Решение № 2-2788/2018 2-418/2019 2-418/2019(2-2788/2018;)~М-2649/2018 М-2649/2018 от 25 февраля 2019 г. по делу № 2-2788/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Дело №

Приокский районный суд г.Нижний Новгород в составе:

Председательствующего судьи Кузичевой И.Н.,

При секретаре Цыгановой К.Г.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, признании недействительной записи о регистрации права собственности,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО6 обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, признании недействительной записи о регистрации права собственности.

В обоснование исковых требований указал, что истец получил в наследство от своей матери ФИО2 <адрес>. В нём истец зарегистрирован и проживает по настоящее время со своей женой ФИО3 и сыном ФИО4.

В апреле 2017 года истец решил продать жилой дом и впоследствии купить квартиру. Истец решил продать дом ФИО1, которая пояснила, что имеет двоих детей, нуждается в улучшении жилищных условий и готова купить у истца дом.

Между истцом и ФИО1 подписан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого стали жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, кирпичный, общей площадью 33,5 (тридцать три целых пять десятых) кв.м, инв. 3422, лит.А, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом, площадью 900 (девятьсот) кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно заключенному договору, перечисленные объекты недвижимости оцениваются по соглашению сторон в 2000000(два миллиона) рублей, из которых земельный участок оценивается по соглашению сторон в 1000000 (один миллион) рублей, которые покупатель уплачивает продавцу за счет собственных и заемных средств. Собственные средства в сумме 546 974 (пятьсот сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек уплачивается продавцу в момент подписания договора купли-продажи. Заемные средства в сумме 453 026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей 00 копеек уплачиваются продавцу путем передачи денежных средств или перечислением безналичных денежных средств на счет продавца в течение 10-ти банковских дней после регистрации права собственности и подтверждается Выпиской из Единого Государственного реестра недвижимости об основных характеристиках на объект недвижимости (дом). Отсрочка платежа продавцу не является залогом.

Заемные средства предоставлены Кредитным потребительским кооперативом «Нижегородский кредитный союз» « Народные инвестиции - город».

Согласно пункту 7 Договора, обязательства продавца считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи ключей от жилого дома, государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности к покупателю.

Согласно пункту 8 Договора, обязательства покупателя считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи ключей от жилого дома, оплаты продавцу денежной суммы, указанной в п.4 Договора, государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на объекты недвижимости к Покупателю.

В нарушение перечисленных условий договора от ДД.ММ.ГГГГ истец не получил денежные средства от ФИО9 Расписок о получении денежных средств не составляли и не подписывали. Отсутствие денежных расчетов в день подписания договора сможет подтвердить присутствующая при подписании договора свидетель: риэлтор ФИО5.

Денежные средств в размере 435 026 00 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть рублей), полученные ФИО1 по договору займа № НГ 3792 от ДД.ММ.ГГГГ у Кредитного потребительского кооператива «Нижегородский кредитный союз «Народные инвестиции-город», истцу не передавались.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 оформила нотариальное обязательство, согласно которому она приняла обязательство оформить приобретаемый жилой дом в общую собственность лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев.

В дальнейшем покупатель ФИО1 получила средства материнского (семейного) капитала по сертификату Серии МК-10 № от ДД.ММ.ГГГГ на свой расчетный счет, которые потратила по своему усмотрению.

Указанные денежные средства не были направлены на исполнение обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцу не передавались.

В дальнейшем истец и члены его семьи не снялись с регистрационного учета по адресу: <адрес>, и продолжают проживать там до настоящего времени.

Истец продолжает нести бремя содержания своего имущества, что подтверждается выписками Сбербанк Онлайн о перечислении со счета ФИО6 платы за электричество, газоснабжение, вывоз ТБО, а также оплата земельного налога.

Истец и ответчик не составляли и не подписывали акт приема-передачи ключей от жилого дома. Ответчик и члены ее семьи не вселялись в указанный жилой дом, а продолжают проживать по адресу: <адрес>, где состоят на регистрационном учете. На протяжении всего периода после заключения договора ответчик и члены ее семьи не предпринимали мер к вселению в спорный жилой дом.

В дальнейшем истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой переоформить недвижимость на него. В январе 2018 года ФИО1 согласилась на это, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> было подано соглашение о расторжении договора купли-продажи в отношении указанных ранее объектов недвижимости. Однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, 52/312/302/217-803 государственная регистрация была приостановлена в связи с невозможностью государственной регистрации представленного соглашения по причине того, что на момент передачи объектов недвижимости обязательства сторон по условиям, предусмотренным договором, были исполнены.

В связи с изложенным, единственным способом защиты прав истца является судебная защита.

Поскольку ответчик не уплатила продавцу стоимость продаваемого дома с земельным участком, продавец лишился возможности приобрести другое жилье, либо воспользоваться иным путем причитающимися им деньгами. В настоящее время истец является пенсионером, доходы семьи являются скромными, не оплата стоимости по спорному договору повлекла для него значительный ущерб, и он лишился в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного истец просит суд:

1.Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, д. Ближнее Константиново, <адрес> земельного участка, на котором расположен вышеуказанный дом, общей площадью 900 (девятьсот) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО6 и ФИО1.

2. Признать недействительной запись о праве собственности ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Приокского районного суда г. Н.Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ к участию по делу привлечена администрация Автозаводского района города Нижнего Новгорода, наделенная полномочиями по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних граждан, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, УПФР в Автозаводском районе г. Нижнего Новгорода.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие.

Представитель истца адвокат Бородина М.О., по ордеру и доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель администрация Автозаводского района города Нижнего Новгорода, наделенная полномочиями по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних граждан, представитель третьего лица УПФР в Автозаводском районе г. Нижнего Новгорода в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.

