 6, 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В силу требований ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Установлено, что 20.10.2023 между ФИО1 и ответчиком ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» был заключен договор **** участия в долевом строительстве (т. 1 л.д.39-45).

По условиям договора застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу (строительный адрес): **** на земельном участке с кадастровым номером: **** и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру **** в указанном доме на 2 этаже, количество комнат 1, общая площадь с учетом лоджий и /или балконов 43,65 кв.м., жилая площадь 14,23 кв.м., в том числе площадь лоджий с коэффициентом 0,5 1,22 кв.м, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.В соответствии с п. 3.1. Договора цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства(создания) объекта долевого строительства по настоящему договору составляет 3 142 800 рублей, 00 коп. Цена одного квадратного метра площади составляет 72 000 руб.

Денежные средства на счете-эскроу размещены истцом, что подтверждается договором с ПАО Сбербанк (т. 1 л.д.46-50).

Пунктом 3.10 предусмотрено, что площадь квартиры определяется на момент сдачи дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и может меняться. При отклонении площади квартиры более чем на 0,1 м стороны обязуются скорректировать цену договора исходя из цены квадратного метра, указанной в п. 3.1 договора.

Планируемый срок окончания строительства – 4 квартал 2023 г. (пункт 1.6 Договора).

По пункту 2.1. Договора Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства в течение 120 (Сто двадцать) дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, срок которого установлен в п. 1.6. настоящего договора.

Пунктом 2.3. Договора установлено, что передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Дольщиком, осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Согласно п. 2.4. Договора Застройщик не менее чем за месяц до наступления, установленного настоящим договором срока передачи объекта долевого строительства сообщает Дольщику о завершении строительства (создания) жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждает Дольщика о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия Дольщика, предусмотренных пунктом 2.5 настоящего договора.

Дольщик обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней, а завершить принятие и подписать передаточный акт в течение 14 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 2.5. Договора при уклонении Дольщика от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный пунктом 2.4 настоящего договора срок или при отказе Дольщика от принятия объекта долевого строительства, Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного настоящим договором для передачи объекта долевого строительства Дольщику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Указанные меры могут применяться только в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Дольщиком сообщения в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием Дольщика по указанному им почтовому адресу.

По п. 2.6. Договора обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами передаточного акта.

П.3.11 Договора установлено, что стороны при заключении настоящего договора исходят из того, что свидетельством качества передаваемой Квартиры является ее соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проектной документации, в том числе указанным в Приложении №3 к настоящему договору.

При принятии Квартиры Дольщик обязан заявить обо всех недостатках Квартиры, которые могут быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки). Дольщик вправе ссылаться на выявленные при принятии Квартиры недостатки только в том случае, если они оговорены в подписанном Сторонами акте.

По условиям п.4.1. Договора Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства, качество и состояние которого соответствует условиям настоящего договора, в том числе п.3.10 и Приложению №3.

Квартира поставлена на государственный кадастровый учет 29.12.2023 с кадастровым номером **** по адресу: **** (ранее строительный номер 45) (т. 1 л.д.87-88).

Техническим планом дома от 25.12.2023 подтверждается увеличение площади квартиры до 44,2 кв.м. (без площади балкона)(т. 1 л.д.131-250, т. 2 л.д.1-52).

С учетом сроков даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 28 декабря 2023 г. срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства приходится на 26 апреля 2024 г.

В адрес ФИО1 22.03.2024 ООО СЗ «Всесвятская» направлено сообщение **** о готовности объекта долевого участия с предложением в период с 27.04.2024 по 28.06.2024 осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи, а также сообщено, что по результатам замеров площадь квартиры увеличилась на 1,6 кв.м. и составила 45,25 кв.м., предложено внести доплату в соответствии с п. 3.10 Договора в размере 115 200 руб. (т. 1 л.д.52). Уведомление не вручено истцу, возвращено за истечением срока хранения (л.д.53).

Однако, только 25.06.2024 между АО «Газпром газораспределение Владимир» и ООО СЗ «Всесвятская» подписан акт о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению) (т. 1 л.д.89-90), и по сообщению АО «Газпром газораспределение Владимир» от 12.11.2024 и акту о подключении (технологическом присоединении) многоквартирный жилой дом был подключен к сетям газораспределения 13.08.2024 (т. 1 л.д.64,65-68).

