Решение № 2-2297/2023 2-2297/2023~М-1570/2023 М-1570/2023 от 6 июня 2023 г. по делу № 2-2297/2023

Дело №

УИН 34RS0№-70


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 06 июня 2023 года

Дзержинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ильченко Л.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием старшего помощника прокурора <адрес> ФИО5,

представителя Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на основании доверенности ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц – жителей многоквартирных домов №, 95, 97, 99, 101, 103 по <адрес> в <адрес> и муниципального образования городской округ город – герой Волгоград к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, ФИО1 о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ №,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор <адрес> в интересах неопределенного круга лиц – жителей многоквартирных домов №, 95, 97, 99, 101, 103 по <адрес> в <адрес> и муниципального образования городской округ город – герой Волгоград обратился с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, ФИО1 о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, указав в обоснование своих требований, что в ходе проведенной проверки установлено, что Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (далее - Департамент) выданы разрешения на строительство объекта «Комплекс жилой застройки «Семь ветров» в <адрес>. 3-й этап I очередь строительства» от ДД.ММ.ГГГГ № Ки34301000-221Гр/Д-10 (строительство жилых домов №№, 97, 99, 101, 103 по <адрес>) и на строительство объекта «9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями 3 этап I очередь строительства Комплекс жилой застройки «Семь ветров» в <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №Ки34301000-151/Д/13 (строительство жилого <адрес>). Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ №-в ООО «Волгопроект» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:030032:1572 для размещения многоквартирных жилых домов.

ООО «Волгопроект» и ФИО4 зарегистрированы права собственности на <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, с даты регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном <адрес> прекращен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-в, а земельный участок перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирных домов, о чем письмом от ДД.ММ.ГГГГ № комитет по управлению государственным имуществом <адрес> уведомил ООО «Волгопроект».

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков спускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В нарушение указанных требований ООО «Волгопроект» на основании проекта межевания территории, ограниченной <адрес>, кварталом 03_02_159, <адрес>, III Продольной магистралью, <адрес>, кварталом 03_02_143 в <адрес>, утвержденного постановлением администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ №, и межевого плана земельного участка образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 34:34:030032:4184 площадью 1533 кв.м с видом разрешенного использования: деловое управление.

При этом, по информации филиала ПИК «Роскадастр» по <адрес> документы, подтверждающие согласие собственников земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:1572, путем раздела которого образован спорный земельный участок, не представлены.

На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 34:34:030032:1569, введенное в эксплуатацию в 2012 году в упрощенном порядке и принадлежащее на праве собственности ФИО1

На основании обращения ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ с ней Департаментом заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Земельный участок расположен на территории мест размещения парковок для автомобильного транспорта, предусмотренных документацией на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов.

Уменьшение количества мест для парковки автомобильного транспорта влечет неблагоприятные последствия для жителей многоквартирных домов, которые лишены возможности осуществлять хранение автомобильного транспорта в специально созданных для указанных целей местах.

Просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости произведенную ДД.ММ.ГГГГ запись № о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок, имеющий кадастровый № площадью 1533 кв.м с видом разрешенного использования: деловое управление, в течение 10 дней с даты поступления решения суда в законную силу и передать его департаменту

муниципального имущества администрации Волгограда по акту приема-передачи.

Старший помощник прокурора <адрес> ФИО5 в судебном заседании требования поддержала в полном объеме, доводы привела аналогичные изложенным в исковом заявлении

Представитель ответчика Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на основании доверенности ФИО6, возражал против удовлетворения требований, поскольку договор заключенный с ФИО1 является законным, проект межевания границ участка утвержден постановлением Администрации Волгограда, постановление никем не оспорена, оснований для признания договора недействительным не имеется.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, заявлений, ходатайств суду не представила.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст.8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ имущество может находится в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу пунктов 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу дома (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу п. 5 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Правила пункта 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут страгивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Судом установлено, что по обращению ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, прокуратурой <адрес> проведена проверка, в ходе которой установлено, что Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (далее - Департамент) выданы разрешения на строительство объекта «Комплекс жилой застройки «Семь ветров» в <адрес>. 3-й этап I очередь строительства» от ДД.ММ.ГГГГ № Ки34301000-221Гр/Д-10 (строительство жилых домов №№, 97, 99, 101, 103 по <адрес>) и на строительство объекта «9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями 3 этап I очередь строительства Комплекс жилой застройки «Семь ветров» в <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №Ки34301000-151/Д/13 (строительство жилого <адрес>).

