Решение № 2-1040/2017 2-1040/2017~М-1043/2017 М-1043/2017 от 4 декабря 2017 г. по делу № 2-1040/2017

Дело № 2-1040/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Бутурлиновка 05 декабря 2017 года

Бутурлиновский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего – судьи Панасенко В.И.

при секретаре судебного заседания Ныныч Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1, по доверенности, ФИО2,

а также представителя ответчика-администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию -городскому поселению город Бутурлиновка Воронежской области в лице администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области об изменении и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что на основании постановления администрации г. Бутурлиновка Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 9843 кв.м. Между администрацией города Бутурлиновка и ФИО4 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в аренду земельного участка площадью 9843 кв.м. из земель поселений в кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для производственных целей. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись государственной регистрации №.

При заключении договора аренды на предоставленном земельном участке расположено отдельно стоящее нежилое здание литера Л, Л1 площадью 180,3 кв.м, принадлежащее арендатору на праве собственности.

Срок действия договора аренды согласно п. 3.1 договора был установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.1 был установлен ежегодный размер арендной платы в размере 43 309,20 руб.

Пункт 4.2. договора аренды предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке пересматривать размер ежегодной арендной платы в связи с решением органов государственной власти РФ и Воронежской области. Порядок внесения арендной платы был определен сторонами пунктом 4.4, которая вносится ежемесячно равными частями.

Отдельно стоящее нежилое здание литера Л, Л1 площадью 180,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ было подарено ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На основании договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ все права по договору были переданы новому правообладателю здания - ФИО1.

В связи с утонением местоположения и площади земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области было подано соответствующее заявление. Решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ № был осуществлен кадастровый учет изменений объекта недвижимости в части уточнения местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. После уточнения площадь земельного участка составляет 9381 кв.м.

Истец неоднократно обращался к арендодателю с просьбой внесения изменений в заключенный договора аренды в части изменения площади арендуемого земельного участка. Однако, соответствующие изменения внесены не были.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № арендодатель представил новый расчет арендной платы на 2016 год. Согласно данному расчету годовая сумма арендной платы составила 599095,52 руб. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 просил пересмотреть размер арендной платы, поскольку он более, чем десять раз превышает установленный договором.

В адрес ФИО5, как законного представителя ФИО1, (на момент перехода прав истец был несовершеннолетним) была направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты от ДД.ММ.ГГГГ №.

В ответ на претензию ДД.ММ.ГГГГ арендатор направил письмо с просьбой вновь уменьшить размер арендной платы и предоставить ее расчет.

В ответ на данное обращение администрация письмом от ДД.ММ.ГГГГ № сообщила, что увеличение размера арендной платы произошло в связи с проведенной переоценкой земель и установлением в отношении предмета аренды кадастровой стоимости в размере 36308818,92 руб., которая будет действовать до 2021 года. Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ №, определено, что размер арендной платы может определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земли, определяемого на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

Ответчик в 2017 году представил истцу расчет арендой платы на 2017 год и предъявил требование об уплате задолженности по арендной плате.

В свою очередь, результаты определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка были оспорены ФИО1 в судебном порядке, который с административным исковым заявлением обратился в Воронежский областной суд. Предметом рассмотрения по заявленному ФИО1 иску являлось требование об оспаривании кадастровой стоимости, определенной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области. По решению Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости были удовлетворены. В отношении земельного участка площадью 9381 кв.м. с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, была установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составила 5384694 рублей.

Истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись претензии с требованием о пересмотре размера ежегодной арендной платы с сообщением об изменении площади земельного участка.

В ответе на претензию ответчика об оплате задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты от ДД.ММ.ГГГГ № истец вновь сообщил об изменении площади земельного участка до 9381 кв.м. в связи с утонением местоположения и площади земельного участка. Истец указал, что при расчете размера арендной платы арендодатель не учел, что площадь арендуемого земельного участка уменьшилась на 462 кв.м., а кадастровая стоимость составила 11633753,34 руб.. Однако определяя размер арендной платы, арендодатель осуществлял расчет исходя из кадастровой стоимости, равной 36308818,92 руб. в отношении земельного участка площадью 9 843 кв.м.

Кроме того, в ответе на претензию истец сослался на решение Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым была установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 9381 кв.м. с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5384694 рублей и ответчику было предложено произвести перерасчет арендой платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ с учетом изменений площади земельного участка, которая составила 9381 кв.м., кадастровая стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 5384694 рублей.

Истцом в адрес ответчика почтой было направлено обращение, на которое ответа не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ расположенное на земельном участке нежилое здание площадью 180,3 кв.м с кадастровым номером № снято с кадастрового учета, в связи с чем истцом в адрес муниципального образования было направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором имелось предложение изменить предмет договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно изложить п. 1.1 в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером № площадью 9381 (девять тысяч триста восемьдесят один) кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для производственных целей (далее - земельный участок).»

Пункты 1.2, 1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № исключить.

При этом действие дополнительного соглашения в части изменения площади земельного участка предложено распространить на отношения сторон договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен кадастровый учет изменений объекта невидимости в части уточнения местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №

В указанном предложении ответчику было также предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеназванное предложение об изменении и расторжении договора аренды было получено администрацией Бутурлиновского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ.

В свою очередь администрация отказалась от подписания дополнительного соглашения, сообщив об этом в письме от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 исковые требования уточнил в части пункта 2 исковых требований, а именно просил изложить в следующей редакции: «Действие п. 1.1 договора, изложенного в новой редакции, распространить на отношение сторон с 14.11.2014». Исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме и настаивает на их удовлетворении. При этом он пояснил, что препятствий к расторжению договора аренды не имеется. Отдельно стоящее здание, площадью 180,3 кв.м. собственником снесено, что подтверждается актом обследования и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, из которых следует, что объект снят с кадастрового учета.

Представитель ответчика администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области ФИО6 исковые требования не признал и пояснил, что при удовлетворении исковых требований в части исключения п.п. 1.2, 1.3 будут нарушены правила оформления двухстороннего соглашения. Никакого дополнительного соглашения между сторонами не заключалось и не заключено. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № не может быть расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку договор считается прекращенным с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена администрация Бутурлиновского муниципального района Воронежской области.

Представитель третьего лица администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом. От него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Им представлен отзыв на исковое заявление, в котором полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав объяснение представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Из положений ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно договору аренды между администрацией города Бутурлиновка и ФИО4 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче истцу в аренду земельного участка площадью 9843 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для производственных целей. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись государственной регистрации №.

Согласно п. 1.2 договора границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору аренды акте отвода, установления и согласования границ земельного участка, предоставляемого в аренду. В пункте 1.3 закреплено положение о том, что участок предоставляется для производственных целей.

Из п.1.4 договора следует, что на участке расположено отдельно стоящее нежилое здание.

Согласно п. 3.1 договора, он заключен на срок до 21.10.2053г.

В п. 4.1 договора установлен размер ежегодной арендной платы-43309,20 руб.

Из пункта 4.2 договора следует, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора.

Пунктом 4.4 договора определено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в п. 4.1 договора суммы.

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ отдельно стоящее нежилое здание литера Л, Л1 площадью 180,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> было подарено ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На основании договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ все права по договору были переданы новому правообладателю здания - ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области с заявлением об уточнении местоположения и площади земельного участка.

Решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ № был осуществлен кадастровый учет изменений объекта недвижимости в части уточнения местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. После уточнения площадь земельного участка составляет 9381 кв.м.

Арендодатель представил новый расчет арендной платы на 2016 год, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно данному расчету годовая сумма арендной платы составила 599095,52 руб.

Истец ФИО1 письмом от ДД.ММ.ГГГГ просил пересмотреть размер арендной платы, поскольку он более, чем десять раз превышает установленный договором.

В адрес ФИО5 как законного представителя ФИО1 (на момент перехода прав истец был несовершеннолетним) была направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истцом ФИО1 в ответ на претензию ДД.ММ.ГГГГ направлено ответчику письмо с просьбой вновь уменьшить размер арендной платы и предоставить ее расчет.

Администрация Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области в ответ на данное обращение письмом от ДД.ММ.ГГГГ № сообщила, что увеличение размера арендной платы произошло в связи с проведенной переоценкой земель и установлением в отношении предмета аренды кадастровой стоимости в размере 36308818,92 руб., которая будет действовать до 2021 года. Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ №, определено, что размер арендной платы может определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земли, определяемого на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

В 2017 году администрация представила истцу расчет арендой платы на 2017 год и сообщила о размере задолженности, которую необходимо погасить.

Истцом ФИО1 в судебном порядке были оспорены результаты определения кадастровой стоимости.

По решению Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. В отношении земельного участка площадью 9381 кв.м. с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, была установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составила 5384694 рублей.

Арендодателю было предложено произвести перерасчет арендой платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ с учетом того, что площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составила 9381 кв.м., кадастровая стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 5384694 рублей.

Данное обращение было направлено ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении, однако ответа от администрации не последовало.

В связи с тем, что расположенное на земельном участке нежилое здание площадью 180,3 кв.м с кадастровым номером № снято с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 450, 451, 620 ГК РФ в адрес муниципального образования было направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 29.12. 2004 г.

Как следует из дополнительного соглашения ответчику предложено изменить предмет договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно изложить п. 1.1 в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером № площадью 9381 (девять тысяч триста восемьдесят один) кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для производственных целей (далее - земельный участок).»

Пункты 1.2, 1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № исключить.

При этом действие дополнительного соглашения в части изменения площади земельного участка предложено распространить на отношения сторон договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен кадастровый учет изменений объекта невидимости в части уточнения местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №

Истец также предложи ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения, сообщив об этом истцу в ответе от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со ст. 620 ГК Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По правилам п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о дополнении, изменении или приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Истец мотивирует свои требования обстоятельствами, к которым относит отказ ответчика изменить в договоре площадь земельного участка в связи с уточнением местоположения и площади земельного участка, установленного решением «ФКП Росреестра» по Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ, при взимании арендной платы учитывать уточненный размер арендованного земельного участка, а также производить расчет арендной платы в соответствии с установленным Воронежским областным судом в решении от 26.06.2017г. размером арендной платы.

В судебном заседании установлено наличие обстоятельств для применения ст. 451 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям отсутствуют, поскольку обстоятельства, препятствующие пользованию истцом арендуемым земельным участком на момент заключения договора фактически не существовали.

Исследованными доказательствами установлено, что права истца значительно нарушены, что является основанием для удовлетворения исковых требований ФИО1.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления решения суда о расторжении договора в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-188 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1)Исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию –городское поселение город Бутурлиновка в лице администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области удовлетворить.

2)Изменить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между муниципальным образованием–город Бутурлиновка Воронежской области, и ФИО4, с последующим переходом права аренды к ФИО1, а именно:

1.Изложить п. 1.1 в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером № площадью 9381 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для производственных целей (далее-земельный участок)».

2. Пункты 1.2, 1.3 исключить.

3. Действие п.1.1 договора, изложенного в новой редакции, распространить на отношение сторон договора с 14.11.2014г.»

3) Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между муниципальным образованием-город Бутурлиновка Воронежской области, и ФИО4, с последующим переходом права аренды к ФИО1, с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Бутурлиновский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: В.И. Панасенко