Решение № 2-989/2024 2-989/2024~М-720/2024 М-720/2024 от 26 августа 2024 г. по делу № 2-989/2024

дело № 2-989/2024

УИД 03RS0048-01-2024-001038-23


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 августа 2024 года с. Архангельское

Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Самигуллиной Е.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галиной Р.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Курило ФИО10 к некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Курило Ю.Р. обратилась в суд с иском к некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (далее – Фонд РБ) о признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование требований указала, что на основании утвержденного Кировским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ мирового соглашения, заключенного между Курило Ю.Р. и ФИО2 по иску первой к последнему о взыскании задолженности по договору займа в размере <данные изъяты> руб., ФИО2 в качестве отступного передал Курило Ю.Р. право требования по договору № долевого участия в строительстве квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (строительный №). Фонд РБ был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Право требование Курило Ю.Р. было зарегистрировано в Росреестре. Застройщик ООО «ИнвестКапиталСтрой» признан несостоятельным (банкротом). Фонд РБ исполняет обязанности застройщика, однако отказывается передавать истцу спорную квартиру, ссылаясь на отсутствие правовых оснований.

Истец просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (строительный №) и признать за ней право собственности на данную квартиру.

Истец Курило Ю.Р. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца адвокат Кабиров А.У. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в удовлетворении иска по основаниям, указанным в письменном возражении.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, возражение, оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 214-ФЗ) предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Правилами части 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что договор об уступке права требования участника долевого строительства также подлежит обязательной государственной регистрации.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКапиталСтрой» (застройщик) и ООО СК «СпецБетонПоставки» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, в соответствии с которым участник долевого строительства осуществляет финансирование строительства дома многоквартирного жилого дома в размере 1 <данные изъяты> руб.: четырех секционный блочный, расположенный по строительному адресу: <адрес>, а застройщик передает в собственность <адрес> (строительный номер), стоимостью <данные изъяты> - 30 000 руб. Участником долевого строительства произведена оплата в размере 1 <данные изъяты>. в полном объеме, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору перед Фондом отсутствует, что подтверждается ответом Фонда РБ от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «СпецБетонПоставки» и ООО «Партнер» заключен договор уступки прав по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер» и ФИО2 заключен договор уступки прав по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Данные договор от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Росреестре № от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) утверждено мировое соглашение, заключенное между Курило Ю.Р. и ФИО2 по иску первой к последнему о взыскании задолженности по договору займа в размере <данные изъяты> руб., ФИО4 в качестве отступного передал Курило Ю.Р. право требования по договору № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>строительный №), общей площадью <данные изъяты> кв.м и его передачи в собственность после введения в эксплуатацию. Право требование Курило Ю.Р. было зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.

Из информации, размещенной на официальном сайте Кировского районного суда <адрес> следует, что Фонд РБ был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец, заключая мировое соглашение с ФИО2, исходила из того, что от последнего не возможно было получить наличные денежные средства, в связи с чем заключено мирового соглашение, квартиру планировала использовать для проживания, так как иного жилья в собственности не имеет.

Застройщик ООО «ИнвестКапиталСтрой» решением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ИнвестКапиталСтрой» прекращено, ввиду не представления кандидатуры арбитражного управляющего, то есть дело по существу не рассмотрено.

Деятельность ООО «ИнвестКапиталСтрой» прекращена на основании решения налогового органа.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что Фонд РБ исполняет обязанности застройщика, завершил строительство дома, который введен в эксплуатацию.

Истец обратилась в марте 2024 г. к ответчику с письменным обращением и просила передать ей спорную квартиру.

Ответчиком дан ответ № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Правлением публично-правовой компании «Фонд развития территории» не согласовано передача вышеуказанной квартиры.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст. 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п.п.1,4 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1 ст. 6, ч.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 29.07.2017 № 218 «О публично-правовой компании Публично-правовая компания "Фонд развития территорий» - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской ФИО1 в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 7 части 3 статьи 3 Закона о публично-правовой компании к функциям и полномочиям Фонда относится, в том числе, финансирование за счет имущества Фонда мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), зданий (сооружений), предназначенных исключительно для размещения машино-мест (далее - объекты незавершенного строительства), а также по завершению строительства (строительству) объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях последующей безвозмездной передачи объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (далее - объекты инфраструктуры), в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения ввода при завершении строительства объектов незавершенного строительства в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 3 Закона о публично-правовой компании, а также подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование.

Участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), являющаяся участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом (подпункт 2.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме (подп. 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 и 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 7 части 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства. Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 9.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года « 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Фонд при передаче ему обязательств перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не несет ответственность, в том числе предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику строительства жилого помещения, машино-места, нежилого помещения и обязан передать участнику строительства такие объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 13.1 Закона о публично-правовой компании имущество Фонда может использоваться на цели урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, обязательств застройщика по строительству объектов инфраструктуры, в том числе финансирование мероприятий, указанных в части 2 настоящей статьи.

В соответствии с указанными в части 1 настоящей статьи целями имущество Фонда в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9.1 настоящего Федерального закона, может использоваться на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, по завершению строительства (строительству) объектов инфраструктуры, в том числе мероприятий, связанных с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости до государственной регистрации права собственности участников строительства на указанные помещения и машино-места (пункт 1 части 2 статьи 13.1 Закона о публично-правовой компании).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Законом о публично-правовой компании и Законом об участии в долевом строительстве. В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

В соответствии с положениями статьей 201.15.1, 201.15.2 Закона о банкротстве Фонд как новый правообладатель активов несостоятельного застройщика, несет равную ответственность перед участниками строительства, в том числе по требованиям об исполнении ДДУ в натуре. Приобретение Фондом прав на земельные участки и объекты незавершенного строительства не влечет утрату участниками долевого строительства права на удовлетворение их требований в соответствии с положениями Закона о банкротстве.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Принимая во внимание, что право требования приобретено истцом на законных основаниях, ответчик был привлечен к участию в деле, определение об утверждении мирового соглашения не оспаривал, договор уступки зарегистрирован, доказательств задолженности ФИО2 перед Фондом РБ ответчиком не представлено, дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «ИнвестКапиталСтрой» прекращено, по существу не рассмотрено, конкурсное производство в отношении ООО «ИнвестКапиталСтрой» не окончено, в связи с чем у Фонда РБ отсутствуют законные основания для отказа в передаче квартиры истцу. Суд приходит к выводу, что Курило Ю.Р. является добросовестным приобретателем, иных доказательств суду не представлено и судом не добыто, и за ней подлежит признание права собственности на данную квартиру.

Доводы ответчика о том, что истец, ФИО2 не включены в реестр требований кредиторов Арбитражным судом РБ, мировое соглашение было заключено после введения конкурсного производства и решения наблюдательного совета ППК Фонда не состоятельны, по основаниям указанным выше.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Курило ФИО11 к некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать Курило ФИО12 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (строительный №).

Признать за Курило ФИО13 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (строительный №).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья Е.Р. Самигуллина

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.