Решение № 2А-412/2024 2А-412/2024~М-178/2024 М-178/2024 от 8 апреля 2024 г. по делу № 2А-412/2024

Дело № 2а-412/2024 г.

УИД 26RS0013-01-2023-00366-21


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

09 апреля 2024 года г. Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего – судьи Шемигоновой И.В.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Абзатовой А.А.,

с участием: представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, выступающей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя административного ответчика управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска – ФИО4, выступающей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Железноводского городского суда Ставропольского края административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Административные истцы ФИО7 и ФИО2 в лице своего представителя ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка. В обоснование иска указывают, что административным истцам на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (центр бытовых услуг населению), площадью 70,4 м?, степень готовности 90% кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> края, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью 48 м? из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения центра бытовых услуг населению. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и управлением имущественных отношении администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> края, с кадастровым номером № вид разрешенного использования для размещения центра бытовых услуг населению. Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. В соответствии с п. 2.1 срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно распоряжению управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым №, администрацией города-курорта выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № № на строительство на указанном участке объекта капитального строительства – центра бытовых услуг населению площадь здания 70,4 м ?, строительный объем 275,0 м ?, количество этажей – 2 на предоставленном в аренду земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> края. Таким образом, ФИО7 за собственный счёт осуществил подготовку и оформление всех документов, необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию центра бытовых услуг населению, им заказана и получена проектная документация на здание, подготовлен градостроительный план арендованного земельного участка, получено разрешение на строительство. ДД.ММ.ГГГГ административные истцы обратились к административному ответчику с заявлением № и № о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в районе жилого <адрес> края. ДД.ММ.ГГГГ административным истцам был дан отказ в продлении срока договора аренды земельного участка, с указанием о том, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, а именно в связи с тем, что земельный участок был ранее предоставлен по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ об однократности предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства (пп. 11.4.1 п. 11.4 постановления администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Административного регламента предоставления администрацией города-курорта Железноводска Ставропольского края муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена в аренду без проведения торгов»).

Полагают, что поскольку вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> края – для размещения бытовых услуг населению, а расположенный на нем объект капитального строительства, принадлежащий административным истцам на праве общей долевой собственности, согласно проектной и разрешительной документации является центром бытовых услуг населению, то отказ административного ответчика является незаконным и необоснованным. Договор аренды № г. с ФИО1 расторгнут не был, земельный участок использовался и используется административными истцами по целевому назначению, ранее спорный земельный участок ему для завершения строительства объекта незавершённого строительства не предоставлялся, исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает, ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ, что ФИО7 по настоящее время пользуется арендованным земельным участком, оплачивает арендную плату, что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, а объект незавершенного строительства не был изъят у собственников по решению суда путем продажи с публичных торгов, а органом местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не было подано соответствующее требование, то имеются основания для заключения нового договора аренды земельного участка, предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставления без проведения торгов. Просит суд признать незаконным отказ управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым № площадью 48 м?, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, вид разрешённого использования: для размещения центра бытовых услуг населению.

В судебном заседании представителем административных истцов ФИО3 доводы иска были поддержаны в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Представитель административного ответчика – управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска ФИО4 просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований на основании того, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством РФ не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, а именно в связи с тем, что земельный участок был ранее предоставлен по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ об однократности предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства (пп. 11.4.1 п. 11.4 постановления администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 21.10.2020 года № 38 «Об утверждении Административного регламента предоставления администрацией города-курорта Железноводска Ставропольского края муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена в аренду без проведения торгов»).

Судебное заседание в соответствии со ст. 150 КАС проведено в отсутствие надлежащим образом извещенных административных истцов ФИО1. ФИО2, представителя управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска, от которых имеются письменные заявления о рассмотрении дела без их участия.

Выслушав представителя административных истцов, представителя административного ответчика, изучив и исследовав материалы административного дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска в лице ФИО5, действующего на основании Положения и ФИО1 заключен договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды № <адрес> договора явилось то, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым № площадью 48 м?, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для размещения центра бытовых услуг населению. На участке имеется объект незавершённого строительства - центр бытовых услуг населению, степень готовности 90%, принадлежащий на праве собственности ФИО1. и ФИО2. что подтверждается предоставленными сведениями из Росреестра.

Согласно разделу 2 п. 2.1 срок аренды участка устанавливался с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разделу 7 п. 7.3 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из искового заявления, истцы обосновали свои требования тем, что ими был получен неправомерный отказ в продлении договора аренды земельного участка на новый срок земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> края – для размещения бытовых услуг населению, поскольку расположенный на нем объект капитального строительства, принадлежащий административным истцам на праве общей долевой собственности, согласно проектной и разрешительной документации является центром бытовых услуг населению, то отказ административного ответчика является незаконным и необоснованным. Договор аренды № г. с ФИО1 расторгнут не был, земельный участок использовался и используется административными истцами по целевому назначению, ранее спорный земельный участок ему для завершения строительства объекта незавершённого строительства не предоставлялся, исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает, ранее заключенный договор аренды не был расторгнут о основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ, что ФИО7 по настоящее время пользуется арендованным земельным участком, оплачивает арендную плату, что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, а объект незавершенного строительства не был изъят у собственников по решению суда путем продажи с публичных торгов, а органом местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не было подано соответствующее требование, то имеются основания для заключения нового договора аренды земельного участка, предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставления без проведения торгов.

Как показала в судебном заседании представитель ответчика ФИО4, арендодателем – управлением имущественных отношений не заявлялось в суд требование о расторжении договора аренды; сведения о нарушении законодательства при использовании земельного участка не имеется, объект незавершенного строительства не изымался у собственников по решению суда путем продажи с публичных торгов, требование в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не подавалось.

Представителем истцов суду представлено платёжное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение доводов того, что истцы вносят арендную плату.

Суду представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> края – с видом разрешенного использования для размещения бытовых услуг населению, разрешение на строительство « № выданное администрацией города-курорта Железноводска ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства – центра бытовых услуг населению, градостроительный план земельного участка, проектная документация.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, внесение арендных платежей арендатором по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Таким образом, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что у административных истцов имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Следовательно, отказ управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края № 117 от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении в аренду земельного участка, с кадастровым № площадью 48 м?, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешённого использования: для размещения центра бытовых услуг населению, для завершения объекта капитального строительства – центра бытовых услуг населению, подлежит признанию незаконным и отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые требования ФИО1, ФИО2 к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать незаконным отказ управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края № от 20.11.2023 года в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым № площадью 48 м?, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешённого использования: для размещения центра бытовых услуг населению.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, путем принесения апелляционной жалобы через Железноводский городской суд Ставропольского края.

Мотивированное решение суда составлено 16 апреля 2024 года.

Председательствующий – судья подпись И.В. Шемигонова