Апелляционное определение № 33-936/2026 от 23 марта 2026 г.

Судья Селезенева И.В. Дело № 33-936/2026

№ 2-1863/2025

67RS0003-01-2024-005931-97


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2026 г. г. Смоленск

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Чеченкиной Е.А.,

судей Цветковой О.С., Фоминой Л.А.,

при помощнике судьи Баженовой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Центральное Агентство недвижимости» о признании договора залога недействительным, возврате денежных средств с апелляционной жалобой ФИО3 на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 17 ноября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Цветковой О.С., пояснения представителя ответчика ФИО3 – ФИО3, поддержавшего апелляционную жалобу, пояснения представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, полагавшей доводы апелляционной жалобы обоснованными, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Центральное Агентство недвижимости» (далее также – Агентство недвижимости) о признании договора залога недействительным, возврате денежных средств.

Требования мотивированы тем, что 18 сентября 2024 г. между ООО «Центральное Агентство недвижимости» и ФИО1 заключен договор поручения о внесении задатка, по которому ФИО1 передала ООО «Центральное Агентство недвижимости» в лице генерального директора ФИО22 50 000 руб. в качестве аванса (в договоре поименован задатком) для последующего вручения этой суммы продавцу, имея намерение купить квартиру по адресу: <адрес>, при условии «юридической чистоты» совершаемой сделки. Между ФИО1 и ООО «Центральное Агентство недвижимости» была достигнута договоренность о том, что сначала риелторы проверят объект недвижимости, и только потом решится вопрос о заключении договора купли-продажи. Представители ООО «Центральное Агентство недвижимости» заверили ее в том, что проблем с объектом недвижимости не будет, все необходимые документы они предоставят, и начали подготовку к продаже. Поскольку приобретение недвижимости предполагалось осуществить с привлечением ипотечных денежных средств, и желая получить дополнительное подтверждение безопасности сделки, она заказала на платформе «ДомкликСбер» юридическую проверку (правовую экспертизу) объекта. В связи с тем, что по результатам юридической проверки объект недвижимости не рекомендован, то есть «юридическая чистота» сделки подтверждена банком не была, в выдаче сертификата на возмещение стоимости данного объекта недвижимости при утрате права собственности ФИО1 было отказано, в силу чего она потеряла интерес к приобретению данной квартиры. ООО «Центральное Агентство недвижимости» возвращать сумму аванса отказалось. В договоре поручения о внесении задатка указан срок действия до 17.10.2024, который истек, и предварительный и основной договоры купли-продажи между сторонами не заключались, в связи с чем истец полагает, что внесенная сумма является авансом и подлежит возврату. Просит суд признать договор поручения о внесении задатка, заключенный 18 сентября 2024 г. между ФИО1 и ООО «Центральное Агентство недвижимости» недействительным; взыскать с надлежащего ответчика денежные средства в размере 50 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб.

Определениями суда от 17 апреля 2025 г., от 10 июня 2025 г., от 5 августа 2025 г. (протокольная форма) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Домклик», филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области, ПАО Сбербанк, ФИО6 (т. 1 л.д. 91-оборот; т. 2 л.д. 12-оборот, 45-оборот).

