Решение № 2-221/2026 2-221/2026~М27/2026 М27/2026 от 20 апреля 2026 г.

Дело № 2-221/2026

39RS0022-01-2025-001076-15


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 апреля 2026 года г.Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ефременковой В.В.,

при секретаре судебного заседания Скок К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО16 к ФИО5 ФИО17 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

В собственности ФИО1 находятся 43/100 долей жилого дома по адресу <адрес>. 57/100 долей указанного жилого дома находились в собственности ФИО2. 07 февраля 2024 года ФИО2 обратилась в нотариальную контору нотариуса Черняховского нотариального округа ФИО3 с просьбой совершить нотариальное действие, предусмотренное статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по передаче документов физическому лицу другим физическим лицом. В связи с поступившим обращением ФИО1 как участнику общей долевой собственности нотариусом направлено сообщение ФИО4 о намерении продать доли дома за 300 000 рублей. 26 марта 2024 года письмо возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения почтового отправления. 25 апреля 2024 года между ФИО5 и ФИО2 заключен договор купли-продажи принадлежащих последней 57/100 долей жилого дома.

ФИО1 обратился в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя 57/100 долей жилого дома по адресу <адрес>, считает, что было нарушено его право преимущественной покупки доли дома.

В судебном заседании ФИО1 требования иска поддержал. Пояснил, что в его собственности находятся 43/100 долей жилого дома <адрес>. Дом фактически на двух хозяев. Он не проживает в доме с 2020-2021 года, в связи с тем, что в нем невозможно жить - нет отопления, крыша течет. Приходящую ему почтовую корреспонденцию он попросил забирать соседа по имени Сергей. В отделение связи по телефону обращался для направления ему заказной почтовой корреспонденции по его фактическому месту жительства, но ему сказали, что судебная корреспонденция никуда не пересылается. 01 февраля 2023 года от ФИО5, узнал, что ФИО2 продает долю дома за 300 000 рублей и он ее покупает. Через несколько дней он перезвонил ФИО5 и сказал, что сам желает купить долю дома, но последний сказал, что все решат без него. 01 февраля 2024 года ФИО5 также ему говорил, что покупает дом, но он ему не поверил, так как такой же разговор состоялся и в 2023 году, но тогда информация не подтвердилась. В июне 2025 года он сделал запрос в Росреестр и узнал, что доля дома продана.

Считает, что имеет место быть недобросовестность со стороны ФИО5, который нарушил его первоочередное право покупки доли дома, так как последний знал, что он хочет купить жилое помещение. Также пояснил, что ФИО2 могла от соседей узнать его номер телефона и сообщить о продаже, но намеренно не стала продавать ему свою долю дома, так как между ними имеется неприязнь. Он добивался от ФИО2 не препятствовать проходу на чердак дома для починки крыши, даже обращался в суд, но суд исковое заявление не принял. Также пояснил, что не был надлежаще извещен о продаже доли дома. В доме не живет, у почтового ящика дома нет крышки, но у него имеются странички в социальных сетях, его номер телефона был известен ФИО5, соседу Сергею и его могли известить о продаже жилья. Письмо нотариуса было направлено по адресу без указания номера квартиры.

О том, что дом продан ему стало известно после получения выписок из Единого государственного реестра 10 июня 2025 года.

Ответчик ФИО5 извещен о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Представитель ответчика ФИО6 пояснил, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение с требованием. При продаже дома была соблюдена процедура, имело место обращение к нотариусу, в адрес долевого собственника – ФИО1 было направлено сообщение о продаже.

Определением суда в качестве третьих лиц по делу привлечены администрация муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», Управление Росреестра по Калининградской области, ФИО2, нотариус Черняховского нотариального округа ФИО3. Третьи лица извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса (п.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. В последнем случае нотариус осуществляет изготовление электронного документа на основании представленного документа на бумажном носителе в порядке, установленном статьей 103.8 настоящих Основ, и формирует пакет электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Судом установлено, жилой дом по адресу <адрес> находился в долевой собственности: 43/100 долей в собственности ФИО1; 57/100 долей в собственности ФИО2 ( Т. 1 л.д. 15-17, 21-23).

На основании Постановления администрации МО «Черняховский городской округ» от 04.12.2023 года № ФИО2 предоставлен земельный участок (из земель населенных пунктов) с кадастровым номером № по адресу <адрес> площадью 2400 кв. метров в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 49 лет, с разрешенным использованием для обслуживания жилого дома. Заключен договор аренды ( Т. 12 л.д. 68-76).

25 апреля 2024 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи 57/100 долей жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, согласно которому продавец продал указанные доли за 300 000 рублей покупателю. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора ( Т.1 л.д. 217-222).

Договор удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса Черняховского нотариального округа Калининградской области ФИО3 – ФИО7

13 мая 2024 года произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ФИО5 на спорную долю жилого дома (Т.1 л.д.24-25, 166-168).

07 февраля 2024 ФИО2 обратилась к нотариусу Черняховского нотариального округа Калининградской области с заявлением о совершении нотариального действия - передаче документов ФИО1 ФИО18. Документ, подлежащий передаче, заявление ФИО2 ( Т.1 л.д. 176 оборот-177).

Факт обращения ФИО2 удостоверен свидетельством о передаче документов.

