Решение № 2-261/2017 от 15 сентября 2017 г. по делу № 2-261/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2017 года п. Заокский Тульской области

Заокский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Филипповой Ю.В.

при секретаре Придорогиной О.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-261/2017 по иску ФИО1 к ООО им. Кирова в лице конкурсного управляющего Парфенова О.В. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО им. Кирова в лице конкурсного управляющего Парфенова О.В. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, указав, что 18 мая 2010 года между ним и СПК им. Кирова Заокского района заключен предварительный договор купли-продажи одноквартирного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>. ООО им. Кирова является правопреемником СПК им. Кирова. На основании решения Арбитражного суда Тульской области от 17 апреля 2015 года ООО им. Кирова признан банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство.

09 июня 2015 года между ним (ФИО1) и ООО им. Кирова заключен договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома определена сторонами в сумме 500 000 руб., расчет между сторонами произведен.

08 июля 2015 года для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в уполномоченный орган были представлены необходимые документы. Однако в государственной регистрации права собственности на указанное имущество ему отказано ввиду того, что договор купли-продажи подписан от имени продавца лицом по доверенности, полномочия которой прекращены.

Полагает, что заключенный договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем никем не оспорен и не признан недействительным, обусловленная договором купли-продажи денежная сумма полностью перечислена им на счет СПК им. Кирова, жилой дом и земельный участок переданы ему во владение. Поскольку конкурсный управляющий Парфенов О.В. в настоящее время имеет полномочия распоряжаться имуществом ООО им. Кирова, не возражает против удовлетворения его исковых требований, в связи с чем считает, что сделка по продаже спорных объектов недвижимости одобрена надлежащим лицом.

С учетом уточнений просит признать за ним право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, исключить записи из ЕГРН о правах общества в отношении земельного участка и жилого дома.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему.

Представитель ответчика ООО им. Кирова в лице конкурсного управляющего Парфенов О.В. в судебное заседание не явился, извещался своевременно и надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1

Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, учитывая мнение истца, имеющееся ходатайство, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав объяснения истца, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 18 мая 2010 года между СПК им. Кирова в лице председателя ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительным договор купли-продажи одноквартирного жилого дома с надворными постройками, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил одноквартирный жилой дом с надворными постройками общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Указанный одноквартирный жилой дом с надворными постройками по договоренности сторон, продан за 500 000 руб. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора путем внесения покупателем денежной суммы в кассу СПК им. Кирова.

ООО им. Кирова создано в результате преобразования СПК им. Кирова, и является правопреемником, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО им. Кирова от 14 февраля 2017 года.

09 июня 2015 года между ООО им. Кирова (Продавец) в лице ФИО3, действующей на основании доверенности от 19 июня 2014 года и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нем одноквартирным жилым домом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <данные изъяты>. Земельный участок и жилой дом по договоренности сторон проданы за 500 000 руб., из которых стоимость жилого дома определена в 100 000 руб., стоимость земельного участка определена в 400 000 руб. Расчет между участниками сделки произведен полностью до подписания договора.

Как следует из п. 15 данного договора продавец передал, а покупатель получил земельный участок и жилой дом путем вручения относящихся к ним документам и ключей до подписания договора. Передача имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ закреплена настоящим пунктом без дополнительного составления акта приема-передачи.

Письмами Управления Росреестра по Тульской области от 17 сентября 2015 года отказано в государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> ввиду того, что договор купли-продажи подписан от имени продавца лицом по доверенности, полномочия по которой прекращены, а также не представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка, установленного главой 7 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 140 ГК РФ платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.

