Решение № 2-1359/2018 2-1359/2018 ~ М-447/2018 М-447/2018 от 3 июня 2018 г. по делу № 2-1359/2018

Дело №2-1359/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«04» июня 2018 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зиминой А.Е.

при секретаре Коробовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, судебных расходов,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованиями к ответчику ФИО2 с требованиями признать договор купли-продажи недвижимости № от <дата>, заключенный между истцом и ответчиком, недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки: 1) обязать истца вернуть в собственность ответчика земельный участок площадью 1961 кв.м, с к.№, расположенный по адресу: <адрес>, д. Данилово, контур 53 (ДНП «Талицкие берега»), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства; 2) взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимости №128 от 31.07.2017 г., в размере 2 120 000 руб., взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 596 850 руб., в том числе: 490 000 руб. – оплата целевого взноса по договору о порядке вступления в члены ДНП «Талицкие берега» №ЗУ/128 от 31.07.2017 г., с комиссией за безналичный перевод в размере 2 500 руб., 50 000 руб. – оплата по договору проектирования индивидуального жилого дома №25/08/2017 от 25.08.2017 г., заключенному истцом с ООО «Производственная компания Периметр», 30 000 руб. – оплата по договору №31072017-128-ТБ-ЮР от 31.07.2017 г. на оказание юридических услуг, с комиссией за безналичный перевод в размере 900 руб., 1700 руб. – оплата нотариально удостоверенной доверенности, 1 550 руб. – оплата государственной пошлины за выписку из ЕГРН, 20 200 руб. – упущенная выгода, взыскать с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб.

В обоснование иска указано, что 31.07.2017 г. между истцом, выступавшей в качестве покупателя, и ответчиком, выступавшим в качестве продавца, был заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка. В августе 2017 года при разработке проекта индивидуального жилого дома, который истец предполагала построить на данном участке, стало известно о наличии в границах участка обременения в виде действующей подземной канализационной трассы и коллектора сброса сточных вод, о чем при заключении договора купли-продажи ответчик не предупредил покупателя, хотя знал о наличии на проданном истцу участке обременений, а также о том, что данный участок не может быть использован для целей дачного строительства. Изложенное свидетельствует о том, что при заключении договора ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета договора, в частности таких его качеств, которые однозначно являются существенными. При наличии этой информации истец не стала бы покупать данный участок. За прошедший период истица понесла убытки, связанные с обязанностью по оплате суммы целевого взноса в размере 490 000 рублей в пользу ДНИ «Талицкие берега» во исполнение заключенного ею договора о порядке вступления в члены ДНИ «Талицкие берега» № ЗУ/128 от 31.07.2017 г, обязанность заключить который и оплатить целевой взнос прямо указана в п. 3.2.3 договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, истица понесла дополнительные расходы в виде банковской комиссии за безналичный перевод денежных средств по оплате этого взноса, в размере 2 500 руб. Так же истица понесла расходы, напрямую связанные с предметом договора, - оплачен проект индивидуального жилого дома в размере 50 000 руб., оплачены юридические расходы по заключенному с ИП ФИО3 договором № 31072017-128-ТБ-ЮР от 31.07.2017 г. по сопровождению процедуры государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный земельный участок в сумме 30 000 руб., а так же банковской комиссии за безналичный перевод денежных средств по оплате этого договора в размере 900 рублей. Для исполнения указанного договора Истица была вынуждена оформить нотариально удостоверенную доверенность, стоимостью 1 700 рублей, оплатить государственную пошлину за выписку из ЕГРН в размере 1 550 руб. Часть денежных средств, которые были внесены покупателем в оплату земельного участка, истица была вынуждена досрочно снять со вклада (депозита), открытого на ее имя в ПАО «МТС-Банк». По условиям договора, период начисления процентов составляет 3 месяца, а при досрочном расторжении вклада проценты не выплачиваются вообще. Таким образом, досрочное снятие денежных средств со вклада для оплаты договора купли-продажи участка лишило истицу возможности получить доход в размере процентов за соответствующий период, что составляет 20 200 рублей. В целях разрешения спорной ситуации истица была вынуждена обратиться за профессиональной юридической помощью и заключить с адвокатом МКА «РУС ЛОЕР ГРУПП» ФИО4 соглашение об оказании юридической помощи, оплата по соглашению составляет 80 000 рублей. Все указанные расходы также заявлены ко взысканию с ответчика.