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО1 требования иска поддержала по вышеуказанным основаниям, дополнительно отметив, что предварительно ей было известно, что собственниками отчуждаемой недвижимости в равных долях являются ФИО2 и ФИО3 (<данные изъяты>), а с квартирой в общей сложности совершено четыре сделки купли-продажи, в том числе 24 ноября 2023 г. квартира приобретена ФИО2, который 18 марта 2024 г. продал 1/2 долю вквартире ФИО3 Данные сделки совершались посредством услуг доверенного лица – ФИО4 <данные изъяты> В ходе осмотра объекта недвижимости, на котором присутствовали истец, ее супруг ФИО6 и ФИО4, не подтвердивший полномочий на представление интересов собственников продаваемой квартиры, она выразила предварительную готовность рассмотреть вопрос о приобретении жилого помещения, но при условии предоставления всех документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» сделки. При этом никаких контактов собственников отчуждаемого объекта недвижимости ей предоставлено не было, ни она, ни ее супруг продавцов квартиры не видели. В дальнейшем ее общение происходило с представителями ООО «Центральное Агентство недвижимости», которые заверили ее в осуществлении надлежащей проверки безопасности сделки и, настаивая на соответствующей необходимости, потребовали заключить договор поручения о внесении задатка, который она подписала 18 сентября 2024 г., передав представителю Агентства 50 000 руб. Несмотря на то, что ПАО Сбербанк не отказал в предоставлении ипотечного кредита, он не счел данную сделку юридически безопасной, ссылаясь на многократность перехода права собственности на квартиру за незначительный промежуток времени и отсутствие подтверждающих документов возмездности сделки при покупке доли в праве собственности на квартиру ФИО3. Также по результатам инициированной самим истцом проверки на платформе «ДомкликСбер» было сообщено, что квартира не рекомендована к сделке, «юридическая чистота» сделки подтверждена не была, Банком в выдаче сертификата на возмещение стоимости данного объекта недвижимости при утрате права собственности ФИО1 было отказано, поэтому к покупке такой квартиры истец утратила интерес по объективным причинам. Предварительный договор купли-продажи заключен не был, а сама сделка не состоялась по вине Агентства и продавцов, которые, по ее мнению, обязаны возместить ей внесенные денежные средства.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежаще, в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, адресовала суду письменные объяснения (возражения на иск) (л.д. 53 т. 1), из которых следует, что ответчик иск не признала, указывая, что в спорном договоре имеется ссылка на природу внесенных денежных средств, которые являются задатком. В данном договоре согласована стоимость квартиры, ее характеристики, срок заключения основного договора, а также ответственность сторон за неисполнение его условий, поэтому считает, что между сторонами фактически был заключен предварительный договор купли-продажи. Ею, как собственником спорной недвижимости, был получен задаток, предоставлены Агентству необходимые документы, обеспечена возможность осмотра квартиры, и такой осмотр с участием истца состоялся, следовательно, полагает, что были выполнены все условия предварительного договора. Кроме того, отчуждаемая квартира была снята с экспозиции на всех площадках, а нескольким потенциальным покупателям отказано в возможности совершения сделки. Истец отказалась от заключения основного договора лишь спустя 21 день после внесения задатка, что подтверждает ее недобросовестное поведение. Поскольку ФИО1 по своей вине уклонилась от заключения договора купли-продажи, то оснований для возврата задатка не имеется.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7 в судебном заседании возражения на иск поддержал, исковые требования не признал, пояснив суду, что истец не состояла в договорных отношениях с Агентством по оказанию риелторских услуг. Такой договор был заключен между продавцами недвижимости и ООО «Центральное Агентство недвижимости», которое по договору поручения передало ФИО8 задаток в размере 50 000 руб., полученный от ФИО1 в обеспечение заключения договора купли-продажи, который, согласно условиям договора поручения должен быть заключен в срок до 17 октября 2024 г. Однако к этому времени истец безмотивно стала уклоняться от совершения сделки, утверждая, что «чистота» таковой не подтверждена. Полагает, что действия ФИО1 свидетельствуют о злоупотреблении правом и предположительно вызваны найденным в последующем ином варианте приобретения жилья.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание также не явился, извещен надлежаще. В ранее представленном суду письменном отзыве (возражениях) на иск (т. 2 л.д. 31) требования иска не признал, ссылаясь на то, что договор поручения о внесении задатка был заключен ФИО1 осознанно, поскольку ей представлены документы на квартиру, которую она неоднократно осматривала. Считает данное соглашение предварительным договором, а аванс по предварительному договору вносить нельзя. При сложившихся обстоятельствах у истца отсутствовали какие-либо риски при заключении основного договора, а уклонение от сделки свидетельствует о неисполнении ею условий предварительного соглашения.

Представитель ФИО2 – ФИО9 в судебном заседании отзыв (возражения на иск) поддержала, указала, что оснований для возврата задатка не имеется, поскольку сторона продавца, действуя добросовестно, представила Агентству необходимые документы, обеспечив возможность осмотра квартиры, которую истец реализовала, выполнив, таким образом, все условия предварительного договора. Кроме того, отчуждаемая квартира снята с экспозиции на всех площадках, а нескольким потенциальным покупателям отказано в возможности совершения сделки.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание суда первой инстанции также не явился, представив суду письменные объяснения (возражения на иск) (т. 2 л.д. 113), согласно которым он иск не признал, указал, что как специалист по недвижимости продавал квартиру двоюродной сестры и дяди Р-вых, действуя на основании нотариальной доверенности. ФИО1 и ее супруг неоднократно осматривали квартиру, он (ФИО4) представил им все документы, и они выразили готовность приобрести данный объект недвижимости. Он вручил им проект договора купли-продажи, и готов был получить задаток, однако, в дальнейшем узнал, что они являлись клиентами ООО «Центральное Агентство недвижимости». 19 сентября 2024 г. Радченковы заключили соглашение о задатке с ООО «Центральное Агентство недвижимости», после чего он снял квартиру Р-вых с продажи. 14 октября 2024 г. ФИО1 направлено уведомление о готовности подписания основного договора, однако, в назначенное время истец на сделку не явилась. Считает, что ФИО1 нашла более выгодный вариант жилья и злоупотребляет своим правом, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи, чем причинены ему убытки, так как он вынужден был отказать другим покупателям.

