Решение № 2-1758/2019 2-1758/2019~М-1604/2019 М-1604/2019 от 15 сентября 2019 г. по делу № 2-1758/2019

Дело № 2-1758/2019


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Кирово-Чепецк 16 сентября 2019 года

Кирово-Чепецкий районный суд Кировской области в составе:

председательствующего судьи Щелчковой Н.А.,

при секретаре Сивковой Е.Е.,

с участием ФИО2 ООО «Альянс» по доверенности ФИО8, финансового управляющего ФИО1 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Альянс» к финансовому управляющему ФИО1 - ФИО4 о признании договора действительным, о государственной регистрации перехода права собственности, возложении обязанности, и по иску финансового управляющего ФИО1 - ФИО4 к ООО «Альянс» о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Альянс» обратилось в суд с иском к финансовому управляющему ФИО1 - ФИО3 о признании договора действительным, о государственной регистрации перехода права собственности объектов недвижимости, возложении обязанности.

В обоснование исковых требований указано, что финансовым управляющим ФИО3 было выявлено и включено в конкурсную массу следующее имущество ФИО1: *** доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; *** доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ***.м. с кадастровым номером ***; *** доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; *** доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; доля в уставном капитале *** (ИНН ***) в размере ***%; доля в уставном капитале *** (ИНН ***) в размере ***%. Впоследствии финансовый управляющий приступила к реализации указанного имущества. Начальная цена продажи имущества была определена в размере ***. Далее финансовым управляющим были организованы торги на <дата> с привлечением специализированной организации <данные изъяты> Местом проведения данных торгов была определена торговая площадка «<данные изъяты>». Перед подачей заявки на участие в торгах ООО «Альянс» внесло задаток в размере *** руб. (20% от начальной продажной цены имущества). Торги были признаны не состоявшимися ввиду поступившей заявки от единственного участника, в связи с чем, договор купли-продажи имущества должен был быть заключен с ООО «Альянс». <дата> финансовый управляющий направила в адрес ООО «Альянс» подписанный со своей стороны договор купли-продажи от <дата>, который был получен и подписан ООО «Альянс». <дата> указанный договор с протоколом разногласий был направлен в адрес финансового управляющего. <дата> ООО «Альянс» оплатило приобретенное имущество в размере *** руб. <дата> сторонами были поданы 4 заявления (на каждую долю в праве на объект недвижимости) о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в МФЦ. <дата> органом регистрации документы были возвращены и оставлены без рассмотрения, поскольку договор купли-продажи от <дата> нотариально не удостоверен, как этого требует ч.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости. <дата> ООО «Альянс» оплатило госпошлину за государственную регистрацию прав на все 4 объекта недвижимости. <дата> ООО «Альянс» направило телеграмму в адрес финансового управляющего с целю определения даты похода к нотариусу для повторной подачи заявлений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В ответ ООО «Альянс» получило письмо, в котором финансовый управляющий указала на отсутствие необходимости похода к нотариусу, так как ей был подан иск к ООО «Альянс» о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости.

Просит суд признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между финансовым управляющим ФИО1 – ФИО3 и ООО «Альянс», действительным; обязать финансового управляющего ФИО1 – ФИО3 передать ООО «Альянс» *** долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью *** кв.м с кадастровым номером ***; *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; *** долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью ***.м. с кадастровым номером *** *** доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; произвести государственную регистрацию перехода права на указанное недвижимое имущество с ФИО1 на ООО «Альянс».

В свою очередь финансовый управляющий ФИО1 – ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Альянс» о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

В обоснования требований указано, что <дата> между финансовым управляющим ФИО1 – ФИО3 и ООО «Альянс» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, стоимость которого составляет *** руб. Указанная сумма была оплачена ООО «Альянс» в полном объеме. <дата> между продавцом и покупателем был заключен передаточный акт, согласно которому продавец передал недвижимое имущество, указанное в п.2 акта, а покупатель принял указанное имущество. Свои обязательства продавца ФИО3 выполнила в полном объеме, передала все документы, необходимые для подачи в регистрирующий орган для перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. <дата> ООО «Альянс» направил документы в регистрирующий орган, однако документы были возвращены в связи с неуплатой госпошлины. На момент подачи иска никаких действий со стороны ООО «Альянс» по устранению обстоятельств, послуживших возврату регистрирующим органом документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, не было сделано, что подтверждает факт преднамеренного уклонения ООО «Альянс» от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> в части проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. При этом своими действиями ООО «Альянс» затягивает проведение процедуры банкротства в отношении ФИО1

Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости: на *** долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; на *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; на *** долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью ***.м. с кадастровым номером ***; на *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** с ФИО1 на ООО «Альянс».

Определением Кирово-Чепецкого районного суда <адрес> от <дата> гражданское дело *** по иску ООО «Альянс» к финансовому управляющему ФИО1 - ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с гражданским делом *** по иску финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 к ООО «Альянс» о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости.

В судебном заседании ФИО2 ООО «Альянс» по доверенности ФИО8 доводы и требования иска поддержал в полном объеме, однако с доводами иска финансового управляющего ФИО1 ФИО3 не согласился, пояснил, что государственная пошлина за государственную регистрацию прав по каждому объекту недвижимости была оплачена ООО «Альянс» в полном объеме <дата>, однако платежные поручения не были сданы в качестве дополнительных документов в регистрационные дела в тот же день, поскольку помимо оплаты госпошлины имеется объективная необходимость в нотариальном удостоверении договора купли-продажи от <дата>. Таким образом, ООО «Альянс» не отказывается от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> в части проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и не затягивает проведение процедуры банкротства в отношении ФИО1

Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании доводы и требования иска поддержала в полном объеме, однако доводы иска ООО «Альянс» не поддержала. Пояснила, что согласно действующему законодательству необходимости в нотариальном удостоверении договора купли-продажи от <дата> не имеется, поскольку указанный договор был заключен сторонами посредством проведения электронных торгов, такая сделка нотариусом удостоверена быть не может. Регистрирующим органом было отказано в регистрации, поскольку ООО «Альянс» не заплатило государственную пошлину за проведение государственной регистрации права на объекты недвижимости. При этом уточнила, что акт приема-передачи к договору купли-продажи от <дата> не подписан стороной покупателя, в связи с тем, что у представителя, который осматривал объекты недвижимости, не было полномочий на подписание соответствующего акта.

ФИО2 по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Частью 2 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 7 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В судебном заседании установлено, что на основании ст.ст. 110, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», протокола о результате открытого аукциона по Торговой процедуре *** от <дата> финансовый управляющий ФИО1 – ФИО3 (продавец) и победитель электронных торгов ООО «Альянс» в лице директора ФИО9 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>.

Согласно п.1.1 договора продавец передает в собственность покупателю имущество, а покупатель принимает указанное ниже имущество в собственность и уплачивает за него установленную настоящим договором денежную сумму.

Сведения об имуществе: лот *** - нежилое здание площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, доля в праве ***; земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, доля в праве ***; нежилое здание площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, доля в праве ***; земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, доля в праве *** доля в уставном капитале ***» (ИНН *** доля в праве ***%; доля в уставном капитале *** (ИНН ***), доля в праве ***%, доля в уставном капитале *** (ИНН ***). Цена лота *** – *** руб. (п.1.2 договора).

В соответствии с п.1.6 договора продавец передает покупателю имущество, а также иные документы, имеющиеся в распоряжении продавца и касающиеся данного имущества, по акту приема-передачи, подписываемому представителями сторон в течение пяти рабочих дней с даты уплаты покупной цены объекта (п.2.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора стоимость продаваемого имущества, сформировавшаяся в ходе открытых торгов, составляет *** руб., задаток, уплаченный по платежному поручению *** от <дата>, засчитывается в стоимость договора.

В силу п.2.2 оплата цены имущества осуществляется покупателем в течение 30 дней с даты подписания договора от <дата>, то есть до <дата>, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п.3.1 договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и прекращает свое действие по исполнению сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, считается заключенным с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Договор купли-продажи от <дата> лично подписан продавцом и покупателем.

ООО «Альянс», как покупатель, свои обязательства по договору купли-продажи от <дата> исполнил надлежащим образом, перечислив в срок на расчетный счет продавца денежные средства в счет оплаты вышеуказанных объектов недвижимости в размере *** руб., что подтверждается копиями платежных поручений *** от <дата> и *** от <дата>, что сторонами не оспаривается.

Установлено, что акт приема-передачи от <дата> к договору купли-продажи от <дата> не подписан стороной покупателя, поскольку у представителя на момент осмотра объектов недвижимости не было полномочий на подписание соответствующего акта, при этом в указанном акте имеется запись о том, что объекты недвижимости осмотрены представителем ООО «Альянс» по доверенности ФИО10, экземпляр акта приема передачи им получен.

Таким образом, фактическая передача объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договора купли-продажи от <дата>, между продавцом и покупателем не состоялась. На этом основании суд приходит к выводу, что покупатель уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, в связи с чем продавец лишен возможности исполнения обязанности передать недвижимое имущество покупателю.

На этом основании у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования ООО «Альянс» об обязании финансового управляющего ФИО1 – ФИО3 передать ООО «Альянс» объекты недвижимости, поскольку факт уклонения продавца от передачи недвижимого имущества покупателю ничем не подтвержден.

Также судом установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества до настоящего времени не произведена, что подтверждается выписками из ЕГРН, где в качестве одного из собственников объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи от <дата>, указан ФИО1 (доля в праве ?).

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

<дата> ООО «Альянс» в территориальный отдел МФЦ в <адрес> представлены документы для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается описями документов, принятых для оказания государственных услуг.

<дата> органом регистрации прав документы были возвращены и оставлены без рассмотрения, поскольку договор купли-продажи от <дата> нотариально не удостоверен, как этого требует ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

<дата> ООО «Альянс» оплатило госпошлину за государственную регистрацию прав на все объекты недвижимости, что подтверждается платежными поручениями.

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО3 направила в адрес ООО «Альянс» письмо, в котором указала, что документы были возвращены регистрирующим органом, в связи с неуплатой госпошлины, при этом указала об отсутствии необходимости похода к нотариусу, поскольку ей подан иск в суд.

Таким образом, судом установлено, что стороны до настоящего времени действий по нотариальному оформлению договора купли-продажи от <дата> не совершили, ни одна из сторон для удостоверения договора купли-продажи от <дата> не обратилась, о необходимости явится к нотариусу другую сторону не известила, в связи с чем, государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества не возобновлена, государственная регистрация сделки не совершена.

На этом основании, у суда отсутствуют основания о признании сделки действительной, как этого требует п.1 ст. 165 ГК РФ. При этом сам факт заключения договора купли-продажи от <дата> сторонами не оспаривается.

При указанных выше обстоятельствах, оценивая все исследованные в судебном заседании доказательства и установленные по делу обстоятельства в их совокупности, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования финансового управляющего ФИО1 – ФИО3 и ООО «Альянс» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом по договору купли-продажи от <дата>, заключенного между истцом и ответчиком, согласно нормам действующего законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ООО «Альянс» удовлетворить частично, исковые требования финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права на *** долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; на *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; на *** долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***; на *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** с ФИО1 на ООО «Альянс».

В удовлетворении остальной части иска ООО «Альянс» отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: Н.А.Щелчкова

Мотивированное решение изготовлено <дата>.