Решение № 3А-163/2017 3А-21/2018 3А-21/2018 (3А-163/2017;) ~ М-207/2017 М-207/2017 от 19 марта 2018 г. по делу № 3А-163/2017

Дело № 3а-21/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Седовой Е.И.

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Управления Росреестра по Тверской области – ФИО2,

административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

заинтересованного лица - Администрации Первомайского сельского поселения ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО5 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 129013068 рублей и об обязании административных ответчиков внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 заявленные требования поддержал, уточнив их размер, просил установить кадастровую стоимость на основании результатов проведенной судебной экспертизы в сумме 85950000 рублей с учетом нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника и недостоверности сведений ЕГРН в части отсутствия в них данных об указанной санитарно-защитной зоне.

Представители административных ответчиков – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО6 и Управления Росреестра по Тверской области ФИО2, представитель заинтересованного лица - Администрации Первомайского сельского поселения ФИО4 возражали против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недопустимость отчета об оценке, представленного административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка и неверное определение при проведении судебной экспертизы указанной стоимости с учетом нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне скотомогильника.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ ФКП Росреестра, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 378323 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит административному истцу на праве собственности, государственная регистрация права произведена 28 мая 2015 года.

Являясь собственником земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН от 05 декабря 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 19 декабря 2013 года в размере 202542784,51 рублей на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 06 декабря 2017 года № 19-12-17, выполненный оценщиком ООО «Профсервис» ФИО15., в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 19 декабря 2013 года составила 129013068 рублей.

В связи с возражениями административных ответчиков и заинтересованного лица относительно отчета об оценке, по ходатайству представителя Администрации Первомайского сельского поселения Конаковского района Тверской области определением суда от 06 февраля 2018 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Титан-Оценка» ФИО16 от 02 марта 2018 года № Э-01-18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19 декабря 2013 года составила 85950000 рублей.

При определении рыночной стоимости эксперт исходил из того, что оцениваемый земельный участок частично находится в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника, что исключает возможность использования соответствующей его части площадью 111221 кв.м для строительства и обусловливает ее производственно-складское назначение. В связи с этим рыночная стоимость объекта экспертизы определена как сумма стоимости указанной части участка из расчета 110 рублей за 1 кв.м и оставшейся части площадью 267102 кв.м, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, из расчета 276 рублей за 1 кв.м. Произведенный таким образом расчет существенно повлиял на итоговую величину рыночной стоимости.

При этом наличие санитарно-защитной зоны скотомогильника экспертом установлено на основании имеющегося в материалах дела заключения кадастрового инженера ФИО17 от 05 февраля 2018 года о площади части оцениваемого земельного участка, расположенной на ее территории, справки кадастрового инженера ФИО18 от 26 июня 2014 года об обнаружении скотомогильника, ветеринарно-санитарного паспорта № 57 на скотомогильник, письма ГУ «Государственная инспекция по ветеринарии» Тверской области от 07 июля 2014 года № 2378 с информацией о времени обнаружения скотомогильников.

Между тем, в соответствии с пунктом 4.2 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» для промышленных объектов и производств I класса опасности, к которым относятся скотомогильники, установление санитарно-защитных зон производится постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации.

Предусмотренный разделом 7 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 для объектов первого класса опасности размер санитарно-защитных зон, равный 1000 м, является ориентировочным.

Из пункта 7.4 Санитарно-эпидемиологических правил 3.1.7.2629-10 «Профилактика сибирской язвы», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 13 мая 2010года № 56, также следует, что размер санитарно-защитной зоны вокруг почвенных очагов сибирской язвы подлежит определению с учетом особенностей местности и вида предполагаемых работ.

Доказательств установления на дату определения кадастровой стоимости и в настоящее время санитарно-защитной зоны скотомогильников в районе <адрес>, в частности, наличия проекта санитарно-защитной зоны и принятия Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации соответствующего постановления в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ограничениях по использованию спорного земельного участка в связи с нахождением его в границах санитарно-защитной зоны скотомогильника, основания учитывать такие ограничения при определении рыночной стоимости отсутствуют.

В судебное заседание экспертом представлено дополнение от 19 марта 2018 года к экспертному заключению содержащее расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19 декабря 2013 года в сумме 101012000 рублей.

Данный расчет выполнен в соответствии с характеристиками земельного участка, предусмотренными правоустанавливающими документами, в том числе площадью и видом разрешенного использования, без учета ограничения права собственности, обусловленного нахождением земельного участка в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника, и является верным.

Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода (метода количественных корректировок), применение которого экспертом обосновано. Объекты-аналоги, использованные для сравнительного анализа, соответствуют критериям, установленным подпунктом «п» пункта 22 ФСО № 7, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. С учетом характера и степени выявленных различий между объектом экспертизы и объектами-аналогами цены аналогов по этим факторам скорректированы.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и подтверждены экспертом в ходе его допроса в судебном заседании. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что данное экспертное заключение с учетом дополнения от 19 марта 2018 года соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Отвечая на вопрос о том, допущены ли оценщиком при составлении отчета от 06 декабря 2017 года № 19-12-1-7 нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, эксперт обоснованно указал на нарушение оценщиком требований статьи 11 указанного Федерального закона, пункта 5 ФСО № 3, поскольку использованная при проведении оценки информация о ценах предложения аналогов №№ 1, 2, 3, исходные данные для расчета корректировки на дату предложения не подтверждены, рассчитанная оценщиком корректировка на площадь земельного участка предназначена для определения стоимости зданий.

Кроме того, при проведении оценки оценщик без достаточных оснований применил существенную понижающую стоимость корректировку в связи с нахождением части земельного участка в санитарно-защитной зоне скотомогильника и зоне санитарной охраны Иваньковского водохранилища.

Таким образом, представленный отчет об оценке не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что допустимых доказательств иной рыночной стоимости суду не представлено, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы с учетом дополнения к нему.

Оснований для удовлетворения требований ФИО5 об обязании административных ответчиков внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании решений и действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях административными ответчиками требований законодательства и прав административного истца, суду не сообщалось. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.

В то же время учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества может быть осуществлен органом регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания, содержащегося в статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 декабря 2013 года в размере 101012 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - 20 декабря 2017 года.

В удовлетворения требования об обязании административных ответчиков внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 21 марта 2018 года.

Председательствующий Т.В.Парфенова