Решение № 2А-2769/2017 2А-2769/2017 ~ М-2645/2017 М-2645/2017 от 27 ноября 2017 г. по делу № 2А-2769/2017

Дело № 2а-2769/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2017 года г. Тверь

Центральный районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Райской И.Ю.

при секретаре Подзолковой Н.Е.,

с участием: административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителя административного ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на здания зерносклада,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Твери с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и обязать административного ответчика произвести регистрацию права собственности на здания зерносклада, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в 220 метров по направлению на запад с кадастровым номером № и здания зерносклада, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в 100 метров по направлению на запад с кадастровым номером №.

В обоснование заявления указано, что 26 ноября 2015 года организатором открытых торгов в виде публичного предложения о продаже имущества сельскохозяйственного производственного кооперативом «Перелом» конкурсным управляющим СПК ФИО4 проведены торги. По результатам торгов административный истец признан победителем по лотам № 1 и 2 и с ним конкурсным управляющим заключены договоры купли-продажи № и № от 26 ноября 2015 года объектов недвижимости: здания зерносклада, расположенного по адресу: <адрес>, в 220 метров по направлению на запад с кадастровым номером № и здания зерносклада, расположенного по адресу: <адрес>, в 100 метров по направлению на западе кадастровым номером №. Оплата имущества истцом произведена полностью в сумме 48488 рублей 40 копеек платежными поручениями № 79282370 и № 79277411 от 18 ноября 2015 года, № 15204702 и № 15209722 от 24 декабря 2015 года. Недвижимое имущество передано в собственность истца актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, которые являются неотъемлемой частью заключенных договоров. В целях оформления права на принадлежащее недвижимое имущество истец обратился в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, расположенный по адресу: <...>. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в адрес истца направлены уведомления о приостановлении регистрации объектов недвижимости за № 10/10-10/23929-17 от 15 мая 2017 года и № 10/10-10/22888-17 от 05 мая 2017 года, а затем согласно уведомлений № 69/331/001/2017-393 от 05 августа 2017 года, № 69/331/001/2017-394 от 06 августа 2017 года истцу отказано в государственной регистрации права собственности. Отказ в государственной регистрации права собственности Управление обосновывает ссылками на абз. 3 п. 2 ст. 13, 27 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости». Фактически отказ Управления основан на том, что отсутствует заявление представителя другой стороны по сделке – СПК «Перелом» о регистрации права собственности и переходе права собственности. Решением арбитражного суда Тверской области от 26 января 2013 года (дело № А66-4910/2013) в отношении сельскохозяйственного производственного кооператива «Перелом» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) введена процедура конкурсное производство и в качестве конкурсного управляющего назначен ФИО4 Определением Арбитражного суда от 25 апреля 2016 года конкурсное производство в отношении СПК завершено, на основании которого Межрайонной инспекцией ФНС № 12 по Тверской области 16 июня 2016 года внесена запись об исключении СПК из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией. Законом РФ о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления только одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки, передающей имущество. Вместе с тем, согласно ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в данном случае сделка регистрируется на основании решения суда. Пунктом 3 ст. 11 ГПК РФ установлено, когда спорные отношения прямо не урегулированы законом, к таким отношениям суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), поэтому в данном случае возможно применение к ним аналогии закона. В связи с этим, когда сторона сделки, передающая имущество ликвидирована, и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к принимающей стороне, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена по решению суда. Объекты недвижимости построены и введены в эксплуатацию колхозом «Перелом» в 1975 году, что подтверждается актами государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию. В данном случае, право собственности на объект возникло у колхоза «Перелом» (в дальнейшем у правопреемника СПК «Перелом») до вступления в силу Закона о государственной регистрации (в редакции от 1997 года). Статьей 6 Закона о государственной регистрации установлено, что возникшие до его вступления в силу права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, но требуется, в том числе, при государственной регистрации возникшего после введения в действие Закона о государственной регистрации перехода данного права. Таким образом, лицо ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие данного закона вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его права. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению данного имущества. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. В соответствии с п. 1, 3 ст. 129 Закона РФ № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с момента введения конкурсного производства в рамках банкротства в отношении СПК «Перелом» и назначения судом конкурсного управляющего к нему переходят все полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, в том числе и полномочия по распоряжению имуществом организации. Сделки по передаче имущества в собственность истца никем не оспорены, правопритязаний на переданный объект никем не заявлено, сделка прав и интересов третьих лиц не нарушает, имущество в споре и под арестом не состоит. По сообщениям уполномоченных государственных и муниципальных органов имущество не находилось в федеральной, региональной и муниципальной собственности. Поданные истцом в регистрирующий орган на государственную регистрацию права собственности документы на объект недвижимости полностью соответствуют требованиям ст. 20 Федерального Закона о государственной регистрации. Полагает, что Управлением нарушены гражданские права истца, в части, владения, пользования и распоряжения собственным имуществом. Учредительные документы СПК «Перелом», подтверждающие правопреемство СПК «Перелом» от колхоза «Перелом» находятся в деле Рамешковского отдела Управления под кадастровым номером № по адресу <адрес>. В связи с чем, административный истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных административным истцом требований. Пояснила, что поскольку право собственности продавца на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости не зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности административный ответчик не имел возможности.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Рамешковского района администрации МО «Рамешковский район» Тверской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, представил суду письменное ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствии.

В связи с изложенным, руководствуясь положениями п. 6 ст. 226 КАС РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя заинтересованного лица.

Выслушав административного истца и его представителя, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Из положений ст. 4 КАС РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также вправе обратиться в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

Частью 2 ст. 46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединения и должностных лиц. Порядок реализации данного права предусмотрен главой 22 КАС РФ.

В силу положений ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 1 ст. 219 КАС РФ предусмотрено, что если Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как установлено в ходе рассмотрения дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что 26 ноября 2015 года между административным истцом и СПК «Перелом» в лице конкурсного управляющего ФИО4 был заключен договор купли-продажи имущества № 2. Согласно п. 1.1 договора по результатам торгов по продаже имущества продавца, проведенных в форме публичного предложения в электронной форме на электронной площадке – оператор электронной торговой площадки Балтийская электронная площадка, по итогам которых на основании п. 3 ст. 139 и п. 17 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», протокола о проведения торгов № 13129 от 26 ноября 2015 года (код лота на электронной торговой площадке 1), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора следующее имущество зерносклад, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в 220 м по направлению на запад, кадастровый номер №.

Согласно акта приема-передачи имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ года продавец передал, а покупатель принял в собственность вышеуказанное недвижимое имущество.

Также 26 ноября 2015 года между административным истцом и СПК «Перелом» в лице конкурсного управляющего ФИО4 был заключен договор купли-продажи имущества №. Согласно п. 1.1 договора по результатам торгов по продаже имущества продавца, проведенных в форме публичного предложения в электронной форме на электронной площадке – оператор электронной торговой площадки Балтийская электронная площадка, по итогам которых на основании п. 3 ст. 139 и п. 17 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», протокола о проведения торгов № 13130 от 26 ноября 2015 года (код лота на электронной торговой площадке 2), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора следующее имущество: здание зерносклада, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 100 м по направлению на запад, кадастровый №.

Согласно акта приема-передачи имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ года продавец передал, а покупатель принял в собственность вышеуказанное недвижимое имущество.

Из представленной административным истцом выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 30 августа 2017 года следует, что СПК «Перелом» ликвидировано 16 июня 2016 года.

24 апреля 2017 года административный истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлениями о регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Согласно уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области № 10-10/23929-17 и № 69/331/001/2017-394 государственная регистрация прав была приостановлена в связи с наличием препятствий к осуществлению государственного кадастрового учета и государственной, а именно: по данным единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) право собственности продавца не зарегистрировано, заявление на регистрацию права собственности и перехода права собственности от продавца не представлены.

Согласно сообщениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от 05 августа 2017 года и от 06 ноября 2017 года административному истцу ФИО1 было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в виду непредоставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 2-5 ч. 1 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 1-3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Таким образом, государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов – это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что право собственности СПК «Перелом» на следующее имущество: зерносклад, площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 220 м по направлению на запад, кадастровый №, а также здание зерносклада, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 100 м по направлению на запад, кадастровый №, не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу положений ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости – при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникшего в силу федерального закона.

Исходя из сути вышеприведенных норм закона, это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако, требуемая государственная регистрации которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации, вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что поскольку при решении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные по вышеуказанному адресу, административным истцом не было представлено документов, подтверждающих согласие продавца на государственную регистрацию права за покупателем, а также бесспорных документов, подтверждающих принадлежность имущества продавцу, а проверка соблюдения условий договора сторонами не входит в компетенцию регистрирующего органа, суд считает, что оспариваемые отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в указанной части соответствуют законодательству и не нарушают права и законные интересы административного истца.

Поскольку суд не усматривает нарушений прав и законных интересов истца со стороны указанного им органа, оснований для возложения обязанности на данное лицо по их устранению также не имеется.

При отказе в иске судебные расходы административного истца возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на здания зерносклада – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 04 декабря 2017 года.

Председательствующий И.Ю. Райская