Решение № 3А-220/2019 3А-220/2019~М-165/2019 М-165/2019 от 19 сентября 2019 г. по делу № 3А-220/2019

Дело № 3а-220/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Мироненко О.Н.,

с участием представителей административного истца ФИО1, ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ОАО «Ростовский завод гражданской авиации № 412» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ОАО «Ростовский завод гражданской авиации № 412» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в собственности Общества земельных участков, расположенных по адресу: ............ Кадастровая стоимость участков, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Общество просит суд установить кадастровую стоимость объектов равной их рыночной стоимости по состоянию на 22 мая 2018 года, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 28 июня 2019 года № 881:

земельного участка с кадастровым номером ............ в сумме 40 957 505,52 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ в сумме 13 474 961,64 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ в сумме 13 944 838,32 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ в сумме 86 094 765,90 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ в сумме 183 278 648,16 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2, ФИО3 поддержали указанные требования, настаивая на выводах о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы от 28 июня 2019 года, составленном экспертом ............ Заключение повторной судебной экспертизы от 24 августа 2019 года, составленное экспертом ............ просили признать недопустимым законодательством. Расходы по проведению указанной экспертизы просили возложить на Правительство Ростовской области.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание к назначенному времени не явились.

Правительство Ростовской области представило заявление о рассмотрение дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, определенной по итогам повторной судебной экспертизы в заключении эксперта ФИО4

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на административный иск, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От других лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в настоящее время в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ОАО «Ростовский завод гражданской авиации № 412» является собственником земельных участков, расположенных по адресу: ............, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – здания и сооружения, технологически связанные с эксплуатацией воздушного транспорта, аэровокзалы, аэродромы, авиаремонтные предприятия, сооружения для обеспечения организации и безопасности воздушного движения:

с кадастровым номером ............ площадью 23 396 кв.м,

с кадастровым номером ............ площадью 7 829 кв.м (по данным публичной кадастровой карты и открытых интернет-источников на этом участке фактически расположен гипермаркет «Ассорти»),

с кадастровым номером ............ площадью 8 102 кв.м,

с кадастровым номером ............ площадью 50 310 кв.м,

с кадастровым номером ............ площадью 124659 кв.м.

Общество как плательщик земельного налога имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с рыночной стоимостью (если последняя ниже кадастровой) и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.

Кадастровая стоимость перечисленных земельных участков утверждена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 22 мая 2018 года:

земельного участка с кадастровым номером ............ в сумме 80 118 900,12 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 26 810 175,63 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 27 745 055,94 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 172 285 085,70 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 368 787 445,83 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом были представлены отчеты об оценке от 25 декабря 2018 года № 39/12-18Б, 40/12-18Б, 41/12-18Б, составленные оценщиком ООО «АРКОН» ............ Согласно выводам оценщика на 22 мая 2018 года рыночная стоимость (из расчета 1 019 рублей за 1 кв.метр) составляла:

земельного участка с кадастровым номером ............ – 23 840 524 рубля,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 7 977 751 рубль,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 8 255 938 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 51 265 890 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 127 027 521 рубль.

26 декабря 2018 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решениями Комиссии от 22 января 2019 года заявления правообладателя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названных выше земельных участков отклонены со ссылкой на несоответствие отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В предварительном судебном заседании по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 28 июня 2019 года № 881 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Оценочно-экспертный центр» ............ на 22 мая 2018 года рыночная стоимость (из расчета 1 470-1750 рублей за 1 кв.метр) составляла:

земельного участка с кадастровым номером ............ – 40 957 505,52 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 13 474 961,64 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 13 944 838,32 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 86 094 765,90 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ............ – 183 278 648,16 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в объективности и обоснованности указанного заключения эксперта судом назначена повторная судебная экспертиза по вопросу о рыночной стоимости объектов на дату оценки, проведение которой поручено другому эксперту.По результатам повторного экспертного исследования экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ............ в заключении от 14 августа 2019 года № 711-Э/2019 сделаны выводы о том, что на дату оценки рыночная стоимость земельных участков равна:

земельного участка с кадастровым номером ............ – 74 657 000 рублей (3 191 рублей за 1 кв.метр),

земельного участка с кадастровым номером ............ – 30 330 000 рублей (3 874 рубля за 1 кв.метр),

земельного участка с кадастровым номером ............ – 27 968 000 рублей (3 452 рубля за 1 кв.метр),

земельного участка с кадастровым номером ............ – 150 829 000 рублей (2 998 рублей за 1 кв.метр),

земельного участка с кадастровым номером ............ – 326 731 000 рублей (2 621 рубль за 1 кв.метр).

Оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд находит более обоснованными и убедительными, по сравнению с изложенными в отчете об оценке и в заключении судебной экспертизы от 28 июня 2019 года выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы от 14 августа 2019 года.

Суд отмечает, что рыночная стоимость объектов (в том числе стоимость 1 кв.метра земли), указанная в отчете от 25 декабря 2018 года и в заключении эксперта от 28 июня 2019 года явно не соответствует фактически сложившемуся уровню цен на сопоставимые участки индустриального назначения, сложившемуся в г. Ростове-на-Дону в 2018 году. В обоих названных документах анализ рынка произведен неполно, приведенная в них информация не позволяет сделать вывод о действительном масштабе цен в соответствующем сегменте рынка, объекты-аналоги отобраны некорректно, обоснованность примененных корректировок или отказ от их применения по отдельным параметрам вызывает сомнение.

Допрос эксперта ............ в ходе судебного разбирательства не позволил устранить сомнения в правильности сделанных им в заключении выводов.

В заключении повторной судебной экспертизы от 14 августа 2019 года экспертом ............ проведен достаточно полный и подробный анализ рынка. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объектов экспертизы соответствуют сложившемуся уровню цен на сопоставимые объекты на дату оценки.

Административным истцом, оспорившим заключение эксперта от 14 августа 2019 года, в подтверждение своей позиции представлена рецензия № 1с-19к (без даты), составленная специалистом некоммерческого партнерства «Ростовская ассоциация оценщиков» ............ По мнению рецензента, названное заключение эксперта содержит многочисленные ошибки и нарушения федеральных стандартов оценки, выводы эксперта являются неверными.

Давая оценку представленной рецензии, суд отмечает, что данный документ получен в отсутствие процессуальных гарантий его достоверности. Оценщик ............ не привлекался судом к участию в деле в качестве специалиста. Его соответствие требованиям, предусмотренным статьей 50, 33 КАС РФ, в установленном порядке не проверялось, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения или пояснений он не предупреждался. Составленная им рецензия не является заключением специалиста в процессуальном смысле этого слова, однако она оценена судом наряду с иными письменными доказательствами.

Каждое содержащееся в рецензии и представленных административным истцом возражениях замечание на заключение повторной судебной экспертизы проверено судом. Приведенные в этих документах доводы и суждения не опровергают правильности выводов, изложенных в заключении от 14 августа 2019 года.

Эксперт ............ в судебных заседаниях 13 и 20 сентября 2019 года представила дополнительные письменные пояснения и устно допрошена судом, дала мотивированные ответы на все возникшие вопросы и возражения, аргументированно проанализировала дополнительно представленную административным истцом рыночную информацию. Оснований подвергать сомнению правильность позиции данного эксперта у суда не имеется.

Вопреки доводам представителей административного истца, у суда отсутствуют основания и для признания недопустимым доказательством заключения эксперта от 14 августа 2019 года (статьи 59, 61 КАС РФ). Нарушения федерального закона при получении этого доказательства не допущены. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ к подобного рода доказательствам, составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, показаний, чья квалификация должным образом подтверждена.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении повторной судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ............, ............ и ............ равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости перечисленных земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ............ и ............ (их фасадная сторона непосредственно выходит на пр-кт Шолохова – один из основных магистральных проспектов города) выше кадастровой стоимости, в связи с чем требование административного истца о снижении последней удовлетворению не подлежит.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 26 декабря 2018 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в части сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью в отношении трех земельных участков (7-12 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о том, что при определении кадастровой стоимости были допущены методологические или иные ошибки.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Первичные возражения Правительства относительно стоимости, определенной в отчете об оценке, являлись правомерными.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 80 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ площадью 23 396 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ............ равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 мая 2018 года в размере 74 657 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ площадью 50 310 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ............, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 мая 2018 года в размере 150 829 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ площадью 124 659 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ............, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 мая 2018 года в размере 326 731 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости перечисленных земельных участков считать 26 декабря 2018 года.

В удовлетворении административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ............ и ............ отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ОАО «Ростовский завод гражданской авиации № 412» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 80 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 25 сентября 2019 года

Судья О.А.Руднева