Решение № 3А-635/2025 3А-635/2025~М-521/2025 М-521/2025 от 22 декабря 2025 г. по делу № 3А-635/2025

дело № 3а-635/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000580-56


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

с участием представителей административного истца ФИО1, административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ГРАНДСТРОЙ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГРАНДСТРОЙ» обратилось с административным иском, просит установить кадастровую стоимость:

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Спортивный комплекс баскетбольного клуба, площадью 6098 +/- 27 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 4 135 000 рублей, согласно отчету об оценке ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 20 мая 2025 года № 228/05/2025;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Спортивный комплекс баскетбольного клуба, площадью 6342 +/- 28 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 4 300 000 рублей, согласно отчету об оценке ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 19 мая 2025 года № 229/05/2025;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Спортивный комплекс баскетбольного клуба, площадью 3061 +/- 19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 236 000 рублей, согласно отчету об оценке ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 20 мая 2025 года № 227/05/2025;

объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки: 4103,4 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства: 41 %, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 20 378 230 рублей, согласно отчету об оценке ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 19 мая 2025 года № 232/05/2025.

Определением Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2025 года прекращено производство по делу в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, в связи с отказом истца от данного требования.

Требования обоснованы тем, что административный истец является собственником спорных объектов недвижимости.

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000321 от 30 октября 2024 года по состоянию на 1 января 2022 года определена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером № – 10 954 386,22 рублей, с кадастровым номером № – 11 418 263,64 рублей.

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2023/000219 от 3 августа 2023 года по состоянию на 1 января 2022 года для земельного участка с кадастровым номером № – 5 497 984,54 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налогов, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ППК «Роскадастр», администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала письменные уточнения административного иска, просила установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков по результатам заключения судебной экспертизы. Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» просила вынести решение на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акт об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативных актов об их утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений об их кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником:

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: спортивный комплекс баскетбольного клуба, площадью 6098 +/- 27 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 сентября 2025 года № КУВИ-001/2025-179847383, запись регистрации от 16 октября 2025 года № № (т. 1 л.д. 17-20),

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: спортивный комплекс баскетбольного клуба, площадью 6342 +/- 28 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 сентября 2025 года № КУВИ-001/2025-179847043, запись регистрации от 16 октября 2024 № № (т. 1 л.д. 21-24),

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: спортивный комплекс баскетбольного клуба, площадью 3061 +/- 19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 7 октября 2024 года № КУВИ-001/2024-246726702, запись регистрации от 20 июля 2023 года № № (т. 1 л.д. 25-28).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 февраля 2022 года на основании актов об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000321 от 30 октября 2024 года для земельных участков с кадастровыми номерами № – 10 954 386,22 рублей, № – 11 418 263,64 рублей и АОКС-26/2023/000219 от 3 августа 2023 года для земельного участка с кадастровым номером № – 5 497 984,54 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов от 24 сентября 2025 года № КУВИ-001/2025-179846445, от 24 сентября 2025 года № КУВИ-001/2025-179846444, от 4 октября 2024 года № КУВИ-001/2024-246727314 (т. 1 л.д. 13, 14, 15).

В соответствии с представленными административным истцом отчетами об оценке ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 20 мая 2025 года № 228/05/2025, от 19 мая 2025 года № 229/05/2025, от 20 мая 2025 года № 227/05/2025 рыночная стоимость спорных земельных участков на 1 января 2022 года составляет для кадастровых номеров: № - 4 135 000 рублей, № - 4 300 000 рублей, № - 2 236 000 рублей (т. 1 л.д. 42-84, 85-126, 127-160).

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных земельных участков.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО СЭБ «Профи» ФИО4 от 3 декабря 2025 года № 265 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года определена для кадастрового номера № – 6 065 000рублей, № – 6 264 000 рублей, № – 3 447 000 рублей (т. 2 л.д. 2-101).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы от 3 декабря 2025 года № 265 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной экспертизы от 3 декабря 2025 года № 265 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения от 3 декабря 2025 года № 265 следует, что эксперт провел личный осмотр объектов оценки 25 октября 2025 года. В экспертном заключении приведены фотоматериалы, полученные в ходе осмотра.

Так как осмотр объекта оценки мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстоящую от даты исследования, то эксперт делает допущение, что идентификация объекта по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с материалами дела и данными в открытом доступе.

Эксперт на основе результатов исследования установил, что наиболее эффективное использование объекта оценки, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта: - объект оценки 1-3 - спортивный комплекс баскетбольного клуба.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

В ходе анализа был сделан вывод, что объекты оценки 1- 3 входят в сегмент земли населенных пунктов для смешанной коммерческой (офисные, торговые, коммунальные, складские, производственные) и жилой застройки, находятся на рынке земельных участков, относятся к рынку коммерческой недвижимости, не относятся к рынку доходной недвижимости (только в составе ОКС).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (100%). Затратный и доходный подходы не применялись экспертом. При этом, отказ от применения иных подходов и методов оценки обоснован.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применил подход и метод оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Заключения судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчетах об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков с учетом их уникальных характеристик, и внесение их в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 8 октября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «ГРАНДСТРОЙ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 6 065 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 6 264 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3 447 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 8 октября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 23 декабря 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.