По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела истцу ФИО6 на праве собственности принадлежал жилой дом под номером 70 по <адрес> (Л.д. 11, 14).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, согласно которому продавец (истец) передал в собственность (продал), а покупатель (ответчик) принял в собственность (купила) для себя следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, кирпичный, общей площадью 33,5 (тридцать три целых пять десятых) кв.м, инв. 3422, лит.А, расположенный по адресу: <адрес>, д. Ближнее Константиново, <адрес>, земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом, имеет общую площадь 900 (девятьсот) кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый № (Л.д. 178).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (Л.д. 179).

Как следует из п. 4 договора объекты недвижимости оцениваются по соглашению сторон в 2000000(два миллиона) рублей, из которых земельный участок оценивается по соглашению сторон в 1000000 (один миллион ) рублей, которые покупатель уплачивает продавцу за счет собственных и заемных средств. Собственные средства в сумме 546 974 (пятьсот сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек уплачивается продавцу в момент подписания договора купли-продажи. Заемные средства в сумме 453 026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей 00 копеек уплачивается продавцу путем передачи денежных средств или перечислением безналичных денежных средств на счет продавца в течение 10-ти банковских дней после регистрации права собственности и подтверждается Выпиской из Единого Государственного реестра недвижимости об основных характеристиках на объект недвижимости (дом). Отсрочка платежа продавцу не является залогом.

Заемные средства предоставлены Кредитным потребительским кооперативом «Нижегородский кредитный союз» « Народные инвестиции - город».

Согласно пункту 7 Договора, обязательства продавца считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи ключей от жилого дома, государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности к покупателю.

Согласно пункту 8 Договора, обязательства покупателя считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи ключей от жилого дома, оплаты продавцу денежной суммы, указанной в п.4 Договора, государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на объекты недвижимости к Покупателю.

Судом установлено, что спорное недвижимое имущество с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ответчику ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (Л.д. 84-85).

Денежные средства в размере 435 026 руб., получены ФИО1 по договору займа № НГ 3792 от ДД.ММ.ГГГГ у Кредитного потребительского кооператива «Нижегородский кредитный союз «Народные инвестиции-город» (Л.д. 73-77).

Согласно п. 11 договора займ выдается на приобретение жилого дома, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 обратилась в УПФР в Автозаводском районе г. Нижнего Новгорода с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала по погашению основного долга и уплату процентов по займу № НГ 3792 от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение жилого дома по адресу: <адрес> (Л.д. 92-95).

ДД.ММ.ГГГГ УПФР в Автозаводском районе г. Нижнего Новгорода принято решение № об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий на погашение основного долга и уплату процентов по займу в размере 453 026 руб. (Л.д. 90-91).

ДД.ММ.ГГГГ УПФР в Автозаводском районе г. Нижнего Новгорода перечислило денежные средства в Кредитный потребительский кооператив «Нижегородский кредитный союз «Народные инвестиции-город» в размере 453 026 руб. на расчетный счет №, открытый в Волго-Вятский Банк ПАО Сбербанк г. Н.Новгород (Л.д. 132-133).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 оформила нотариальное обязательство, согласно которому она приняла обязательство оформить приобретаемый жилой дом в общую собственность лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев (Л.д. 114).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ займа по договору № НГ 3792 от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком погашен в полном объеме (Л.д. 72).

Судом установлено, что ФИО1 не исполнила условия о расчете по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, указанные денежные средства не были направлены на исполнение обязательств и истцу не передавались.

В дальнейшем истец и члены его семьи не снялись с регистрационного учета по адресу: <адрес>, и продолжают проживать там до настоящего времени (Л.д. 17).

Истец продолжает нести бремя содержания своего имущества, что подтверждается приложенными к исковому заявлению выписками Сбербанк Онлайн о перечислении со счета ФИО6 платы за электричество, газоснабжение, вывоз ТБО, а также оплата земельного налога (Л.д. 22-49).

Истец и ответчик не составляли и не подписывали акт приема-передачи ключей от жилого дома. Ответчик и члены ее семьи не вселялись в указанный жилой дом, а продолжают проживать по адресу: <адрес>, где состоят на регистрационном учете. На протяжении всего периода после заключения договора ответчик и члены ее семьи не предпринимали мер к вселению в спорный жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невыполнением сторонами существенных условий договора, а именно: покупатель не уплатил продавцу денежные средства за объекты недвижимости, продавец не передал покупателю объекты недвижимости (Л.д. 171).

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, 52/312/302/217-803 отказано в государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невозможностью государственной регистрации представленного соглашения по причине того, что на момент передачи объектов недвижимости обязательства сторон по условиям, предусмотренным договором, были исполнены (Л.д.167-170).

Таким образом, со стороны покупателей допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении названного договора, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ может являться основанием для расторжения спорного договора купли-продажи.

При рассмотрении дела намерений в дальнейшем произвести оплату денежной суммы, которая была сторонами определена условиями договора купли-продажи, и передать покупателю объекты недвижимости стороны не изъявили желаний.

Проанализировав установленные обстоятельства, дав правовую оценку представленным в материалы дела доказательствам, руководствуясь вышеприведенными нормами права, и ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно абз.4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. (ред. от 23.06.2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Между тем оснований для признания недействительной записи о праве собственности ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется.

При этом суд разъясняет, что решение суда является основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый № и земельный участок, общей площадью 900 (девятьсот) кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый № и основанием для восстановления (внесения) записи о праве собственности ФИО6 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности за ФИО6 на указанные объекты.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка, на котором расположен вышеуказанный дом, общей площадью 900 (девятьсот) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО6 и ФИО1.

В исковых требованиях о признании недействительной записи о регистрации права собственности ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца через Приокский районный суд <адрес>.

Судья Кузичева И.Н.

<данные изъяты>