Истица и ее представитель ФИО4 в судебном заседании иск поддержали в полном объеме, с выводами проведенной по делу судебной экспертизы не согласились, полагая ее как методически, так и фактически неправильной, при этом пояснили, что суду представлена достаточная совокупность доказательств наличия на приобретенном у ответчика земельном участке неоговорённых при его покупке обременений, влияющих на использование этого земельного участка по запланированному истцом при заключении договора купли-продажи назначению.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании против иска возражала, поддержала письменный отзыв на иск, в котором полагает, что из представленных суду документов следует, что при заключении договора истец знала и имела возможность узнать обо всех свойствах приобретаемого земельного участка, что нашло свое отражение по тексту договора, подписанного сторонами. Истец лично неоднократно осматривала участок, не могла не видеть расположенные по краю участка и видные невооруженным глазом канализационные колодцы, наличие которых так же отражено на представленной истцу до заключения договора схеме участка. С учетом отраженных на этой схеме обременений участка он был продан истцу по цене 2.120.000,00 руб., что гораздо ниже кадастровой стоимости участка (6.972.943,41 руб.). Полагает, что истец не проявила требовавшиеся в таких обстоятельствах разумную осмотрительность, заботливость и осторожность, обычные для практики совершения подобных сделок. Истец не представила надлежащих допустимых доказательств, подтверждающих объективную невозможность использования земельного участка по назначению. Судебной экспертизой по делу установлено, что наличие на участке заброшенных и бесхозных элементов системы подземной канализационной трассы и коллектора сброса сточных вод не ограничивает и не запрещает использование участка по назначению и возведению жилого строения в соответствии с разрешенным использованием: для дачного строительства. Строительство дома по конкретному проекту договором купли-продажи не было предусмотрено, в связи с чем требование истца о признании сделки недействительной в связи с тем, что в конкретном месте нельзя построить дом по представленному истцом проекту необоснованно.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно требований ст.178 Гражданского кодекса РФ:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

По правилам п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно положениям ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: МО, <адрес>№ (ДНП «Талицкие берега») площадью 1961 кв.м на основании заключенного с ответчиком договора купли-продажи № от <дата>, вид разрешенного использования - для дачного строительства; обременения: водоохранная зона р.Талица. охранная зона газопровода высокого давления, охранная зона кабеля связи (п.1.1 Договора).

Сведений об ограничениях использования Земельного участка в связи с наличием канализационных коммуникаций, о которых заявлено по иску, не зарегистрировано.

Оплата по договору в размере 2.120.000,00 руб. произведена истцом, что не оспаривается ответчиком, представитель которого пояснила суду, что цена данного участка по договору была определена ответчиком с учетом наличия на нем обременений значительно ниже кадастровой стоимости участка 6.972.943,41 руб.

В п.1.6. Договора указано, что истец до подписания Договора провела осмотр участка и его состояние ее полностью удовлетворяет; она находит его пригодным для нормальной эксплуатации и готова купить его в состоянии, в котором он находится.

В п.1.8 Договора купли-продажи стороны подтвердили, что действуют сознательно, добровольно и не заблуждаются относительно сделки.

По тексту Акта приема-передачи участка указано, что истец провела осмотр участка и его состояние ее полностью удовлетворяет, она находит участок пригодным для нормальной эксплуатации и подтверждает, что принимает участок в состоянии, в котором он находится, подтверждает, что участок находится в том качественном состоянии, в каком он был на день подписания Договора. Переданный участок на момент его приема-передачи находится в состоянии, удовлетворяющем истца, претензий к ответчику истец не имеет (п.п.2,3).

В обоснование доводов иска истицей представлена суду схема земельного участка (л.д.21), на котором отмечены имеющиеся на участке коммуникационные объекты, в том числе и колодцы.