22.04.2024 ООО СЗ «Всесвятская» уведомило ФИО1 о возникновении у нее задолженности в размере 115 200 руб. и ее уступке ООО «Новострой» на основании договора уступки права требования **** от 22.04.2024 (т. 1 л.д.57, 58-60, 61-62).

10.09.2024 по инициативе дольщика с привлечением специалиста и в отсутствие представителя застройщика составлен смотровой лист строительной готовности жилого помещения, в котором перечислены 13 пунктов недостатков жилого помещения, который направлен по электронной почте **** в адрес ООО «СЗ «Всесвятская» с предложением устранения недостатков квартиры(т. 1 л.д.69, 70).

02.11.2024 ООО СЗ «Всесвятская» составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, в п. 2 которого указано, что она соответствует условиям договора, в том числе, по качеству (т. 1 л.д.71).

05.11.2024 ООО «Новострой» направило ФИО1 претензию о выплате задолженности по договору участия в долевом строительстве, право требования которой уступлено ему ООО СЗ «Всесвятская», в срок до 01.12.2024 (т. 1 л.д.72).

При рассмотрения дела ответчик представил акт устранения недостатков по договору долевого участия от 28.01.2025, указав в нем на устранение недостатков, указанных в смотровом листе от 10.09.2024, а также заключение специалиста **** М.В. ****, в котором указано на отсутствие дефектов, перечисленных в п. 10-12 смотровой справки (т. 1 л.д.104-130).

С учетом ходатайства по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ООО «Владоценка» 13.10.2025 **** квартира, расположенная по адресу: **** не соответствует условиям договора долевого участия, т.к. имеет дефекты и недостатки, которые привели к нарушению требования строительных норм, а именно:

1. Отсутствуют демпферные ленты по периметру стен и перегородок, что не соответствует техническим требованиям, указанным в Таблице 8.2 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Дефект является устранимым.

2. При простукивании поверхности стяжки в квартире зафиксировано изменение характерного звучания - множественные участки с отслоениями стяжки от бетонного основания, что является дефектом и не соответствует п.8.8 СП 29.13330.2011 «Полы». Дефект является устранимым.

3. Трещины и выбоины стяжки пола, что является дефектом. Согласно п. 3.3.2 ВСН-9-94 «Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях». Дефект является устранимым.

4. Толщина горизонтальных швов кирпичной кладки составляет от 7 мм до 22мм, вертикальных швов от 0 мм (кирпичи располагаются вплотную без наличия цементно-песчаного раствора) до 33 мм, что является дефектом и не соответствует п. 9.2.4 СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Дефект является устранимым в кирпичных перегородках и неустранимым в несущих кирпичных стенах.

5. Рядовые кирпичные перемычки в перегородках выполнены с использованием кирпича-половняка и колотого кирпича, что является дефектом и не соответствует п. 9.2.2 СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Дефект является устранимым.

6. Коррозия на арматуре рядовых перемычек, что является дефектом и не соответствует с п.5.5.15 и 5.5.16 СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии». Дефект является устранимым при условии выполнении ремонтных работ кирпичной кладки рядовых перемычек.

7. Отклонение от горизонтали радиатора отопления в кухне у левого окна составляет 8мм, у правого окна - 2мм, в комнате - 17мм, что является дефектом и не соответствует п.6.4.8 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий». Дефект является устранимым.

8. Отсутствуют гильзы из негорючих материалов в местах пересечения перекрытий стояков водоснабжения и водоотведения и в месте пересечения перегородки между кухней и комнатой трубопроводами отопления, что не соответствует требованиям п.6.1.14 и п.6.3.7 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» и п. 11.5 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Дефект в виде отсутствия стальных гильз в месте прохода через перегородку трубопроводов отопления является устранимым. Дефект в виде отсутствия футляра в месте прохода через перекрытие стояка канализации является устранимым. Дефект в виде отсутствия стальной гильзы в месте прохода через перекрытие стояка водоснабжения является неустранимым.

9. Балконный блок из ПВХ в комнате имеет загрязнения в виде фасадной краски и цементно-песчаного раствора на пластиковых профилях, что не соответствует требованию п.5.4.7 ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные и балконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия». Дефект является устранимым.