Представитель ответчика ООО «Центральное Агентство недвижимости», извещенный надлежаще, в суд не явился. Ранее в суде представитель ФИО10 требования иска не признала, отметив, что Агентство не может вернуть задаток покупателю, поскольку во исполнение договора о передаче задатка передало денежные средства в размере 50 000 руб. продавцам. Сам договор поручения не может быть признан недействительным, поскольку правовые основания к такому признанию отсутствуют. Разрешение требования о взыскании суммы задатка с продавцов оставила на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебном заседании поддержал позицию истца, отметив, что является супругом истца ФИО1, они с ней сами нашли спорную квартиру по объявлению, встречались с риелтором, осматривали жилое помещение, однако договор передачи задатка заключили под условием выполнения Агентством недвижимости проверки безопасности сделки. При осмотре квартиры собственники жилого помещения не присутствовали, и вопрос о заключении предварительного договора купли-продажи не обсуждался. Решив дополнительно убедиться в «чистоте» квартиры, обратились в Домклик Сбербанк, который данный объект недвижимости к покупке не рекомендовал. Полагает, что сотрудники ООО «Центральное Агентство недвижимости» обманули его и супругу, проигнорировав свою обязанность обеспечить безопасную сделку.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Домклик», филиала ППК «Роскадастр», ПАО Сбербанк, в суд не явились, извещены надлежаще.

В ранее адресованной суду письменной позиции представитель ООО «Домклик» указал, что клиентом ФИО1 на основании Публичной оферты о заключении договора на оказание услуг была заказана услуга проверки объекта недвижимости по адресу: <адрес> Подготовка соответствующего заключения является платной услугой. ФИО1 не имеет правовых оснований ссылаться на заключение Домклик Сбер о юридической проверке (правовой экспертизы) объекта, поскольку выполненное заключение ею оплачено не было. Исполнитель ограничил доступ клиента на скачивание Правового заключения, аннулировав заявку на его подготовку (т. 2 л.д. 49).

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 17 ноября 2025 г. исковые требования удовлетворены частично. Взыскано солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 50 000 руб. в возврат задатка по договору купли-продажи жилого помещения. В пользу ФИО1 с ФИО2, ФИО3 взысканы расходы по уплате госпошлины в размере по 2000 руб. с каждого. В удовлетворении иных требований отказано (т. 3 л.д. 2-7).

В апелляционной жалобе ответчик ФИО3 просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска. Приводит доводы о том, что истец сама указала на утрату интереса к сделке, поэтому сумма задатка возврату не подлежит; дополнительные документы ФИО1 у ответчиков не запрашивала, сразу затребовала возврата внесенной суммы задатка 50 000 руб. Полагает, что при таких обстоятельствах суд необоснованно возложил на ответчиков бремя доказывания факта предоставления документов по проверке «чистоты» сделки. Указывает на то, что заключение ООО «Домклик» истец могла заказать до внесения денежных средств (т. 3 л.д. 52-55).

В письменных отзывах на апелляционную жалобу ответчики ФИО4 и ФИО2 указывают на согласие с апелляционной жалобой ФИО3, поддерживая ее доводы о несогласии с решением суда (т. 3 л.д. 74, 76).

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 – ФИО3 апелляционную жалобу поддержал, пояснил, что суд не дал оценки, является ли спорная сумма задатком или авансом при том, что явная природа задатка указана в договоре поручения о внесении задатка от 18 сентября 2024 г., являющимся, по сути, предварительным договором, поскольку содержал все элементы предварительного договора (объект и его характеристика, стоимость 3 250 000 руб., дату выхода на сделку 17 октября 2024 г.), и соглашении о задатке от 19 сентября 2024 г., заключенном с Р-выми, в котором дублируются все условия договора поручения. В данных документах внесенная сумма как аванс не поименована, а везде указано, что является задатком. Указал на отсутствие виновного поведения ответчиков, которые совершили все необходимые действия для заключения основного договора на условиях предварительного, а истец сама утратила интерес к сделке. Относительно позиции истца о том, что объект вызвал сомнения, поскольку по информации ООО «Домклик» с квартирой за короткий промежуток времени были совершены несколько сделок, пояснил, что не оспаривает это обстоятельство, уточнив, что было три сделки, но об этом ФИО1 была заблаговременно уведомлена, а в ООО «Домклик» она обратилась уже после заключения договора о задатке. Полагал, что судом необоснованно не учтено, что ФИО1 была одобрена ипотека, поэтому препятствий к сделке не было, а истец сама впоследствии от сделки отказалась, т.к. нашла другой вариант, и спорная квартира была снята с продажи, в связи с чем понесены убытки, поэтому как способ обеспечения предварительного договора был удержан задаток. Впоследствии квартиру продали другому лицу. Полагает, что договор поручения является предварительным договором купли-продажи, т.к. содержит все существенные условия такого договора. Не оспаривал, что риелтор полученную от ФИО1 сумму 50 000 руб. передал ФИО8.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 с апелляционной жалобой ФИО3 согласилась, указав, что приведенные апеллянтом доводы о наличии оснований для отмены решения является обоснованными.

Остальные участники процесса в суд апелляционной инстанции не явились, об отложении судебного заседания не просили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителей ответчиков ФИО3, ФИО2, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывах на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18 сентября 2024 г. между ООО «Центральное Агентство недвижимости» в лице генерального директора ФИО26 (представитель) и ФИО1 заключен договор поручения о внесении задатка, по которому истец передала представителю Агентства 50 000 руб. для последующего вручения продавцу в качестве задатка в доказательство намерения приобрести в собственность квартиру, <данные изъяты> (т. 1 л.д. 8).

Согласно п. 2 Договора внесенный задаток является частью полной стоимости объекта недвижимости и вносится в обеспечение исполнение договора по переходу прав на нее в пользу покупателя.

Представитель обязуется передать полученный задаток продавцам ФИО2 и ФИО3 в срок до момента выхода на сделку и обязуется содействовать заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, и после передачи задатка продавцу не осуществлять никаких действий, связанных с переводом прав на указанный объект недвижимости в пользу третьих лиц (п. 4 Договора).

Пунктом 5 Договора определено, что после передачи задатка представителем продавцу, продавец несет ответственность за полученный задаток согласно действующему законодательству. Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение настоящего предварительного договора ответственен Покупатель, задаток в сумму 100% остается у Продавца. Если за неисполнение настоящего соглашения ответственен Продавец, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Полная стоимость указанного Объекта недвижимости составляет 3 250 000 рублей и не подлежит изменению в дальнейшем (п. 6 Договора).

Согласно п. 9 Договора срок действия настоящего договора до 17 октября 2024 г. включительно. Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

Договор считается исполненным и прекращает свое действие с момента заключения договора купли-продажи указанного Объекта недвижимости.

В п. 14 Договора указано, что денежные средства в размере 50 000 руб. получены (л.д. 8).

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Центральное Агентство недвижимости» настаивал, что Агентство не может вернуть задаток покупателю, поскольку, во исполнение договора о передаче задатка передало денежные средства в размере 50 000 рублей продавцам

Факт передачи денежных средств ФИО1 и получения таковых Р-выми сторонами по делу не оспаривается, как не оспаривается и тот факт, что договор купли-продажи сторонами заключен не был, а внесенный платеж удержан стороной продавца.

Инициируя настоящий иск, ФИО1 ссылается на незаключение сторонами предварительного договора купли-продажи, обеспеченного залогом, недобросовестном поведении ответчиков, не выполнивших имевшихся договоренностей по проверке юридической безопасности сделки, уклонении стороны Продавца от предоставления дополнительных документов, и, как следствие, отсутствие правовых оснований к удержанию 50 000 рублей, которые считает авансом.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, напротив, настаивают на уклонении покупателя от заключения основного договора купли-продажи в силу своего недобросовестного поведения, надуманных доводах о «нечистоте» сделки, что позволяет им в сложившейся ситуации отказать покупателю в возврате задатка.

После подписания названного Договора поручения о внесении задатка ФИО1 обратилась в ООО «Домклик» для осуществления юридической проверки (правовой экспертизы) объекта.