Разрешение на строительство № RU34301000-221 Гр/Д-10 выдано застройщику ЗАО «Трансстрой» на застройку на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030032:0113, площадью 46281,00 кв.м, предоставленном в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ №-в ООО «Волгопроект» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:030032:1572 для размещения многоквартирных жилых домов.

В 2013 году в разрешение на строительство внесены изменения в части смены правообладателя земельного участка на ООО «Волгопроект», изменения кадастрового номера и площади земельного участка.

Разрешение на строительство объектов выдано в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:1572, площадью 26822 кв.м, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № - В.

В соответствии с разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030032:1572 созданы шесть многоквартирных жилых домов, которым присвоены следующие адреса: <адрес>.

ООО «Волгопроект» и ФИО4 зарегистрированы права собственности на <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), № в <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, с даты регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном <адрес> прекращен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-в, а земельный участок перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирных домов, о чем письмом от ДД.ММ.ГГГГ № комитет по управлению государственным имуществом <адрес> уведомил ООО «Волгопроект».

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков спускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В нарушение указанных требований ООО «Волгопроект» на основании проекта межевания территории, ограниченной <адрес>, кварталом 03_02_159, <адрес>, III Продольной магистралью, <адрес>, кварталом 03_02_143 в <адрес>, утвержденного постановлением администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ №, и межевого плана земельного участка образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 34:34:030032:4184 площадью 1533 кв.м с видом разрешенного использования: деловое управление.

При этом, по информации филиала ПИК «Роскадастр» по <адрес> документы, подтверждающие согласие собственников земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:1572, путем раздела которого образован спорный земельный участок, не представлены.

На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 34:34:030032:1569, введенное в эксплуатацию в 2012 году в упрощенном порядке и принадлежащее на праве собственности ФИО1

На основании обращения ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Земельный участок расположен на территории мест размещения парковок для автомобильного транспорта, предусмотренных документацией на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов.

Количество мест для размещения транспорта при строительстве многоквартирных жилых домов рассчитывается в соответствии с требованиями правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из площади жилых помещений в многоквартирном доме.

Уменьшение количества мест для парковки автомобильного транспорта влечет неблагоприятные последствия для жителей многоквартирных домов, которые лишены возможности осуществлять хранение автомобильного транспорта в специально созданных для указанных целей местах.

Согласие собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на образование земельного участка не получено, о чем свидетельствует информация филиала ПИК «Роскадастр» по <адрес> и ООО Управляющая компания «7 ветров», осуществляющей управление многоквартирными домами.

Таким образом у Департамента отсутствовали правовые основания для распоряжения спорным земельным участком.

На основании п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.

Нежилое здание с кадастровым номером 34:34:030032:1569 поставлено на государственной кадастровый учет в упрощенном порядке на основании технического паспорта как вспомогательный объект, разрешение на его строительство в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не выдавалось.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением | статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Ничтожность сделки вытекает и из самой позиции Департамента о правомерности отчуждения земельного участка и отсутствия необходимости получения согласия собственников жилых помещений в многоквартирных домах на заключение договора.

В соответствии с п.1 ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка в соответствии с п.1 ст.39.4 Земельного кодекса РФ цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

В соответствии с п.12 ст.39.11 Земельного кодекса РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена земельного участка при заключении договора купли-продажи в соответствии с пп.2 п.2 ст.39.4 Земельного кодекса РФ определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Учитывая основания постановки здания с кадастровым номером 34:34:030032:1569 на учет в отсутствие разрешения на строительство, что в данном случае является необоснованным, продажа земельного участка должна осуществляться путем проведения аукциона по цене значительно выше указанной в спорном договоре купли-продаже, что привело к нарушению прав муниципального образования на получение дохода от его продажи в большем объеме.

Кроме того, при принятии решения о предоставлении в собственность земельного участка Департаментом не учтено, что исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимости использования для эксплуатация здания площадью 150 кв.м. земельного участка площадью 1533 кв.м в данном случае отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не останавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ФИО1 недействительным, применить последствия недействительности сделки, исключить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 34:34:030032:4184-34/001/2017-1 от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц – жителей многоквартирных домов №, 95, 97, 99, 101, 103 по <адрес> в <адрес> и муниципального образования городской округ город – герой Волгоград к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, ФИО1 о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ №– удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости произведенную ДД.ММ.ГГГГ запись № о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок, имеющий кадастровый № площадью 1533 кв.м с видом разрешенного использования: деловое управление, в течение 10 дней с даты поступления решения суда в законную силу и передать его департаменту муниципального имущества администрации Волгограда по акту приема-передачи.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд черезДзержинский районный суд <адрес> в месячный срок со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение с учетом выходных дней изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Л.В. Ильченко