Решение № 2-10780/2024 2-1694/2025 2-1694/2025(2-10780/2024;)~М-5989/2024 М-5989/2024 от 25 сентября 2025 г. по делу № 2-10780/2024

Дело № 2-1694/2025 (2-10780/2024;) 13 августа 2025 года

78RS0019-01-2024-009399-16


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест», указав, что на основании заключенного между сторонами 26.12.2022 договора № 01300158-СГР26.6.2/ЭР/ЖЭС участия в долевом строительстве она приобрела в собственность объект недвижимости – квартиру по адресу: <адрес>. По условиям договора проектная площадь квартиры составляет 40,32 кв.м. Согласно акту приема-передачи от 14.12.2023, фактическая площадь квартиры по данным технической инвентаризации составляет 39,6 кв.м. Не согласившись с результатами измерения истец обратилась в ООО «Авангард Оценочная компания» для проведения обмеров площади квартиры. По результатам проведенного исследования было установлено, что площадь квартиры не соответствует площади, предусмотренной договором, а именно составляет 39,0 кв.м и фактически была уменьшена более чем на 1 кв.м, что по условиям договора является основанием для перерасчета цены договора. Претензионные требования истца о выплате суммы в счет уменьшения стоимости квартиры ввиду уменьшения ее площади ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд. На основании изложенного, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит обязать ответчика внести сведения о действительной площади квартиры в Единый государственный реестр недвижимости, а также взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 309 034 руб. 44 коп. в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку в размере 305 944 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., потребительский штраф, расходы на оплату услуг представителя в размере 129 900 руб., расходы на оплату проведения кадастровых работ в размере 11 110 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, доверила представление своих интересов через представителя по доверенности, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, по иску возражал, поддержал письменные возражения на иск.

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 26.12.2022 между ФИО1 (дольщик) и ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» (застройщик) был заключен договор 01300158-СГР26.6.2/ЭР/ЖЭС участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоэтажные многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями (№) по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым № (далее – объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме (объект долевого строительства), описание которой содержится в п. 1.2 договора, а дольщик обязался уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи.

Общий размер долевого взноса (цена договора), подлежащего внесению дольщиком застройщику, в соответствии с п. 5.1 Договора составляет 9 439 613 руб.

В соответствии с п. 1.2 договора, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество – однокомнатная квартира в корпусе 6.2, имеющая следующие проектные характеристики: назначение – жилое помещение, общая площадь – 40,32 кв.м., месторасположение квартиры: секция 5, этаж 4, условный номер (индекс) 0130, строительные оси: 1.5с-3/2.5с; Г.5с-Н.5с. В целях толкования договора указанная в п. 1.2 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади балконов, лоджий и террас, и именуется далее «площадь квартиры». Указанная в п. 1.2 договора площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям Договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.

В силу п. 4.3 договора, стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные договором. Стороны признают, что не считается превышением допустимого изменения общей площади квартиры отклонение площади квартиры, по результатам обмеров уполномоченного органа, от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, в пределах 5% как в большую, так и в меньшую сторону.

В соответствии с п. 4.4 договора стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (то есть не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры) при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 4.3 договора.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае, если после проведения обмеров квартиры уполномоченным органом ее площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, более, чем на 1 кв.м. как в большую, так и меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи квартиры стороны производят перерасчет по Договору. Дольщик доплачивает застройщику (застройщику выплачивает дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по договору (п. 1.2 договора) и площадью квартиры по результатам обмеров уполномоченного органа. В целях осуществления перерасчета стороны определяют стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 234 117 руб. Указанная стоимость 1 кв.м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия договора.

Обязательство по оплате цены договора исполнено дольщиком в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

14.12.2023 сторонами подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым застройщик передал, а дольщик принял квартиру № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Также из акта следует, что общая площадь переданной квартиры по данным технической инвентаризации составляет 39,6 кв.м.

С целью проведения обмеров квартиры и подготовки заключения кадастрового инженера истец обратилась в ООО «Авангард Оценочная компания». Согласно заключению кадастрового инженера № П-150608/23 от 27.12.2023, по результатам обмеров общая площадь квартиры составила 39,0 кв.м. без учета помещений вспомогательного назначения – лоджия/балкон, площадью 3,6 кв.м. Согласно экспликации помещений, специалистом приведены следующие площади: коридор – 4,6 кв.м, санузел 1 – 2,0 кв.м, санузел 2 – 3,2 кв.м, кухня – 12,6 кв.м, комната – 16,6 кв.м.

При этом из заключения и имеющегося в нем плана жилого помещения следует, что в площадь квартиры специалистом не включена площадь, огороженная техническим коробом в зоне прохождения стояков ХВС, ГВС в помещении санузла и ванной.

На основании обращения истца в ООО «Проектно-Инвентаризационное Бюро» на выполнение кадастровых работ в ЕГРН внесены изменения с указанием площади квартиры - 39,0 кв.м.

В связи с изложенным истец обратилась к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» с заявлением о перерасчете.

