Решение № 2-445/2019 2-445/2019~М-332/2019 М-332/2019 от 29 мая 2019 г. по делу № 2-445/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

29 мая 2019 года город Узловая

Узловский городской суд Тульской области в составе

председательствующего Казгалеевой М.И..

при ведении протокола ФИО1,

с участием представителя истца комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-445/2019 по иску Комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л :

Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район Тульской области (далее – Истец) обратился в суд с настоящим иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. В обоснование требований указано, что 21.11.2017между истцом и ФИО5 был заключен договор аренды № 53 земельного участка, категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, местоположением примерно в 290 м по направлению на юго-восток от дома, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с п. 4.1 раздела 4 договора комитет передал, а ФИО5 принял спорный земельный участок. Договор является актом приема- передачи участка. Срок аренды 20 лет (п. 2.1 раздела 2). Арендная плата определена в сумме 62486,40 руб. в год и должна быть перечислена ежегодно в срок, не позднее 15 сентября текущего года, за год в полном объеме (п.3.1 раздела 3).

По договору уступки прав аренды от 30.08.2018 права и обязанности по договору аренды № 53 от 21.11.2017 ФИО5 передал ФИО3, которая в нарушение условий договора аренды обязательства по уплате арендной платы не исполняет, за период 3.09.2018-31.01.2019 платежи за арендуемый земельный участок не производила, в результате чего образовалась задолженность в размере 20543 руб., на которые в соответствии с п.7.1 договора начислены пени в размере 205,43 руб. Общая сумма задолженности составила 20748,9 руб., в связи с чем 20.11.2018 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о ее погашении и расторжении договора аренды. Требования претензии ответчиком не исполнены.

В порядке ст. 39 ГПК, указывая на изменение кадастровой стоимости земельного участка с К№ и частичное погашении ответчиком долга, истец уточнил заявленные требования, и просил: взыскать с ФИО3 пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 30,30 руб.; и расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с К№, обязав ФИО3 передать Комитету по акту приема-передачи указанный земельный участок в семидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца Комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район по доверенности ФИО2 заявленные требования, с учетом их уточнения, поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика ФИО3. по доверенности ФИО4 в судебном заседании признал исковые требования в части взыскания пени в размере 30,30 руб. Требование о расторжении договора не признал, указав, что неоплата его доверителем арендной платы была вызвана уважительными причинами – оспаривание в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд, с учетом мнения участников процесса, счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 21.11.2017 между Комитетом по управлению имуществом администрации МО Узловский район, действующим в пределах предоставленных ему полномочий, и ФИО5 был заключен договор № 53 аренды земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, местоположение: примерно в 290 метрах по направлению на юго-восток от дома, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства. Участок находится в государственной собственности. Срок договора 20 лет, начиная со дня его заключения. Арендная плата согласно п. 3.1 договора исчислялась из кадастровой стоимости участка и составляла 62486,40 руб. в год, которые подлежали уплате ежегодно до 15 числа сентября текущего года. В силу п. 3.5 договора в период действия договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора, в случае изменения порядка определения размера арендной платы, либо изменения показателей, применяемых для расчета арендной платы: кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента использования. Размер годовой арендной платы изменяется не чаще раза в год. Об изменении и даты возникновения обязательств по уплате в измененном виде арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в договоре. Невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа является одним из оснований расторжения договора по инициативе арендодателя. Об одностороннем отказе от исполнения договора арендодатель обязан предупредить арендатора за один месяц путем направления заказного письма с уведомлением (раздел 6 договора п. 6.2.2.).

В соответствии с разделом 7 договора арендатор за нарушение срока уплаты уплачивает пеню в размере 1% от общей суммы задолженности на это число. Пеня начисляется ежемесячно 16 числа каждого месяца от общей суммы долга, имеющегося на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене.

В соответствии с договором уступки прав аренды от 30.08.2018 ФИО5 передал ФИО3 права и обязанности по договору аренды № 53 от 21.11.2017.

Ввиду неоплаты ФИО3 по состоянию на 01.11.2018 арендной платы Комитет в ее адрес направил претензию с требованием в семидневный срок с даты получения претензии оплатить задолженность по арендной плате в размере 20748,9 руб., из которых 20543,47 руб. – задолженность по арендной плате, 205,43 руб. – пени за просрочку обязательства. Размер задолженности рассчитан, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с К№, равной 5207200 руб. (л.д.13-15).

Согласно Акту сверки, по состоянию на 28.02.2019 задолженность по уплате арендной платы по договору № 53 от 21.11.2017 составляла 20748,90 руб.(л.д.12).

Между тем, 24.12.2018 ФИО3 обратилась в Тульский областной суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого участка, полагая, что размер этой стоимости превышает рыночную.

Как установлено решением Тульского областного суда от 14.03.2019, в соответствии с результатами оценочной экспертизы от 06.02.2019 рыночная стоимость для земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22.05.2017 составляет 768000. Указанная кадастровая стоимость установлена судом для исчисления арендной платы с 22.05.2017. Решение вступило в законную силу 16.04.2019. Администрация МО Узловский район, как орган, осуществляющий распоряжение спорным земельным участком, собственность на который не разграничена, являлась стороной по вышеуказанному делу и извещалась о месте и времени его рассмотрения.

Таким образом, довод представителя ответчика о неуплате арендных платежей в связи с оспариванием кадастровой стоимости нашел свое подтверждение в судебном заседании.

Как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30.06.2015 № 28, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абз. 3, 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Следовательно, при расчете арендной платы и неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную судебными актами, не с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, а с даты, указанной во вступивших в законную силу решениях.

В соответствии с установленной решением Тульского областного суда кадастровой стоимостью земельного участка истец произвел перерасчет начисленной арендной платы и образовавшейся задолженности (9216 руб./365*120=3029,92). Поскольку ФИО3 произвела оплату в размере 10000 руб., что подтверждено платежным поручением № 835589 от 19.04.2019, истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 30,30 руб.

Расчет пени судом проверен и сомнений не вызывает.

Суд считает, что возникновение задолженности по уплате пени обусловлено невнесением ФИО3 авансовых платежей, как это предусмотрено п. 3.4.2 договора, которые она имела возможность вносить до конца текущего года, однако, это не делала. Представитель ответчика требование об уплате пени не оспаривает.

Относительно требования о расторжении договора, суд считает следующее.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Одним из них является невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из смысла вышеуказанных правовых норм, досрочное расторжение договора является крайней мерой за существенное нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Учитывая установленные обстоятельства, полное погашение ответчиком задолженности по арендной плате, и незначительный размер пени, а также, принимая во внимание срок, по истечению которого арендодатель обратился по вопросу расторжения договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и, как следствие, для возврата земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район к ФИО3 о взыскании задолженности по уплате пени, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район по договору аренды № 53 от 21.11.2017 пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 30,30 руб.

Взыскать с ФИО3 госпошлину в доход МО Узловский район в сумме 400 рублей.

В остальной части в удовлетворении требований комитета по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения апелляционного представления в Узловский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись М.И. Казгалеева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>