Решение № 2-473/2020 2-473/2020~М-444/2020 М-444/2020 от 5 октября 2020 г. по делу № 2-473/2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

6 октября 2020 года город Советск

Советский городской суд Калининградской области в составе

председательствующего судьи Баландиной О.В.

при помощнике судьи Плотниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Советского городского округа Калининградской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Советского городского округа Калининградской области обратилась в Советский городской суд Калининградской области с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО1-Э.М., в котором, ссылаясь на п.п.1, 2, 6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.39.1, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299, просила суд изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов, указав в обоснование иска следующее. В соответствии с постановлением администрации Советского городского округа от 20.06.2007 №703 между муниципальным образованием «Советский городской округ» и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель (муниципальное образование «Советский городской округ»), передал, а арендатор (ФИО5) принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 513,58 кв.м. Земельный участок был предоставлен для строительства нежилого строения под магазин. Срок аренды земельного участка неоднократно продлевался путем заключения 17.08.2010, 04.12.2014 дополнительных соглашений №, № к договору аренды от 09.07.2007 №. В связи с продажей объекта незавершенного строительства 6% готовности, находящегося в <адрес>, с кадастровым номером № по договору от 26.03.2015, право собственности ответчика на который зарегистрировано Управлением Росреестра 03.04.2015, и на основании заявления ФИО1-Э.М. для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО1-Э.М. по договору аренды от 27.02.2017 № сроком на три года. Срок действия договора истек 27.02.2020. Поскольку ФИО1-Э.М. воспользовался правом на однократное продление договора аренды земельного участка, а к моменту его окончания строительство завершено не было, то объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 13.04.2020 №, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила удовлетворить.

Ответчик ФИО1-Э.М., извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Дело в суде вел через своего представителя ФИО3

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенностей от 03.08.2020 № от 27.07.2020 № исковые требования не признал. В возражениях в письменной форме относительно исковых требований указал, что в период действия договора аренды от 27.02.2017 № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, предпринимались все меры к продолжению строительства магазина, результатом которых стало завершение его строительства в установленный договором аренды срок, что подтверждается актом № приемки законченного строительством объекта от 28.03.2018, документом, подтверждающим соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 28.03.2018, актом, подтверждающим соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям, актом о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации от 13.11.2019, схемой расположения построенного ОКС и сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, техническим планом здания от 23.11.2018, фототаблицей от 06.08.2020 №. Однако после неоднократного обращения ответчика в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области за выдачей разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию ФИО1-Э.М. было отказано в выдаче такого разрешения, что подтверждается расписками о приеме документов на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.03.2018, 25.04.2018, 24.05.2018, 23.11.2018, реестрами принятых документов от 25.05.2018 №№, от 26.11.2018 №№, от 15.03.2019 №, ответами Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 31.05.2018 №, от 28.11.2018 №, от 18.03.2019 №, от 14.10.2019 №. По мнению ответчика, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что магазин не был введен в эксплуатацию в связи с действиями органа государственной власти, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований на основании п.3 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заинтересованность в срок завершить строительство магазина и добросовестность ФИО1-Э.М. подтверждается также постановлением администрации Советского городского округа Калининградской области от 17.09.2018 № о присвоении адреса вновь строящемуся магазину, разрешением от 20.11.2017 № на проведение земляных работ на территории Советского городского округа, генпланом с согласованиями 2017 года, и совершением им действий по получению смежного с земельным участком с кадастровым номером 39:16:010708:28 земельного участка с кадастровым номером № для благоустройства построенного магазина. Также ответчик полагал, что заявленные исковые требования являются незаконными и необоснованными по причине непредставления в суд истцом надлежащих доказательств, свидетельствующих о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которая должна быть установлена решением суда в соответствии с требованиями п.4 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а равно в связи с тем, что первоначально земельный участок с кадастровым номером № на торгах не предоставлялся. Кроме того, с учетом положений п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения/незавершения строительных работ, а не отсутствие документа на ввод объекта в эксплуатацию. Ввиду того, что из представленных ответчиком документов следует, что строительство спорного объекта завершено в 2018 году, то есть в пределах срока действия договора аренды, а истцом не представлено доказательств незавершения строительства объекта, факт завершения строительства спорного объекта свидетельствует об отсутствии оснований для его изъятия в порядке ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.

09.07.2007 между муниципальным образованием «Советский городской округ» и ФИО5 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого на основании постановления администрации Советского городского округа от 20.06.2007 № арендодатель (муниципальное образование «Советский городской округ») предоставляет для строительства нежилого строения под магазин арендатору (ФИО5), а арендатор принимает в аренду сроком на три года из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 513,58 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды земельного участка установлен по 20.06.2010.

Постановлениями администрации Советского городского округа от 15.07.2010 №, от 28.11.2014 № и дополнительными соглашениями от 17.08.2010 №, от 04.12.2014 № срок аренды земельного участка с кадастровым номером 39:16:010708:28, площадью 513,58 км.в., расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для строительства нежилого строения под магазин, продлен до 17.05.2015.

10.12.2007 ФИО5 выдано разрешение на строительство № сроком (с учетом продления) до 17.05.2015.

26.03.2015 между ФИО5 и ФИО1-Э.М. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта 6% готовности, находящегося в <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 513,58 кв.м., предоставленном продавцу по договору аренды земельного участка от 09.07.2007 № и дополнительному соглашению к нему от 04.12.2014 №. Право собственности ответчика на вышеуказанный незавершенный строительством объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.04.2015, запись регистрации №.

27.02.2017 между администрацией Советского городского округа Калининградской области и ответчиком заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 27.02.2020. Согласно п.1.2 вышеуказанного договора аренды земельный участок предоставляется для строительства нежилого строения под магазин.

11.05.2018 в разрешение на строительство № приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию № внесены изменения о ФИО1-Э.М. как о застройщике, что подтверждается уведомлением от 14.05.2018 №.

В силу п.1 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пп.3.1. п.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. При этом правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом положений ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка от 27.02.2017 №25 на нем находился объект незавершенного строительства, правомерность возведения которого в период действия договора аренды администрацией Советского городского округа не оспаривалась, а участок был предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Следовательно, вопреки возражениям ответчика и в силу прямого указания закона, а также положений п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации на взаимоотношения сторон при заключении договора №25 аренды земельного участка от 27.02.2017 распространяются правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов.

Вместе с тем, в судебном заседании из представленных акта №21 приемки законченного строительством объекта от 28.03.2018, документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, соответствие параметров построенного (реконструированного) объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 28.03.2018, акта, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условия, акта о соответствии параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации от 13.11.2019, схемы расположения построенного ОКС и сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка с №, фототаблицы от 06.08.2020 № и пояснений представителя ответчика установлено, что здание магазина на спорном земельном участке достроено, осуществлялась его эксплуатация под магазин.

Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане здания от 23.11.2018, выполненном для постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания, на земельном участке с кадастровым номером № образовано здание из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №

Постановлением администрации Советского городского округа от 17.09.2018 № вновь строящемуся магазину на земельном участке с кадастровым номером № присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>.

Для ввода вновь созданного объекта капитального строительства в эксплуатацию ФИО1-Э.М. обращался в муниципальное казенное учреждение Советского городско округа «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», что подтверждается расписками в приеме от заявителя документов о предоставлении услуги «Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства)» от 30.03.2018 №, от 25.04.2018 №, от 24.05.2018 №, от 23.11.2018 №.

Уведомлениями Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию от 31.05.2018 №, от 28.11.2018 №, от 18.03.2019 №, от 14.10.2019 № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Магазин», расположенного по адресу: <адрес>, отказано на основании ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем из вышеуказанных уведомлений следует, что в ходе осмотра объекта «Магазин», расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что он построен.

Доказательств тому, что степень готовности объекта менее 100% истцом не представлено.

В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами незавершенного строительства понимаются объекты, строительство которых не завершено.

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объект в эксплуатацию.

Согласно акту № приемки законченного строительством объекта от 28.03.2018 строительно-монтажные работы окончены в декабре 2018 года, то есть в пределах срока договора аренды земельного участка от 27.02.2017 №.

При таких обстоятельствах на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, являвшемся объектом договора аренды земельного участка от 27.02.2017 №, отсутствует объект незавершенного строительства, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации Советского городского округа Калининградской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения принята в совещательной комнате.

Мотивированное решение суда составлено 13.10.2020.

Судья О.В. Баландина