Решение № 2-2134/2026 от 12 мая 2026 г. по делу № 2-2134/2026

Дело № 2-2134/2026 27 апреля 2026 года

29RS0014-01-2026-001471-05


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Ждановой А.А.

при секретаре судебного заседания Строганове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о понуждении произвести перерасчет арендной платы и пеней, по встречному иску Администрации городского округа «Город Архангельск» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация) о понуждении произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> согласно фактическому действию договора аренды, учесть при расчете внесенный задаток по договору аренды, убрать пени, начисленные на некорректно произведенный расчет арендной платы.

В обоснование заявленных требований указал, что по результатам проведения Администрацией аукциона по продаже права на заключение договора аренды между сторонами был заключен договор аренды <№> от <Дата> земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 1033 кв.м, расположенного по адресу: <№>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. По условиям договора размер годовой арендной платы составляет 1 411 632 руб. 81 коп., договор заключен сроком на 20 лет с момента подписания договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Данный договор был зарегистрирован <Дата>. На момент заключения договора на земельном участке не имелось зданий, строений и сооружений. В 2024 году истец построил на данном участке жилой дом, после чего, имея преимущественное право на выкуп земельного участка, обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении данного участка в собственность. По результатам рассмотрения заявления между сторонами <Дата> был заключен договор купли-продажи данного земельного участка за 35 986 руб. 22 коп. По условиям данного договора договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть с <Дата>. Истец <Дата> обратился к ответчику с требованием произвести перерасчет арендной платы с учетом перехода права собственности на земельный участок и прекращения договора аренды, а также учесть задаток, перечисленный при проведении торгов, учесть правильную дату начала аренды – <Дата>, на что получил отказ. <Дата> ответчик выставил истцу требование об уплате арендной платы и пени. <Дата> истец обратился к ответчику с претензией о перерасчете арендной платы, которая осталась без удовлетворения, что послужило причиной обращения в суд с заявленными требованиями.

Администрация обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды от <Дата> в размере 1 281 514 руб. 64 коп. за период с <Дата> по <Дата>, пени за нарушение срока оплаты арендной платы в размере 193 295 руб. 12 коп. за период с <Дата> по <Дата>, ссылаясь на просрочку внесения арендной платы по договору аренды <№>.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования к Администрации, возражал против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на отсутствие оснований для начисления пени ввиду подачи заявлений о перерасчете задолженности, а также оснований для начисления арендной платы после заключения договора-купли продажи земельного участка.

Представитель Администрации ФИО2 в судебном заседании с заявленными ФИО1 требованиями не согласилась, ссылаясь на невозможность изменения цены договора аренды, которой является размер годовой арендной платы, просила удовлетворить встречный иск.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 2 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, общий порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду предполагает проведение торгов, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключение договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с п.13 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (п.14 ст. 39.11 ЗК РФ).

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (п.16 ст. 39.11 ЗК РФ).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику два экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в пятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, в том числе договоров, указанных в пунктах 13 и 14 настоящей статьи (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.4 ст.614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условиям, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Как следует из материалов дела, <Дата> Администраицей проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 1033 кв.м, расположенного по адресу: <№>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, на срок 20 лет (лот <№>), с начальным размером годовой арендной платы – 41 409 руб., суммой задатка для участия в аукционе.

Согласно протоколу <№> о результатах аукциона от <Дата> ФИО1 признан победителем аукциона на право заключения договора аренды указанного выше земельного участка с последним предложением о цене предмета аукциона 1 411 632 руб. 81 коп. В протоколе указано, что покупатель обязуется заключить договор аренды в срок, установленный законодательством Российской Федерации.

На основании указанного протокола <Дата> между Администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор <№> аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 1033 кв.м, расположенного по адресу: ..., с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, на срок 20 лет.

Ежегодный размер арендной платы определен договором в размере 1 411 632 руб. 81 коп. Арендная плата начисляется с момента подписания договора, вносится арендатором ежегодно не позднее 15 ноября текущего года (п.4.1 договора аренды).

По условиям данного договора (пункт 4.1) задаток в размере 41 409 руб. засчитывается в счет ежегодной арендной платы.

Как следует из материалов дела, указанный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН <Дата>.

Вместе с тем, данное обстоятельство, вопреки доводам ФИО1, не является основанием для перерасчета арендной платы, исчисленной Администрацией с <Дата>, поскольку по условиям заключенного между сторонами договора аренды арендная плата начисляется с момента подписания данного договора аренды, а не с даты его государственной регистрации.

<Дата> между сторонами заключен договор <№> купли-продажи земельного участка, по которому в собственность ФИО1 передан земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 1033 кв.м, расположенного по адресу: .... Право собственности на данный объект зарегистрировано за истцом <Дата>.

Согласно п.1.3 данного договора, на земельном участке находится жилой дом с кадастровым номером <№>, общей площадью 42 кв.м, который принадлежит ФИО1 на праве собственности.

При этом в п. 1.4 договора <№> от <Дата> стороны предусмотрели, что договор аренды земельного участка от <Дата><№> считается расторгнутым с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Истец <Дата> обратился к ответчику с требованием произвести перерасчет арендной платы за 2024 год с учетом перехода права собственности на земельный участок и прекращения договора аренды, а также учесть задаток, перечисленный при проведении торгов, учесть правильную дату начала аренды – <Дата>, на что получил отказ в письме от <Дата>.

<Дата> Администрация выставила истцу требование об уплате арендной платы за 2024 год в размере 1 281 514 руб. 64 коп. и пени в размере 193 295 руб. 12 коп. по состоянию на <Дата>.

<Дата> истец обратился к ответчику с претензией о перерасчете арендной платы с учетом периода аренды с <Дата> по <Дата> и суммы внесенного задатка – 41 409 руб., что составит 1 050 099 руб. 36 коп., а также перерасчете размера пени, начисленных на некорректно произведенный расчет арендной платы.

<Дата> департаментом муниципального имущества в адрес ФИО1 был направлен ответ на претензию, в котором в ее удовлетворении было отказано.

Анализ приведенных правовых ном позволяет сделать вывод о том, что исходя из правовой природы торгов и заключаемого по их результатам гражданско-правового договора, при формировании аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка, определяется начальная цена предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, поскольку предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды, цена такого права устанавливается в размере годовой арендной платы за земельный участок по наибольшей предложенной цене участниками аукциона. В данном случае именно предложение ФИО1 наибольшей цены в размере 1 411 632 руб. 81 коп. за право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> позволило признать его победителем аукциона и заключить с ним договор аренды земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка сторонами были согласованы все существенные условия договора, в том числе о размере арендной платы и порядке ее внесения.

Заявленное истцом требование о перерасчете арендной платы за первый год аренды в связи с досрочным расторжением договора аренды, приобретением участка в собственность по основанию наличия на нем здания, свидетельствует о его намерении изменить условия проведенного аукциона, а также условия заключенного по его результатам договора, что не может быть признано правомерным.

Поскольку по общему правилу годовой размер арендной платы является платой за право заключения договора аренды, последующий выкуп данного участка в первый год аренды и досрочное расторжение договора не являются основаниями для перерасчета размера арендной платы, определенной по итогам торгов за право заключить данный договор.

При этом судом учитывается, что фактическое использование земельного участка, переданного по договору аренды, в течение меньшего периода по сравнению с предусмотренным договором, является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от воли арендодателя по исполнению предусмотренных условиями аукциона и договором аренды обязательств, в связи с чем ссылка ФИО1 на положения п.4 ст.614 ГК РФ является несостоятельной.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств того, что аукционная документация или договор аренды от <Дата> предусматривали бы условия о возврате части уплаченной победителем аукциона суммы за полученное право аренды по основанию приобретения земельного участка в собственность и прекращения договора аренды.

Таким образом, требования ФИО1 о понуждении произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, исходя из периода фактического действия договора аренды с <Дата> по <Дата>, исключении пени, начисленных на некорректно произведенный расчет арендной платы за остальной период, не подлежат удовлетворению.

По требованиям Администрации к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени суд приходит к следующему.

Согласно представленному Администрацией расчету, размер арендной платы за период с <Дата> по <Дата> (343 дня) составил 1 322 923 руб. 64 коп. (1411632,81/366*343).

Доказательств внесения арендной платы по договору в полном размере ФИО1 в нарушение положений ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Таким образом, требования Администрации о взыскании с ФИО1 арендной платы в размере 1 281 514 руб. 64 коп. (1322921,64 – 41409 (задаток)) за период с <Дата> по <Дата> подлежат удовлетворению.

Вопреки доводам ФИО1, при расчете указанного размера арендной платы за 2024 год Администрацией уже учтена сумма внесенного ФИО1 задатка в соответствии с условиями договора аренды, в связи с чем требования ФИО1 о перерасчете арендной платы с учетом задатка в размере 41 409 руб. не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 4.4 указанного договора аренды, при неуплате (несвоевременной уплате) арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центральной Банка России за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету Администрации пени по договору аренды земельного участка за период просрочки внесения арендных платежей с <Дата> по <Дата> составили 193 295 руб. 12 коп. (1281514,64*1/300*21%*205 + 1281514,64*1/300*20%*11).

Вопреки доводам ФИО1, оснований для не начисления пени за данный период ввиду подачи им заявлений о перерасчете арендной платы не имеется, поскольку в удовлетворении заявлений о перерасчете Администрацией было обоснованно отказано, при этом арендатором не внесена арендная плата даже за неоспариваемый период использования земельного участка.

Таким образом, требования Администрации о взыскании с ФИО1 пени в размере 193 295 руб. 12 коп. также подлежат удовлетворению.

Оснований для уменьшения размера пени, в том числе на основании положений ст.333 ГК РФ, с учетом указанных обстоятельств, в том числе периода просрочки и размера задолженности судом не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН <№>) к Администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <№>) о понуждении произвести перерасчет арендной платы и пеней отказать.

Встречные исковые требования Администрации городского округа «Город Архангельск» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа «Город Архангельск» задолженность по договору аренды от <Дата><№> в размере 1 281 514 руб. 64 коп. за период с <Дата> по <Дата>, пени за нарушение срока оплаты арендной платы за период с <Дата> по <Дата> в размере 193 295 руб. 12 коп., всего 1 474 809 (Один миллион четыреста семьдесят четыре тысячи восемьсот девять) руб. 76 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 мая 2026 года.

Председательствующий А.А. Жданова