Как следует из правового заключения № 1119222390, актуального по состоянию на 2 октября 2024 г., в отношении объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес> проведена правовая экспертиза с целью выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате прав собственности на объект недвижимости. По результатам проверки объект не рекомендован; приобретение данного объекта недвижимости может повлечь негативные правовые последствия для будущего покупателя (т. 2 л.д. 1-2).

Согласно представленным в материалы дела документам, при отчуждении вышеназванной квартиры в пользу ФИО2 24 ноября 2023 г., данный объект недвижимости находился в залоге у Банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 19 ноября 2022 г. (т. 1 л.д. 237), о чем указано в договоре купли-продажи от 24 ноября 2023 г. (т. 1 л.д. 202).

Кроме того, ООО «Домклик» не счел данную сделку юридически безопасной, ссылаясь на многократность перехода права собственности на квартиру за незначительный промежуток времени и отсутствие подтверждающих документов возмездности сделки при покупке доли в праве собственности на квартиру ФИО3.

Данное заключение истец получила 2 октября 2024 г. и 4-5 октября 2024 г. сообщила о нем представителю Агентства недвижимости, что последним не оспаривалось. В связи с тем, что чистота сделки подтверждена банком не была, в выдаче сертификата на возмещение стоимости данного объекта недвижимости при утрате права собственности ФИО1 было отказано, в силу чего, она потеряла интерес к возможности приобретения данной квартиры.

Направленная ФИО1 в адрес ответчиков ФИО2, ФИО3 претензия о возврате денежных средств, переданных в качестве аванса от 9 октября 2024 г., оставлена без удовлетворения (т. 1 л.д. 24,25).

Допрошенная судом первой инстанции в качестве свидетеля ФИО23 (сотрудник Агентства, непосредственно занимавшаяся подготовкой сделки), показала, что осенью 2024 г. был организован осмотр квартиры по <адрес> в ходе которого Т-вы задавали стандартные уточняющие вопросы. Потом в Агентстве был оформлен и передан задаток, а на следующий день полученные средства перечислены ФИО8. Со стороны покупателя была запланирована ипотека, в связи с чем банком и Агентством была проведена проверка представленных документов. Когда ей (свидетелю) стало известно об отрицательном заключении ООО «Домклик», в мессенджере «WhatsApp» она связалась с представителем продавца ФИО4, которого попросила о предоставлении недостающих документов, но данная просьба была проигнорирована (т.2 л.д.143).

Скриншоты экрана телефона с содержанием переписки, на которую сослалась свидетель ФИО24 имеются в деле (т.2 л.д. 125-141), а также предъявлен телефон с содержанием переписки для обозрения в суде.

Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля ФИО25 показал, что является самозанятым, частнопрактикующим риелтором, сотрудничал по данной квартире <адрес> с МФ Центр Недвижимости, занимаясь показами квартиры. Как к свидетелю попала заявка на показы данной квартиры, он не помнит, квартиру несколько раз показывал истцу и ее супругу; по конкретным условиям сделки вопросы не обсуждались (т.2 л.д. 242-244).

Разрешая спор, проанализировав представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом ст.ст. 10, 166, 380, 381, 420, 429, 431, 550, 554, 558, 971, 974 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд первой инстанции, не усмотрев в действиях стороны истца признаков недобросовестности и отклонив доводы ответчиков о злоупотреблении истцом своим правом применительно к положениям ст. 10 ГК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части возврата истцу денежных средств, являющегося внесенным авансовым платежом в размере 50 000 руб., несмотря на то, что поименован в Договоре поручения как «задаток», взыскав эту сумму в солидарном порядке с ответчиков ФИО2 и ФИО3, получивших эти денежные средства.

При этом суд исходил из того, что поскольку предварительный договор купли-продажи сторонами заключен не был, соглашение сторон о задатке в его правовом смысле применительно к пункту 4 статьи 380 ГК РФ не достигнуто, а переданные во исполнение условий Договора поручения денежные средства в размере 50 000 руб. являются авансом, который подлежит возврату в случае если сделка, в счет будущих платежей по которой внесена сумма аванса, не состоялась, несмотря на то, что в Договоре получения сумма поименована как «задаток».

Судом указано, что в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.

Также в порядке ст. 98 ГПК РФ истцу за счет ответчиков ФИО2 и ФИО3 возмещены расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб. в равных долях - по 2000 руб. с каждого, эти расходы относятся к настоящему делу и подтверждены документально.