10. Герметизация монтажных швов примыкания оконных блоков к стенам проемов пароизоляционными лентами со стороны помещения выполнена на монтажную пену с нарушением герметичности, что не соответствует требованиям П.А4.3 и п.А4лЗ Приложения А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия». Дефект является устранимым.

11. Отлив правого оконного блока в кухне имеет контруклон 2,6° в сторону окна. Таким образом отлив не выполняет свою функцию по отводу дождевых и талых вод, что не соответствует требованиям $2.2 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия (с Поправкой)». Дефект является устранимым.

Рыночная стоимость работ и материалов по устранению дефектов, недостатков квартиры, а также компенсации за допущенные нарушения в случае неустранимых недостатков, дефектов округленно составляет 136 000 рублей.

Устранение или компенсация за некоторые выявленные недостатки, а именно:

- Толщина горизонтальных швов кирпичной кладки составляет от 7 мм до 22мм, вертикальных швов от 0 мм (кирпичи располагаются вплотную без наличия цементно-песчаного раствора) до 33 мм, что является дефектом и не соответствует п. 9.2.4 СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Дефект является неустранимым в несущих кирпичных стенах.

- Отсутствуют гильзы из негорючих материалов в местах пересечения перекрытий стояков водоснабжения и водоотведения и в месте пересечения перегородки между кухней и комнатой трубопроводами отопления, что не соответствует требованиям п.6.1.14 и п.6.3.7 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» и п. 11.5 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Дефект в виде отсутствия стальных гильз в месте прохода через перегородку трубопроводов отопления является устранимым. Дефект в виде отсутствия футляра в месте прохода через перекрытие стояка канализации является устранимым. Дефект в виде отсутствия стальной гильзы в месте прохода через перекрытие стояка водоснабжения является неустранимым.

экспертом не рассчитывались, так как не наносят ущерба ни конструктивной составляющей жилого помещения, ни визуальной. Рассчитать размер компенсации невозможно (т. 2 л.д.144-206).

В суде первой инстанции был допрошен эксперт ФИО4 который пояснил, что при проведении экспертизы он пришел к выводу о наличии двух недостатков, которые невозможно устранить – это дефект кирпичной кладки с нарушением ГОСТ, влияющий на прочностные характеристики здания, устранить который в несущих стенах не представляется возможным, поскольку нужно заново создать такую же стену из того же материала, и отсутствие стальной гильзы в месте прохода через перекрытие стояка водоснабжения, который является неустранимым, поскольку сам стояк заделан в бетонную стяжку.

Со ссылкой на п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей, суд пришел к выводу, что заключением судебной экспертизы, которое признано относимым и допустимым доказательством, подтверждено наличие в объекте долевого строительства недостатков, в том числе, двух неустранимых, которые с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного суда РФ являются существенными, тем самым опровергнув акт ответчика от 28.01.2025 об устранении недостатков квартиры, и определив, что односторонний акт приема-передачи квартиры **** от 02.11.2024 надлежит признать недействительным, а с ООО СЗ «Всесвятская» в пользу ФИО1 взыскать стоимость устранения недостатков выполненных строительных работ в размере 136 000 рублей.

Кроме того, поскольку акт приема-передачи между сторонами договора долевого участия в строительстве не подписан, ответчик не указал в нем недостатки, которые установлены в ходе рассмотрения дела, суд пришел к выводу о взыскании стоимости устранения недостатков, то в целях исключения правовой неопределенности относительно момента передачи квартиры и дальнейшей регистрации права собственности, с учетом наличия основания возникновения права собственности – договора долевого участия в строительстве, наличии данных о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию 28.12.2023, признал за ФИО1 право собственности на квартиру ****, возложив также обязанность по передаче ключей от указанной квартиры истцу в течение трех дней со дня вступления решения в суда в законную силу.

Руководствуясь ст. 382, 389 ГК РФ, ч. 3 ст. 11 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с учетом того, что в отношении договора уступки не соблюдены требования закона к его государственной регистрации, суд признал его незаключенным, удовлетворив требования ФИО1 в указанной части.

В связи с увеличением площади квартиры на 1,6 кв.м. в соответствии с п. 3.10 Договора долевого участия, учитывая, что истец ФИО1 обязана оплатить ООО СЗ «Всесвятская» дополнительно 115 200 руб. (72 000 х 1,6), суд руководствуясь ст. 410 ГК РФ, с учетом заявленных требований последней, произвел зачет встречных взаимных требований по выплате в ее пользу стоимости устранения недостатков и по исполнению ее обязанности перед ООО СЗ «Всесвятская» по оплате стоимости объекта долевого участия в строительстве в связи с увеличением ее площади.

Учитывая, что компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков, учитывая вину застройщика в нарушении условий договора и передачи объекта долевого строительства с не оговоренными недостатками, а также в нарушении прав истца, выразившуюся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд пришел к выводу о взыскании компенсации морального вреда в размере 7000 рублей, с учетом принципа соразмерности и разумности.

Кроме того, с учетом п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 ООО «Всесвятская» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части выплаты ФИО1 денежных средств в размере 20 800 рублей до 31.12.2025.

В соответствии со ст. ст. 96, 98 ГПК РФ судом с ответчика взысканы понесенные истцом расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

Также судом первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскана в доход бюджета с ответчиков, не освобожденных от уплаты судебных расходов, исходя из положений ст. 333.19 НК РФ, с ООО «Всесвятская» в размере 15580 руб., с ООО «Новострой» в размере 1500 руб.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не применены положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", судебной коллегией отклоняются, поскольку смотровой лист строительной готовности жилого помещения, в котором перечислены 13 пунктов недостатков жилого помещения с претензией о добровольном исполнении ответчиком ООО «СЗ «Всесвятская» была направлена 24.10.2024, а 02.11.2024 ООО СЗ «Всесвятская» составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, в п. 2 которого указано, что она соответствует условиям договора, в том числе, по качеству. Таким образом, о наличии недостатков квартиры, которые выразились в последующем в убытках для истца было заявлено ООО «СЗ «Всесвятская» до 01.01.2025 года, в связи с изложенным, на основании вышеуказанного Постановления и была предоставлена отсрочка исполнения решения в части выплаты взысканных убытков до 31.12.2025 года. Обращение истца к ответчику также опровергает довод о несоблюдении ФИО1 досудебного порядка урегулирования спора.

Также является несостоятельным и довод жалобы о том, что суд необоснованно признал незаключенным договор уступки права требования, и как следствие удовлетворив требования истца о взыскании с застройщика денежного возмещения на устранение недостатков квартиры и произведя зачет этого возмещения в счет долга ФИО1

В соответствии со статьей 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено, договор уступки права требования **** от 22.04.2024, заключенный между ООО СЗ «Всесвятская» (цедент) и ООО «Новострой» (цессионарий) не был зарегистрирован в установленном законом порядке в органах Росреестра (в Едином государственном реестре недвижимости), в связи с чем в силу закона считаются незаключенным, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил вышеуказанные требования истца.

В пп. "б" п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что под существенным недостатком следует понимать, в том числе недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

Также являются несостоятельными доводы ответчика о необоснованности признания недействительным одностороннего акта передачи квартиры от 02.11.2024, поскольку как было указано ранее, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, а также допроса эксперта, с учетом вышеуказанных норм права, судом было установлено наличие двух существенных недостатков квартиры, которые невозможно устранить( дефект кирпичной кладки с нарушением ГОСТ, влияющий на прочностные характеристики здания, устранить который в несущих стенах не представляется возможным, поскольку нужно заново создать такую же стену из того же материала, и отсутствие стальной гильзы в месте прохода через перекрытие стояка водоснабжения, который является неустранимым, поскольку сам стояк заделан в бетонную стяжку), и которые предоставляют участнику долевого строительства право отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и потребовать устранения данного недостатка либо возмещения расходов на его устранение.

Также, вопреки доводам жалобы судом обоснованно удовлетворено требование потребителя о признании права собственности на квартиру с учетом всех обстоятельств дела, в том числе, признания недействительным одностороннего акта принятия квартиры, срока передачи объекта недвижимости, предусмотренного договором, взыскания с застройщика убытков по устранению недостатков.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Владимира от 05 ноября 2025 года и

дополнительное решение от 14 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик «Всесвятская»- без удовлетворения.

Председательствующий Якушев П.А.

Судьи Денисова Е.В.

Прокофьева Е.В.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07.04.2026.