Из содержания заявления ФИО2 от 07 февраля 2024 г., адресованного ФИО1, следует, что она уведомляет последнего о предстоящей продаже принадлежащих ей 57/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу <адрес> за 300 000 рублей. В заявлении указано, что в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 имеет преимущественное право покупки ее доли. В случае не осуществления преимущественной покупки в течение месяца, указанные 57/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом будут проданы другому лицу. Подпись ФИО2 на указанном выше заявлении удостоверена нотариусом.

Нотариусом представлена копия заказного письма, адресованного ФИО1, которое прибыло в место вручения 18 февраля 2024 г. и 25 марта 2024 г. было возвращено нотариусу за истечением срока хранения (Т.2 л.д.30).

25 апреля 2024 г. нотариусом выдано свидетельство о передаче документов, согласно которому заявление ФИО2 было направлено ФИО1 заказным почтовым отправлением, однако было возвращено из-за истечения срока хранения.

Доводы истца о ненадлежащем уведомлении о продаже спорного жилого помещения, в том числе и по причине направления письма по адресу его регистрации без указания квартиры, судом не принимаются.

Представленные в суд доказательства подтверждают исполнение ФИО2 предусмотренной законом обязанности уведомить участника долевой собственности ФИО1 о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на жилой дом.

Извещение было направлено нотариусом по адресу регистрации ФИО8, указанному в выписке из Единого Государственного реестра недвижимости.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Свидетель №1 суду пояснила, что работает почтальоном в <адрес>. Разносит извещения о заказной почтовой корреспонденции. ФИО1 письма приходят по адресу дом <адрес>. Дом располагается в центре поселка. Она знает, что ФИО1 в доме не живет, почтовый ящик в его половине дома сломан. Но все извещения о приходящей почтовой корреспонденции на имя ФИО1, она носила и оставляла в заборе. Она пыталась узнать в поселке через кого можно передавать сообщения о письмах, но никто не знал. ФИО1 по этому вопросу не обращался. Потом она узнала, что в поселке живет брат Кусочков и через его жену ФИО19 она спросила, куда передавать письма ФИО1. ФИО20 при ней звонила ФИО1, но он сказал, что письма получать не будет.

Истец в судебном заседании не оспаривал отсутствие в его половине дома надлежащего почтового ящика, поясняя, что поручил соседу по имени Сергей передавать ему все извещения и почтовую корреспонденцию. Со слов Сергея ему известно, что тот не видел извещения о письме от нотариуса.

Доводы истца о непригодности для проживания жилого помещения по адресу его регистрации в <адрес>, что как свидетельствует о невозможности проживания в указанном жилье, ничем не подтверждены. Однако в случае, если лицо по каким либо причинам не проживает по месту своей регистрации, оно может сделать распоряжение о переадресации корреспонденции, поступающей на его имя по месту жительства. Однако, длительное время не проживая по адресу регистрации, вышеуказанного распоряжения ФИО1 не сделал. Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Направление извещения о продаже жилья через социальные сети, как об этом указывает истец, законом не предусмотрено.

Доводы истца о том, что в извещении о продаже не указано каким способом должна быть произведена оплата за жилое помещение, не является основанием для установления факта неисполнения продавцом указанной выше обязанности по отношению к сособственнику жилого дома.

Доводы истца о том, что ФИО2 намеренно не стала продавать ему долю дома в связи с наличием между ними конфликтных отношений, ничем не подтверждены. Факт подачи ФИО1 искового заявления к ФИО2, которое не было принято к производству суда, не является доказательством намеренности действий ФИО2 по продаже жилого помещения ФИО5

При вынесении решения суд также исходит из того, что основанием для предъявления иска истцом указано на нарушение его прав со стороны ФИО5, который знал о его намерении купить долю дома, но сам купил ее. Однако, на ответчика по делу ФИО5, являющегося покупателем доли дома у ФИО2, законом обязанность по извещению ФИО1 о предстоящей продаже жилого помещения не возложена.

При установленных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

Также суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 2904.2010 года по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Из пояснений истца следует, что ему было известно о продаже ФИО2 доли дома еще в 2021 году, так как объявление о продаже было размещено на сайте «Авито». 01.02.2023 года со слов ФИО5 ему стало известно, что он собирается купить у ФИО9 долю дома и ему было предложено приехать к нотариусу и отказаться от выкупа. 01 февраля 2024 года также со слов ФИО5 узнал, что он покупает долю дома.

Кроме того, из представленной истцом переписки с ФИО5 через сеть Интернет следует, что о продаже доли дома за 300 000 рублей ФИО1 стало известно еще 15 ноября 2023 года ( Т.1 л.д. 63).

С учетом изложенного суд считает, что ФИО1, являясь сособственником указанного жилого дома, в случае проявления им требуемой от него по закону должной заботливости и осмотрительности после 01 февраля 2024 году имел возможность узнать о совершении сделки по купле-продаже доли данного жилого помещения ответчику. В то же время в суд с иском в рамках настоящего дела ФИО1 обратился только 25 августа 2025 года, то есть по истечении более трех месяцев со дня, когда ему должно было стать известно о совершении сделки.

На какие-либо объективные причины пропуска установленного статьей 250 ГК РФ трехмесячного срока на обращение в суд ФИО1 не ссылается, в связи с чем оснований для восстановления этого срока суд не находит, кроме того, ФИО1 не заявлял в суде о восстановлении данного срока.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО21 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 апреля 2026 года.

Судья В.В. Ефременкова