Апелляционное определение № 33-480/2026 от 10 марта 2026 г.

Судья Хомина С.Н. Дело № 33-480/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«11» марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ильиной И.Н.,

судей Ивановой О.А., Зиновьевой Г.Н.,

при секретаре Балдиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-411/2025 (УИД 44RS0013-01-2025-000397-76) по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Красносельского районного суда Костромской области от 22 октября 2025 года по иску ФИО1 к администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области об урегулировании разногласия, путем исключения пункта в договоре аренды и включении нового пункта в договор аренды, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в Красносельский районный суд Костромской области с исковым заявлением к администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, в котором просит:

- урегулировать разногласия, возникшего между ФИО1 и администрацией городского поселения пос. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района при заключении договора аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> следующим образом: исключить в пункте 4.5 договора – «Арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случае заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшем участие в аукционе его участником (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации)»; включить новый пункт 4.2.5 договора – «письменно уведомить Арендатора не позднее 1 (одного) месяца, со дня регистрации переуступки договора аренды в случае, если такая переуступка была осуществлена»;

- взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и Администрацией городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области заключен договор аренды № от 26.06.2025 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (категория земель - земли населенных пунктов. ВРИ - индивидуальное жилищное строительство, срок аренды 20 лет). Указанный договор заключался по результатам аукциона, проводимого 06.06.2025 года, где истец являлся единственным заявителем на указанный земельный участок. При заключении договора истцу было предложено подписать типовой договор, предусматривающий приобретение земельных участков с различными видами разрешенного использования, и содержащим п. 4.5. Включение в договор условий о запрете передачи прав третьим лицам нарушает права и законные интересы истца. Перед подписанием договора и в целях досудебного урегулирования ситуации и восстановления прав истца 17.06.2025 г. был направлен протокол разногласий к договору, в котором ответчику было предложено внести изменения относительно вышеуказанной нормы. В своем ответе от 23.06.2025 года ответчик отказал во внесении изменений в договор аренды земельного участка. Ввиду ограниченного срока для подписания договора аренды на электронной площадке и наличия штрафных санкций за его игнорирование, договор был в итоге подписан истцом в первоначальном виде. Поскольку истец не согласен с отказом администрации, а условия договора не удалось урегулировать в досудебном порядке, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Администрация, установив положения п. 4.5 договора аренды, не приняла во внимание, что договор аренды заключен сроком на 20 лет, поэтому п.4.5 договора не соответствует действующему законодательству, поскольку нарушает императивный характер п. 9 ст.22 Земельного кодекса РФ, в связи с чем он не имел право предусматривать в договоре ограничивающие условия прав арендатора. Таким образом, администрация ограничила арендатору право распоряжения земельным участком.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация Красносельского муниципального района Костромской области, комитет архитектуры, имущественных и земельных отношений администрации Красносельского муниципального района Костромской области.

Решением Красносельского районного суда Костромской области от 22 октября 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что положения спорного договора аренды о запрете на передачу прав и обязанностей по указанному договору аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Делая вывод о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него), когда заключение договора возможно только путем проведения торгов и только в отношении победителя торгов. При этом на торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства на 20 лет, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах (пп.15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Это подтверждается и позицией ответчика, который в своих возражениях указал, что изначально на спорный земельный участок было подано заявление 20.02.2025 года ФИО6 о его получении в рамках предварительного согласования в соответствии с пп.15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Кроме того, в данном случае истец не являлась победителем торгов, а стала единственным участником аукциона.

В возражениях относительно апелляционной жалобы администрация Красносельского муниципального округа просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с решением Думы Красносельского муниципального округа Костромской области от 17 октября 2025 года № 19 администрация городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского района Костромской области реорганизована в форме присоединения к администрации Красносельского муниципального округа Костромской области.

Изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорный договор аренды земельного участка был заключен по результатам аукциона, то арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения спорным земельным участком.