В соответствии с ч. 2 ст. 862 ГК РФ стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, а именно - расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

Как следует из п. 3 договора купли-продажи, расчет между участниками сделки произведен полностью до подписания договора. Данные обстоятельства подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру № <данные изъяты> от 18 мая 2010 года, а также пояснениями конкурсного управляющего Парфенова О.В., из которых следует, что ФИО1 произвел оплату по договору путем внесения в кассу ООО им. Кирова суммы в размере 500 000 руб.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм материального права, суд приходит к выводу о том, что истцом ФИО1 исполнены обязанности покупателя по оплате спорного недвижимого имущества, предусмотренные договором купли-продажи от 09 июня 2015 года.

По смыслу ст. 209, 454, 549 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи недвижимости может являться собственник этого имущества или лицо, наделенное законом или договором правом распоряжения им.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 09 июня 2015 года заключен между ООО им. Кирова в лице ФИО3, действующей на основании доверенности от 19 июня 2014 года.

В государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> отказано ввиду того, что договор купли-продажи подписан от имени продавца лицом по доверенности, полномочия по которой прекращены. При этом доверенность от имени ООО им. Кирова выдана генеральным директором ФИО2

Решением Арбитражного суда Тульской области от 17 апреля 2015 года ООО им. Кирова признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, которое затем продлено определением Арбитражного суда Тульской области от 14 марта 2017 года на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 22 мая 2015 года конкурсным управляющим ООО им. Кирова утвержден ФИО4

В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой (глава VII Закона о банкротстве).

В силу п. 1, 3 ст. 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом (п.1).

Конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 94, п. 2 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» полномочия руководителя должника прекращаются с даты введения внешнего управления, а с открытием конкурсного производства прекращаются полномочия как руководителя должника, так и иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника), в связи с чем действие доверенностей, выданных указанными лицами для представления интересов должника, прекращается (подп. 7 п. 1 ст. 188 ГК РФ).

Таким образом, действие доверенности от 19 июня 2014 года прекратилось после признания ООО им. Кирова несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него конкурсного производства.

Вместе с тем, в соответствии с пп. 1,2 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении (п.1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2).

Верховный суд РФ в п. 123 постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» указал, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (п. 1 и 2 ст. 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Из анализа действующего законодательства следует, что лицом, которое вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является конкурсный управляющий.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что во исполнение заключенного договора купли-продажи от 09 июня 2015 года ФИО1 произведена оплата приобретенного имущества в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 444 от 18 мая 2010 года, а также пояснениями конкурсного управляющего Парфенова О.В., из которых следует ФИО1 произвел оплату по договору путем внесения в кассу ООО им. Кирова суммы в размере 500 000 руб. Сумма по договору от 09 июня 2015 года поступила в распоряжение ООО им. Кирова, то есть обществом полностью принято исполнение по сделке.

Договор купли-продажи от 09 июня 2015 года в установленном законом порядке никем не оспорен и недействительным не признан.

В представленном отзыве на исковое заявление, конкурсный управляющий ООО им. Кирова Парфенов О.В. не возражает против удовлетворения исковые требований ФИО1 Таким образом, исследованные судом доказательства в их совокупности и взаимосвязи свидетельствуют о последующем прямом одобрении конкурсным управляющим Парфеновым О.В. совершенной 09 июня 2015 года сделки, между ФИО1 и ООО им. Кирова, что на основании п. 2 ст. 183 ГК РФ создает, изменяет и прекращает для ООО им. Кирова гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Проанализировав вышеуказанные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 к ООО им. Кирова в лице конкурсного управляющего Парфенова О.В. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, и считает их подлежащими удовлетворению.

Поскольку жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <данные изъяты> приобретены ФИО1 в собственность на законном основании, записи о регистрации права собственности ООО им. Кирова на спорные жилой дом и земельный участок, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нарушают право истца, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания отсутствующим права собственности ООО им. Кирова на жилой дом и земельный участок, а потому записи о регистрации права собственности на указанное имущество подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО им. Кирова в лице конкурсного управляющего Парфенова О.В. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о зарегистрированных правах ООО им. Кирова в отношении жилого дома площадью 42,9 кв.м и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Заокский районный суд Тульской области в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.В. Филиппова