В свою очередь, разрешая требование иска о признании договора поручения о внесении задатка недействительным, суд первой инстанции, со ссылкой на ст.ст. 166, 971, 974 ГК РФ, не нашел оснований для его удовлетворения в силу отсутствия соответствующих правовых оснований.

Судом дана оценка правовой природы договора, соответсвия его наименованию.

При этом суд исходил из того, что буквальное толкование условий соглашения не свидетельствует в пользу утверждения о заключении предварительного договора купли-продажи. Обозначение в условиях договора передаваемой суммы в качестве залогового платежа не свидетельствует о необходимости признания договора поручения недействительным, поскольку его существом является исполнение поручения стороны потенциального покупателя на передачу продавцу обеспечительного платежа, которым, в равной степени, может являться и аванс.

Суд исходил из того, что удовлетворение требования о взыскании в пользу ФИО1 внесенного авансового платежа в достаточной степени восстанавливает ее право, и оснований для признания сделки недействительной суд не усматривает.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Доводы апеллянта о том, что судом дана неверная оценка доказательствам, не учтено, что спорная денежная сумма является задатком, который возврату не подлежит, так как сама истец отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры при том, что могла получить интересующую ее информацию по квартире и до заключения Договора поручения о внесении задатка, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Согласно п.4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется.

Таким образом, поскольку задаток выдается в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения, соглашение о задатке должно быть заключено вместе с договором, в обеспечение которого оно заключается.

Поскольку предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался, равно как и основная сделка заключена не была, у продавца и покупателя не возникли определенные таким договором обязанности.

Таким образом, денежная сумма, уплаченная истцом, вопреки мнению апеллянта, не может расцениваться как переданная в обеспечение его исполнения задатком, и должна признаваться авансом в силу положений п. 3 ст. 380 ГК РФ.

В этой связи судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, дав им подробную мотивированную правовую оценку в решении, пришел к правильному выводу о том, что внесенный истцом авансовый платеж подлежит возврату за счет получивших эти денежные средства ответчиков Р-вых.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что договор поручения о внесении задатка от 18 сентября 2024 г. является, по сути, предварительным договором купли-продажи квартиры, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные. Аналогичные доводы приводились в суде первой инстанции и обоснованно им отклонены.

Так, согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

Согласно п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 № 49, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ) (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49).

Между тем, договора, подписанного между сторонами предполагаемой основной сделки купли-продажи квартиры как предварительного, так и основного, который бы содержал требуемые законом существенные условия для такого вида сделки, не имеется.

Договор поручения о внесении задатка от 18 сентября 2024 г. заключен ФИО1 с ООО «Центральное Агентство недвижимости» как посредником, обязавшимся передать продавцу денежные средства, полученные от потенциального покупателя. При этом передаваемые денежные средства в Договоре поручения поименованы как «задаток».

Вместе с тем, буквальное толкование положений договора свидетельствует о том, что таковой не является предварительным договором купли-продажи (договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, соглашением о задатке) поскольку заключение такового, как указано выше, возможно лишь сторонами сделки, которыми являются покупатель и продавец, определяющие на основании достигнутого между ними соглашения все существенные условия основного договора купли-продажи, в том числе и дату его заключения.

В анализируемой ситуации потенциальные стороны сделки не являлись подписантами какого-либо соглашения, свидетельствующего о намерении заключения договора купли-продажи в будущем. Ими не была определена дата заключения основного договора, которой не может являться 17.10.2024, поскольку таковая, при буквальном прочтении условий соглашения, определяет срок исполнения договора поручения о внесении задатка, на что обосновано указано судом.

Ссылка апеллянта на то, что истец сама указала на утрату интереса к сделке и таковая состоялась ввиду недобросовестного поведения истца, не может служить основанием для иного мнения по делу.

Вопреки доводам апеллянта, недобросовестного поведения со стороны ФИО1 не имелось и судом не установлено. Действия истца по получению информации по спорной квартире для исключения возможных рисков при планировании покупки объекта недвижимости за рамки ожидаемого поведения в данном случае не выходит, и расцениваться как злоупотребление не может.

В этой связи судебная коллегия отклоняет как несостоятельные доводы апелляционной жалобы о том, что основной договор купли-продажи не был заключен исключительно по вине истца. При установленных обстоятельствах основания для удержания продавцом суммы авансового платежа отсутствуют, и он подлежит возврату истцу, из чего правильно исходил суд.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с оценкой суда установленных по делу обстоятельств, а также основаны на неверном толковании норм материального права, поэтому не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 17 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07.04.2026.