Решение № 3А-493/2017 3А-493/2017~М-283/2017 М-283/2017 от 13 августа 2017 г. по делу № 3А-493/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи - Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания - Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-493/2017 по иску ООО «ЭРА» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭРА» обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <***> кв.м., с категорией земель: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере <****> рубль.

В обоснование иска указало, что является собственником нежилого помещения, площадью <***> кв.м., <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Право собственности на вышеуказанный земельный участок закреплено за администрацией г.о. Тольятти.

ДД.ММ.ГГГГ года ООО «ЭРА» в администрацию г.о. Тольятти подано заявление о предоставлении в аренду указанного земельного участка сроком на <***> лет.

В отношении земельного участка постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая составляет <****> рублей.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ФИО1 Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью <***> кв.м., с категорией земель: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его рыночная стоимость составила <****> рубль.

На отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в дело в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФГБУ «ФКП Росреестра», ООО «Роскомп», ООО «Вера», ООО «ТРЭК», ООО «К.ЭкоСервис», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО «Перекресток-2000».

Представитель административного истца ФИО10, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной на основании судебной экспертизы.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти, ООО «Роскомп», ООО «Вера», ООО «ТРЭК», ООО «К.ЭкоСервис», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО «Перекресток-2000» в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области в представленном возражении на иск, просило в удовлетворении требований отказать.

Администрация г.о. Тольятти в ранее представленном письменном отзыве просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители ООО «Роскомп», ООО «Вера», ООО «ТРЭК», ООО «К.ЭкоСервис», ООО «Перекресток-2000», а также ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 представили заявления о согласии с заявленными исковыми требованиями.

Представитель Правительства Самарской области письменного отзыва в адрес суда не направил.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «ЭРА» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что ООО «ЭРА» является собственником нежилого помещения, площадью <***> кв.м., <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.9/.

Вышеуказанный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <***> кв.м., с категорией земель: <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

Согласно ч.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭРА» обратилось в администрацию г.о. Тольятти с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка сроком на <***> лет.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес административного ответчика направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Вышеуказанный земельный участок постановлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является ДД.ММ.ГГГГ его кадастровая стоимость определена в размере <****> рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭРА» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта капитального строительства. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО «ЭРА» отклонено. Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Нормой ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Административный истец имеет исключительное право аренды земельного участка.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ФИО1 Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью <***> кв.м., с категорией земель: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его рыночная стоимость составила <****> рубль.

Соответствие отчета требованиям законодательства подтверждено положительным экспертным заключением ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений заинтересованного лица – администрации г.о. Тольятти Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <****> рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ФИО3 по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта исследования.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что объект экспертизы относится к сегменту рынка земельных участков <данные изъяты>.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Учитывая ретроспективный характер оценки ДД.ММ.ГГГГ, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: ФИО4.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка <данные изъяты>, расположенные в <адрес>, сопоставимые с объектом исследования по ценообразующим факторам /по площади, по плотности жилой застройки/.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, эксперт сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 16-17 экспертного заключения. Ввел корректировки на торг 10%, на наличие коммуникаций.

Удельная стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет <****> рублей и она соответствует модели рынка земельных участков коммерческой недвижимости г. Тольятти.

Эксперт пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <****> рублей.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Представитель административного истца не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, с достоверностью подтверждающим величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, требования подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является ДД.ММ.ГГГГ, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ДД.ММ.ГГГГ, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «ЭРА» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью <***> кв.м., с категорией земель: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере <****> рублей.

Дата подачи ООО «ЭРА» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ДД.ММ.ГГГГ, в суд – ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.08.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь