Решение № 3А-75/2025 3А-75/2025~М-8/2025 М-8/2025 от 9 марта 2025 г. по делу № 3А-75/2025

УИД: 27OS0000-01-2025-000012-42

Дело № 3а-75/2025

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 марта 2025 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,

при секретаре Мут А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «База снабжения «Сельхозтехника» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

в административном исковом заявлении открытое акционерное общество «База снабжения «Сельхозтехника» (далее по тексту – ОАО «БС «СХТ») оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, просит установить её в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - 10 870 644 рублей. Свои требования административный истец обосновывает тем, что владеет земельным участком на праве собственности, ежегодно платит земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Определенная оценщиком по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка значительно ниже размера утвержденной кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет изменение размера земельного налога, что позволит получить имущественную выгоду.

Определением судьи от 03.02.2025 к участию в деле привлечены административный соответчик краевое государственное бюджетное учреждение «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее по тексту КГБУ «Хабкрайкадастр»), заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.

Представитель ОАО «БС «СХТ» ФИО1 в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, просил удовлетворить административный иск.

Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабкрайкадастр», администрации г.Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложение слушания дела не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Суд, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.

В отзывах на административное исковое заявление, представленных в письменной форме, представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабкрайкадастр», администрации города Хабаровска не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной объекта недвижимости, и не имеют возражений относительно содержания отчета об оценке.

Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 24.03.2004 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадь 13 404 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания складов, гараж, местоположение: <адрес> В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 04.08.2011 зарегистрировано право собственности ОАО «БС «СХТ» (номер регистрации №).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (часть 1 статьи 387, часть 1 статьи 388, часть 1 статьи 389).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 № 571 на территории городского округа «Город Хабаровск» с 01.01.2005 введен земельный налог и утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым установлены его ставки. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса РФ.

Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 55, часть 1 статьи 389, части 1 статьи 390, абзацы первый части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, учтенных по состоянию на 01.01.2022. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023. Кадастровая оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 29 884 352,04 рублей (таблица 40, порядковый номер 392925). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в ЕГРН 22.12.2022.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац второй пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

ОАО «БС «СХТ» - собственник земельного участка, плательщик земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Поэтому общество вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, собственником которого является, путем обращения с таким иском в суд (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке). В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 10.01.2025.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована), о чем 16.05.2024 составлен отчет об оценке № 119/2024.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).

В отчете об оценке № 119/2024 от 16.05.2024 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, поскольку имелось достаточно достоверной информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов. В рамках этого подхода им применен метод сравнения продаж, который позволяет учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода оценщик отказался из-за отсутствия достаточного количества необходимой информации (страницы 43-45, 51 отчета).

Проведя 15.04.2024 визуальный осмотр предмета оценки, изучив представленные заказчиком документы, оценщик установил, что на земельном участке находятся складские и производственные здания, что соответствует виду разрешенного использования. Исходя из вида разрешенного и фактического использования участка, его местоположения, оценщик принял решение подобрать объекты-аналоги на рынке земельных участков г. Хабаровска, предназначенных под производственно-складскую застройку. На основании информации, представленной в открытых источниках - интернет–ресурсах «Фарпост-барахолка 2020-2021 (архив объявлений) (http://www.farpost.ru), Авито – сайт объявлений (https://ruads.net), – оценщик проанализировал рынок земельных участков г.Хабаровска за год, предшествующий дате оценки (01.01.2021 – 01.01.2022), и выбрал 5 предложений по продаже земельных участков, предназначенных под промышленную (индустриальную) застройку, которые решил использовать в качестве аналогов.

Единицей сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. земельного участка, как наиболее точную, логичную и объективную мерную единицу.

Различия между объектами-аналогами и объектом оценки оценщик устранил корректировками: «на условия продажи (торг)», «на дату продажи (предложения)», «на местоположение (территориальная зона)», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь (масштаб)». В отчете описаны действия, совершенные оценщиком в процессе оценки (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), приведены обоснования примененных корректировок и их расчеты, отказа от применения иных корректировок (страницы 36-37, 45-50 отчета).

Приведя все аналоги по ценообразующим факторам к схожим с объектом оценки показателям, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. Доверительный интервал определен в диапазоне стоимости 1 кв.м. от 266 до 1744 рублей. Объект – аналог №3 исключен из дальнейших расчетов, так как скорректированная стоимость 1 кв.м. находится за пределами доверительного интервала (1758 руб./кв.м.). Проведя парное сравнение оставшихся объектов-аналогов с объектом оценки и определив весовые коэффициенты каждого объекта-аналога методом валовой коррекции, оценщик рассчитал рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022, - она составила 10 870 644 рублей. В отчете приведены последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и произведенные расчеты.

Оценив содержание отчета об оценке № 119/2024 от 16.05.2024, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка суду не представлены. Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе судебного разбирательства не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

К участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 247 КАС РФ).

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено (часть 1 статьи 14), что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, к участию в административном деле по оспариванию результатов кадастровой стоимости подлежит привлечению орган, утвердивший результаты оспариваемой кадастровой стоимости, и орган, осуществивший государственную кадастровую оценку объектов недвижимости в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На территории Хабаровского края определение кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости производит КГБУ «Хабкрайкадастр». К полномочиям Управления Росреестра по Хабаровскому краю относится ведение Единого государственного реестра недвижимости, в том числе внесение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости (пункт 6 части 2 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН, для внесения в него сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть 4.1 статьи 249 КАС РФ).

Таким образом, Управление Росреестра по Хабаровскому краю не является органом, осуществляющим государственную кадастровую оценку и утверждающим результаты проведения государственной кадастровой оценки. В силу возложенных на него законом обязанностей Росреестр, после вступления в законную силу решения суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, вносит соответствующие сведения в ЕГРН. Поэтому суд считает, что этот орган не подлежит привлечению к участию в административном деле, в котором кадастровая стоимость оспаривается по основанию определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Следовательно, этот орган является ненадлежащим ответчиком и в удовлетворении требований к нему необходимо отказать.

Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «База снабжения «Сельхозтехника» к министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 13 404 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания складов, гараж, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 870 644 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 10 января 2025 года.

Открытому акционерному обществу «База снабжения «Сельхозтехника» в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, предъявленного к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, отказать

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда

В окончательной форме решение принято 11 марта 2025 года.