Решение № 3А-185/2017 3А-185/2017~М-259/2017 М-259/2017 от 12 декабря 2017 г. по делу № 3А-185/2017

Дело № 3а-185/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Престиж» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее по тексту – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:064245:2192 в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указав, что данный объект недвижимости, принадлежит Обществу на праве собственности.

Согласно постановлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости составляет 201338568,04 рублей.

Поскольку административный истец, в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости, а результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затронуты его права и обязанности, то полагает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:064245:2192 в размере его рыночной стоимости – 146911500,00 рублей на основании Отчета №698-08-2017-М/54 Об оценке нежилых помещений от 23 августа 2017 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представители Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из требований статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена постановлением Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» методом массовой оценки.

Административный истец является собственником помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3569 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: 54:35:064245:2192 / 54-54-01/185/2009-122, номера на поэтажном плане: 1-41; 1-6, 8-11, 14-33; 1-23; 1-10; 1-15, 17-21; 1-4. Этаж: подвал, 1, 2, 3, 4, тех. этаж, адрес (местоположение): Новосибирская обл., <адрес> 31 (л.д. 9).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 августа 2017 года кадастровая стоимость по состоянию на 8 февраля 2016 года названного объекта недвижимости определена в размере 201338568,04 рублей (л.д. 10).

Административный истец, не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости 19 сентября 2017 года обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Новосибирской области (далее по тексту – Комиссия) от 13 октября 2017 года №298 заявление было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 111-113).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области», сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого объекта капитального строительства.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Из содержания статей 3, 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что юридически значимым обстоятельством является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 8 февраля 2016 года.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по заказу административного истца проведена его оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно Отчету №698-08-2017-М/54 Об оценке нежилых помещений от 23 августа 2017 года, выполненному ООО «ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ «ЦЕРТА», рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером 54:35:064245:2192 по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет 146911500,00 рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования – определение рыночной стоимости объекта оценки.

Установленные Комиссией в результате рассмотрения заявления нарушения пунктов 4,5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Так, оценщиком на странице 34 в таблице 18 Отчета (л.д. 39) определено, что оцениваемое нежилое здание принадлежит к сегменту рынка: Торгово-офисное здание, расположенное в г. Новосибирске. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости), которые представлены на странице 39-40 Отчета (л.д. 41, оборотная сторона, л.д. 42).

Обзор рынка офисной недвижимости г. Новосибирска, в том числе офисной недвижимости класса А, В с указанием диапазона стоимостей приведен на странице 57-58 Отчета (л.д. 50, оборотная сторона, л.д. 51).

При расчете рыночной стоимости нежилого здания, вводимые корректировки приводились для торгово-офисной недвижимости; использовались данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источниках: интернет-сайты – НГС-недвижимость; АВИТО – сайт бесплатных объявлений Новосибирска; архив объявлений.

Исходя из анализа рынка, офисные и торговые объекты имеют приблизительно равную стоимость, вычленение из торгово-офисной недвижимости отдельных сегментов не повлечет смещение показателя оценки в большую или меньшую сторону.

Указание Комиссией на нарушение оценщиком подпункта «а» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 является несостоятельным.

Согласно пунктам 18, 20 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, регламентировано, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Отказ от использования затратного подхода оценщик подробно мотивировал на странице 74 Отчета (л.д. 59, оборотная сторона).

Доказательств опровергающие указанные обстоятельства, а также содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду не представлены.

Таким образом, Отчет № 698-08-2017-М/54 Об оценке нежилых помещений от 23 августа 2017 года соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого Обществом с ограниченной ответственностью «Престиж» объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Престиж» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3 569 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: 54:35:064245:2192 / 54-54-01/185/2009-122, номера на поэтажном плане: 1-41; 1-6, 8-11, 14-33; 1-23; 1-10; 1-15, 17-21; 1-4. Этаж: подвал, 1, 2, 3, 4, тех. этаж, адрес (местоположение): Новосибирская обл., <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 146911500,00 рублей, определенной по состоянию на 8 февраля 2016 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Престиж» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 19 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.