Однако с таким выводом суда коллегия согласиться не может.

Из материалов дела следует, что 20.02.2025 г. в администрацию городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области поступило заявление от ФИО6 о предварительном согласовании предоставления земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов в аренду сроком на 20 лет, для индивидуального жилищного строительства.

28.02.2025 г. в газете «Красное Приволжье» администрация городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области проинформировала граждан и юридических лиц о приеме заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка в аренду из земель населенных пунктов, сроком на 20 лет, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый квартал №.

28.02.2025 г. на официальном сайте torgi.gov.ru размещено извещение № о праве граждан подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.

В администрацию городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области от ФИО7 и ФИО8 поступили заявления о намерении участвовать в открытом аукционе по предоставлению в аренду земельного участка.

На основании постановления администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области от 04.03.2025 г. № 141 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плате территории городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области в кадастровом квартале №, из земель населенных пунктов, площадью 1043 кв.м, предоставляемого в аренду сроком на 20 лет, расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

06.05.2025 г. администрацией городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области принято постановление «О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка»

На официальном сайте torgi.gov.ru размещено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды 06.06.2025 г. в 10.00. Начало приема заявок 22.05.2025 г. в 00.00, окончание приема 03.06.2025 г. в 08.00, рассмотрение заявок 04.06.2025 г., размер задатка <данные изъяты> руб.

Из протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе от 04.06.2025 г. следует, что 02.06.2025 г. в 18.30 поступила заявка от ФИО1 на участие в аукционе, единственная заявка соответствует всем требованиям и условиям аукциона, аукцион признан несостоявшимся, договор аренды земельного участка подлежит заключению с ФИО1

Рассмотрев проект договора аренды ФИО1 направила ответчику протокол разногласий от 17.06.2025 г., в котором предложила изменить редакцию п.4.5. договора указав, что арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случаях: заключения договора на срок не более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, заключение договора для целей комплексного развития территории.

Администрация городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области отказала во внесении изменений в договор аренды земельного участка, указав, что арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случае заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (п.7 ст. 448 ГК РФ).

26.06.2025 г. между администрацией городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> 42, кадастровый №, общей площадью 1043 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

Земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи от 26.06.2025 г.

Договор аренды земельного участка от 26.06.2025 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 30.06.2025 г.

Не согласившись с редакцией п. 4.5 договора аренды, ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд.

Согласно п. 4.5 договора аренды арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случае заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Ссылаясь на наличие установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

По настоящему делу установлено, что ФИО1 являлась единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, иных заявок на участие в аукционе не поступало, то есть фактически договор аренды с ФИО1 был заключен без проведения торгов. В связи с чем предусмотренный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрет на уступку прав арендатора не подлежит применению при заключении договора аренды с ФИО1 Поэтому включение в условия спорного договора аренды земельного участка п. 4.5 (абз.2), предусматривающего запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, нельзя признать обоснованным. В связи с чем абз.2 п. 4.5 подлежит исключению из условий договора, а сам договор аренды подлежит дополнению путем включения нового пункта, предусматривающего обязанность арендатора уведомить арендодателя не позднее 1 (одного) месяца со дня регистрации переуступки договора аренды в случае, если такая переуступка была осуществлена.

Учитывая изложенное, оснований для отказа в удовлетворении требований ФИО1 у суда не имелось. Решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении требований ФИО1

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Красносельского районного суда Костромской области от 22 октября 2025 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшего между ФИО1 и администрацией городского поселения пос. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района при заключении договора аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> образом:

- исключить из пункта 4.5 договора аренды № от 26.06.2025 года абзац 2 - «заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшем участие в аукционе его участником (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации)»;

- включить в договор аренды новый пункт – об обязанности арендатора письменно уведомить арендодателя не позднее 1 (одного) месяца, со дня регистрации переуступки договора аренды в случае, если такая переуступка была осуществлена.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 марта 2026 года.