Представленная суду совокупность перечисленных доказательств свидетельствует, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка совершен в требуемой форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом для сделки купли-продажи недвижимости, соответствует требованиям статей 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ. Между сторонами в соответствии со статьей 556 ГК РФ подписан акт приема-передачи имущества, переданы денежные средства, переход права собственности от продавца к покупателю в установленном порядке зарегистрирован, а в последующем за истицей зарегистрировано и право собственности на земельный участок. То есть, оспариваемый договор купли-продажи исполнен полностью, продавец обязался и передал земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязался и принял земельный участок и уплатил за него определенную денежную сумму. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что на момент совершения сделки истец осознавала природу заключаемого договора, ее действия, воля были направлены на совершение именно этой сделки - договора купли-продажи, которая была совершена и которую она имела в виду.

По итогам распределения судом бремени доказывания по данной категории судебного спора стороной истца было заявлено о проведении по делу комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы. На разрешение экспертов ФИО6, ФИО7 (землеустроительная часть) и ФИО8 (строительно-техническая часть) были поставлены вопросы:

- при обязательном извещении сторон произвести обследование земельного участка, расположенного по адресу: МО <адрес>, контур <адрес> составить ситуационный план, отразив существующие строения, иные расположенные на участке движимые и недвижимые объекты, в том числе заборы, иные искусственные ограждения,

- установить нахождение на земельном участке системы действующей подземной канализационной трассы и коллектора сброса сточных вод,

- является ли наличие на земельном участке системы канализации условием, ограничивающим либо запрещающим:

а) использование земельного участка по назначению?

б) строительство жилого дома в соответствии с проектом, выполненным ООО «Производственная Компания Периметр»?

Как следует из представленного суду экспертного заключения, 19.04.2018 в присутствии сторон было произведено обследование фактических границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, а также существующие строения, иные расположенные на участке движимые и недвижимые объекты, в том числе заборы, иные искусственные ограждения. При обследовании производились геодезические измерения и фотографирование исследуемых объектов. Измерения и определение фактического землепользования производились на сертифицированном, и прошедшим поверки, геодезическом оборудовании, исходя из ограждений, установленных по всему периметру исследуемого участка. Дальнейшая обработка результатов измерений выполнена на персональном компьютере в лицензированном в установленном порядке программном обеспечении (графический редактор) «AutoCad 2013LT». Каталоги координат представлены в системе координат МСК-50, в соответствии с Приказом Управления Роснедвижимости по Московской области от 11.08.2009г. № 151 «Об утверждении Схемы реализации в Московском областном кадастровом округе технологии централизованного государственного кадастрового учета недвижимости».

Экспертом ФИО6 (землеустроительная часть экспертизы) составлен план земельного участка площадью 1961 кв.м с кадастровым номером 50:13:0010333:1446 (приложение 1 лист 1). На участке установлено наличие объектов: забор /по точкам: 2-3-4-5-6-7-8-9-10-11 металлический штакетник в железных столбах/, подземный кабель, подземный газопровод, колодец, 2шт. /кирпичные, люки отсутствуют, имеются железные листы/, бетонные плиты между точками 7-9 частично на участке с кадастровым номером 50:13:0010333:1446 на расстоянии от ограждения – от 3,56м, подземные элементы, связывающие между собой колодцы, и подземный резервуар под бетонными плитами.

При выводах по поставленным судом вопросам экспертами указано, что на земельном участке имеются элементы системы подземной канализационной трассы и коллектора сброса сточных вод на расстоянии менее 5м от границы отвода ДНП «Талицкие берега».

По ходатайству эксперта ФИО8 (строительно-техническая часть) суду МУП «Пушкинский Водоканал» был предоставлен договор аренды имущества №2-А-П от 30.06.2017г. /пункт №54 «очистные сооружения» <...>/ и в письме от 27.04.2018 №1853 сообщено: «Сведения о регистрации объекта, об установлении сервитута, акты обследования за период 5-10 лет отсутствуют».