В ответе от 06.03.2024 на заявление истца ответчиком сообщено о проведении контрольных обмеров с целью проверки данных первичной технической инвентаризации квартиры, а также обмеров, выполненных кадастровым инженером; по результатам контрольного обмера, выполненного 21.02.2024, общая площадь квартиры составила 39,4 кв.м. С учетом изложенного, ссылаясь на то, что разница между проектной площадью квартиры и фактической площадью квартиры не превышает 1 кв.м., ответчиком было отказано истцу в перерасчете.

Согласно экспликации по результатам обмеров, проведенных 21.02.2024, площадь квартиры № – 39,4 кв.м состоит из: жилая комната – 16,6 кв.м, кухня – 12,7 кв.м, коридор – 4,6 кв.м, туалет – 2,2 кв.м, ванная – 3,3 кв.м.

Ответчик также указал, что площади пространств с зоной прохождения стояков ХВС, ГВС в санузле и ванной комнате отделены от остального пространства соответствующих помещений декоративным элементом – пластиковой панель, которая является разборной конструкцией, а не капитальной стеной, в связи с чем площадь пространств с зонами прохождения стояков ХВС и ГВС включается в общую площадь квартиры.

На аналогичные доводы ответчик ссылается в обоснование возражений по иску.

В подтверждение доводов о включении спорной площади в санузле с зоной прохождения стояков ХВС, ГВС, огороженной пластиковой панелью, в общую площадь квартиры, ответчиком в материалы дела также представлен поэтажный план 4 этажа, на которой обозначены внешние границы квартиры истца, и ведомость помещений и их площадей (приложение к поэтажному плану). Согласно сведениям, отраженным в указанном приложении, площадь туалета в квартире № составляет 2,2 кв.м, площадь ванной – 3,3 кв.м.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Часть 4 указанной нормы Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что договор должен содержать в том числе: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закон об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Как указано в п. 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) по смыслу указанных норм отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В свою очередь, установленный в ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве 5-ти процентное ограничения для отклонения площади установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. С учетом требований состязательности, в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела в подтверждение возражений по иску ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы об определении фактической площади переданной истцу квартиры.

Как установлено ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Согласно ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

В силу прямого указания ГПК РФ заключение эксперта имеет статус самостоятельного доказательства по делу только в случае назначения экспертизы судом. В том числе потому, что экспертное заключение дает ответы на вопросы, которые ставит перед экспертом суд с участием всех лиц, участвующих в деле, а не только по усмотрению одной стороны. Более того, выбор экспертного заключения также осуществляется с участием всех сторон и назначенный судом эксперт не связан имущественными отношениями с какой-либо из них. Экспертные заключения, заключения специалиста, полученные сторонами самостоятельно, не выполняют вышеуказанную задачу дачи ответов на поставленные именно судом вопросы, заведомо несут себе риск пристрастности эксперта и, как следствие, подлежат критической оценке на предмет их достоверности. В свою очередь, такие заключения не являются письменными доказательствами, так как содержат в себе мнение частного лица и его видение обстоятельств, а не сведения об обстоятельствах. В этой связи, данные заключения могут быть приняты судом в дополнение к объяснениям стороны, которая предоставляет заключение в материалы дела. Вместе с тем, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд исследует содержащиеся в данных объяснениях выводы на предмет относимости и допустимости, в том числе посредством методов формальной логики, принимая во внимание ход исследований, приведенных экспертом или специалистом во внесудебном заключении.

В настоящем случае при наличии противоречий данных, полученных из органов инвентаризации, и технического заключения, представленного истцом в обоснование своей позиции, учитывая, что ответчик критически оценивает представленное стороной заключение на предмет его достоверности и беспристрастности, судом было назначено проведение независимой экспертизы.

Учитывая, что для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 04.03.2025 по ходатайству представителя ответчика назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада». На разрешение экспертам поставлен вопрос: «Определить общую площадь квартиры № по адресу: <адрес> с учетом и без учета отделки квартиры, в том числе такого элемента отделки как зашивка мест прохождения стояков ХВС, ГВС, канализации пластиковой панелью с приведением сравнительной таблицы размеров каждого помещения и указанием вида фактически имеющейся отделки в каждом из них».

По результатам проведенного исследования и в соответствии с заключением № ЭЗ-2-1694/25 от 16.06.2025 эксперт пришел к следующим выводам.

Общая площадь квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом элементов отделки в виде пластиковых панелей для зашивки инженерных коммуникаций (ГВС, ХВС, водоотведение), составляет 39,4 кв.м.

Общая площадь квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, без учета элементов отделки в виде пластиковых панелей для зашивки инженерных коммуникаций (ГВС, ХВС, водоотведение), составляет 39,0 кв.м.

При этом, помещения составляют следующую разницу в площадях:

- коридор: 4,6 кв.м с учетом пластиковых панелей, 4,6 кв.м без учета пластиковых панелей;

- санузел 1: 2,3 кв.м с учетом пластиковых панелей, 2,0 кв.м без учета пластиковых панелей;

- санузел 2: 3,3 кв.м с учетом пластиковых панелей, 3,2 кв.м без учета пластиковых панелей;

- кухня: 12,6 кв.м с учетом пластиковых панелей, 12,6 кв.м без учета пластиковых панелей;

- комната: 16,6 кв.м с учетом пластиковых панелей, 16,6 кв.м без учета пластиковых панелей.

Также эксперт указывает, что поскольку в квартире № расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения натурного осмотра были выполнены отделочные работы, то определить общую площадь квартиры без учета отделочных покрытий в помещениях: комнаты, кухни, коридора, санузла 1, санузла 2 не представляется возможным ввиду отсутствия достоверных методик, позволяющих определять площади помещений до выполнения отделочных работ (нанесения отделочных слоев).

Эксперт отмечает, что точное определение площади квартиры без учета отделочных покрытий невозможно. Например, толщина слоя таких покрытий, как штукатурка и шпаклевка, может значительно варьироваться в разных участках стены из-за неровностей и отклонений от вертикали стен и перегородок. Толщина штукатурного слоя на одной и той же поверхности может значительно варьироваться и достоверно узнать толщину в каждом месте стены штукатурного слоя невозможно. Аналогично по другим отделочным покрытиям отсутствуют достоверные методики, позволяющие определять площади помещений до выполнения отделочных работ (нанесения отделочных слоев). Нормативные источники, которые достоверно указывают на возможность определения площади квартиры без учета отделочных покрытий - отсутствуют.

Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта № ЭЗ-2-1694/25 от 16.06.2025 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричный ответ на поставленный судом вопрос, не допускающий неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом как надлежащее доказательство по делу.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в приложении №2 к договору долевого участия определены характеристики передаваемой квартиры, в том числе, пп. «Б» п. 1 «Инженерные коммуникации» предусмотрено водоснабжение: система стояковая; ХВС И ГВС с разводкой по санузлам и ванным комнатам к сантехническим приборам, указанным в пп. «Г» п. 2. В соответствии с пп. «В» п. 2 «Отделка квартиры» предусмотрено, что стояки зашиваются пластиковой панелью.

Частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от 13.02.2024 N 238-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации", необходимо учитывать, что инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечет исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения. Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей многоквартирного дома, а потому непригодным для проживания. В связи с этим не может не различаться и правовой режим инженерных коммуникаций многоквартирного дома в зависимости от их основного предназначения: обслуживание более одного помещения в данном доме или только одного.

Таким образом, непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.

Более того, суд отмечает, что зашивка места прохождения стояков пластиковой панелью являлось договорным условием, согласованным с самим истцом, и не является обязательной конструктивной частью инженерных системы, выполняет декоративную функцию.

Также суд отмечает, что доступ к пространству вокруг стояков имеется непосредственно только у истца и эта часть помещения не может служить местом общего пользования.

Из изложенного следует, что площадь мест прохождения стояков ХВС, ГВС, канализации, огороженных пластиковой панелью, подлежит включению в общую площадь квартиры.

Судом отклоняются доводы истца о внесении в договор долевого участия положений, ухудшающих положение дольщика, поскольку соответствующие характеристики жилого помещения отражены как в договоре долевого участия, так и в приложениях к нему. С соответствующими характеристиками истец при подписании договора был ознакомлен и согласен.

Как установлено ранее, в соответствии с договором долевого участия общая площадь квартиры определена 40,32 кв.м. Согласно заключению судебной экспертизы, фактическая площадь квартиры с учетом пластиковых панелей для зашивки инженерных коммуникаций составляет 39,4 кв.м. Таким образом, разница между фактической общей площадью переданной квартиры и общей площадью квартиры, предусмотренной договором, не превышает 1 кв.м. отклонения площади в меньшую сторону, такое отклонение является допустимым, что исключает обязательство по перерасчету цены договора в соответствии с п. 5.4 договора.

На основании изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика денежной суммы в счет уменьшения цены договора.

Отказывая истцу в удовлетворении требования об обязании ответчика внести сведения о действительной площади квартиры в Единый государственный реестр недвижимости, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Сведения о площади квартиры вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) по заявлению собственника квартиры.

Согласно изменениям в Законе о долевом участии, с 1 марта 2025 года застройщик обязан самостоятельно подавать в Росреестр документы на государственную регистрацию права собственности дольщика на объект, переданный по акту приема-передачи. Вместе с тем, это не означает возложение на застройщика обязанности по внесению изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, когда такие сведения были внесены по заявлению собственника.

Судом установлено, что на основании обращения истца в ООО «Проектно-Инвентаризационное Бюро» на выполнение кадастровых работ в ЕГРН внесены изменения с указанием площади квартиры №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Таким образом, возложение обязанности по внесению изменений в ЕГРН о фактической площади квартиры на застройщика не обосновано. Требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Поскольку нарушения прав истца со стороны ответчика судом не установлено, при этом истцу отказано в удовлетворении основного требования, производные от него требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 26.09.2025.