Решение № 3А-64/2025 3А-64/2025~М-69/2025 М-69/2025 от 21 октября 2025 г. по делу № 3А-64/2025

УИД № 69OS0000-03-2025-000188-13

Дело № 3а-64/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 октября 2025 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Иванова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Д.Д.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

представителей административного ответчика – ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 22.05.2025 № ОРС-69/2025/000091 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

24.06.2025 ФИО4 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22.05.2025 № ОРС-69/2025/000091, установлении кадастровой стоимости арендованного ею земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14 473 +/- 212 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 04.12.2024 на основании отчета об оценке от 04.12.2024 № 304/24, составленного оценщиком ООО КАЦ «РосЭксперт» ФИО5 (Ассоциация «МСО»), в размере 925 000 рублей.

В обоснование иска указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет нарушение прав административного истца, как плательщика арендной платы.

В ходе рассмотрения дела ФИО4 уточнила требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка и просила суд установить кадастровую стоимость указанного в иске объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1500 000 рублей.

Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала административные исковые требования, с учетом их уточнения, просила их удовлетворить. Пояснила, что требование об оспаривании решения Учреждения административным истцом оставлено неизменным, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной уточнено согласно заключению судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков: ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании возражали против заявленных требований о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки». Против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта, не возражали.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и заинтересованного лица – администрации Бежецкого муниципального округа, надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, что административный истец унаследовала имущественные права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14 473 +/- 212 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего вид разрешенного использования – для турбазы. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 28.01.2021.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере 5334160 рублей и подлежит применению с 11.07.2023.

Данная кадастровая стоимость применяется при исчислении арендной платы, подлежащей уплате ФИО4

Вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов регулирует статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченный органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ «Центр кадастровой оценки»), созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 г. № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 г. № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.07.2022.

Таким образом, с 01.07.2022 установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Тверской области в размере рыночной стоимости производится путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

22.04.2025 в бюджетное учреждение поступило заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 04.12.2024 в размере 925 000 рублей на основании отчета об оценке от 04.12.2024 № 304/24, составленного оценщиком ООО КАЦ «РосЭксперт» ФИО6 (Ассоциация «МСО»).

По результатам рассмотрения данного заявления 22.05.2024 ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости по причинам нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок для обращения в суд административным истцом соблюден.

В соответствии с пунктами 13-15 Регламента ГБУ «Центр кадастровой оценки» о предоставлении услуги по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, утвержденного приказом директора бюджетного учреждения от 1 марта 2023 г. № 15/1, отделом администрирования недвижимости и экспертизы Учреждения была проведена проверка отчета об оценке на соответствие требованиям ФСО и Закона об оценке, по итогам которой составлен проект оспариваемого решения, который был рассмотрен и согласован на заседании Экспертного совета, а затем решение было подписано руководителем Учреждения.

Таким образом, оспариваемое решение принято уполномоченным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде.

Как следует из оспариваемого решения, причинами его принятия явились допущенные оценщиком ООО КАЦ «РосЭксперт» ФИО6 при составлении отчета об оценке от 04.12.2024 № 304/24 нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые привели к недостоверности полученного результата оценки в размере 925 000 рублей.

По мнению Учреждения, в отчете: фактически отсутствует анализ рынка объекта оценки (не приведены предложения на продажу участков сходного назначения), в качестве объектов-аналогов использованы предложения о продаже участков из иных сегментов рынка (сельскохозяйственное использование, жилая застройка), в рамках анализа рынка отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; в отчете отсутствуют сведения об имеющихся коммуникациях у объекта оценки, тексты объявлений о продаже объектов-аналогов не подтверждают сведения, приведенные в отчете; объект оценки и аналоги различаются по разрешенному использованию, результат расчетов величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, указанный в отчете, находится ниже границ рыночного диапазона цен предложений.

Таким образом, оценщиком допущены нарушения п.п. «в» и «г» п. 11, п.п. «б» п. 22 ФСО № 7, п.п. 2 и 3 п. 2, п. 8 ФСО VI, ст. 11 Закона № 135-ФЗ.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Для проверки соответствия отчета об оценке от 04.12.2024 № 304/24 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости на 04.12.2024, определением суда назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ООО «Альянс-Профи» <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта от 22.08.2025 № 69/08, в отчете об оценке от 04.12.2024 № 304/24 выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, ошибки, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, в том числе нарушения и ошибки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Так, описание объекта оценки выполнено неполно, приведено в объеме, недостаточном для оценки рыночной стоимости, в отчете нет указания на осмотр объекта оценки; перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, не приведен; существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки, изложена не полностью, существенная часть ее не подтверждена, сведения, изложенные при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, не позволяют убедиться в соответствии исследования заданию на оценку и достаточности для целей оценки. При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, оценщиком не учтено, что только 07 из 12 земельных участков предлагаются продавцами под рекреационную деятельность. Выбор объектов-аналогов не обоснован, исследование рынка проведено не в полном объеме, диапазон цен предложения гораздо шире приведенного в отчете, не выяснены кадастровые номера объектов-аналогов, их категория и ВРИ, не уточнено местоположение, транспортная доступность, не рассмотрена возможность использования объектов-аналогов в качестве рекреационного, не проанализированы генпланы поселения, схема градостроительного зонирования территории. Изложенное повлияло на рыночную стоимость, полученную в результате расчетов.

Ввиду того, что в ходе проведения судебной экспертизы выявлены указанные нарушения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, допущенные при составлении отчета об оценке от 04.12.2024 № 304/24, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 04.12.2024 в размере 1 500 000 рублей.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в ходе рассмотрения дела не представлено.

Участвующие в деле лица результаты проведенной судебной экспертизы не оспаривали. При этом административный истец заявленные требования уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее высшее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, представлены копии объявлений.

Заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены и в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке от 04.12.2024 № 304/24, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, и, соответственно, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иного решения, отличного от оспариваемого, не имелось.

С учетом изложенного оспариваемое административным истцом решение Учреждения от 22.05.2025 № ОРС-69/2025/000091 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принято в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушает, а потому его требование о признании решения Учреждения незаконным следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 04.12.2024 в размере 1 500 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.12.2024 в размере 1 500 000 рублей.

В удовлетворении требования ФИО4 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22.05.2025 № ОРС-69/2025/000091 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Д.А. Иванов

В окончательной форме решение принято 22.10.2025.

Судья Д.А. Иванов