С учетом представленных сведений, экспертом ФИО8 отмечено, что ввиду отсутствия соответствующих документов технической эксплуатации системы очистных сооружений нельзя однозначно утверждать, что данные «заброшенные и бесхозные» элементы являются частью системы действующей подземной канализационной трассы и коллектора сброса сточных вод (данные выводы подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения). Данный земельный участок с южной стороны имеет ограждение, возведенное по красной линии границы массива ДНП «Талицкие берега». Наличие объектов канализации не ограничивает и не запрещает использование данного земельного участка по назначению и возведению жилого строения (с учетом целевого назначения рассматриваемого земельного участка), при этом жилое строение должно отстоять от красной линии не менее чем на 5м, что позволяет расположить «основное строение», не затрагивая данную систему (колодцы, бетонные плиты и подземные элементы связывающие между собой колодцы, подземный резервуар). Строительство жилого дома в соответствии с представленным истцом проектом, выполненным ООО «Производственная Компания Периметр», не представляется возможным, так как исследуемый участок имеет вид разрешенного использования: для дачного строительства, поэтому к будущим постройкам применяются требования СНиПа 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» и на данном участке можно возвести не «жилой дом», а «жилое строение».

Экспертное заключение, полученное судом в установленном ст.ст.79-86 ГПК РФ порядке, содержит подробное описание проведенных экспертами исследований, полученные по их результатам выводы являются полными, определенными, не имеющими противоречий, в распоряжение экспертов были переданы материалы гражданского дела, содержащего необходимый объем письменных доказательств, на которые ссылались все участвующие в судебном процессе стороны, экспертами непосредственно обследовался спорный объект недвижимости, назначенные эксперты имеют значительный опыт работы по специальности и достаточный опыт экспертной работы, в том числе по назначению судов, предупреждены об уголовной ответственности.

В связи с изложенным, экспертное заключение, оцененное судом в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке ст.67 ГПК РФ, принято как достоверное доказательство, опровергающее доводы иска. Оснований для назначения дополнительной или повторной судебной строительно-технической экспертизы в порядке ст.87 ГПК РФ, о чем ходатайствовала сторона истца в итоговом судебном заседании, судом не установлено. Все заявленные ими доводы относительно неполноты, недостоверности, необъективности и предвзятости выводов судебного эксперта ФИО8 носили характер предположений и фактически направлены на отстаивание своей правовой позиции по делу.

По итогам рассмотрения данного дела, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд, принимая решение по правилам ч.3 ст.196 ГПК РФ в объеме заявленных требований, приходит к выводу, что установленные по делу фактические обстоятельства заключения оспариваемой сделки и ее последующее исполнение свидетельствуют об осведомленности истца о всех существенных условиях заключенного между сторонами 31.07.2017 договора купли-продажи земельного участка, что не дает оснований для вывода о том, что истица заблуждалась или была намеренно введена в заблуждение ответчиком относительно предмета, природы и условий сделки. Никаких доказательств обратного истица, на которой лежало бремя доказывания оснований заявленных по иску требований, суду не представила.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. То есть под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.

Вместе с тем, установленные по данному делу обстоятельства с очевидностью свидетельствуют о том, что, проявив разумную заботу и осмотрительность, обычную для практики совершения подобных сделок, истица как покупатель не была лишена возможности получить сведения о всех необходимых качественных характеристиках данного участка, в том числе о состоянии и объеме использования элементов канализационной трассы, расположенной на продаваемом объекте.

Сама истица при опросе судом не отрицала того факта, что о наличии этой системы коммуникаций на участке ей было сообщено ответчиком, материалами дела так же подтверждено, что при заключении спорного договора ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) всю имеющуюся у него информацию относительно продаваемого земельного участка, включая земельный план-схему участка, где отражены спорные объекты коммуникаций (л.д.21), однако истица на основании представленных ей данных посчитала отсутствующим риск негативных последствий этого при дальнейшем использовании приобретаемого земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной.

Иных доводов, влияющих на изложенные выводы суда, истцом не заявлено.

Все остальные требования иска - о применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, судебных расходов - являются производными, в связи с чем так же судом отклоняются.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме – 13.06.2018

Судья: