Решение № 2-3807/2017 от 17 декабря 2017 г. по делу № 2-3807/2017

№


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Лепетюх А. В.,

при секретаре судебного заседания Орнацкой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, встречному иску ФИО1 к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, третье лицо - ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», об оспаривании отчета об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, установлении рыночной стоимости права пользования земельным участком, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ДИЗО г. Ростов-на-Дону обратился в суд с настоящим иском, в обоснование которого сослался на то, что ДИЗО г. Ростов-на-Дону 06.07.2012 г. заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службе РФ 04.09.2012 г. под № <данные изъяты>. В соответствии с указанным договором аренды ФИО1 предоставлен в аренду целый земельный участок (кадастровый номер <данные изъяты>), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 1050 кв.м., для использования в целях строительства индивидуального жилого дома сроком по 26.06.2045 г. Арендные платежи ответчиком не производятся, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате и пене. На основании изложенного согласно уточненным исковым требованиям просит суд взыскать с ФИО1 в пользу ДИЗО г. Ростов-на-Дону задолженность по арендной плате за землю за период с 01.04.2016 г. по 30.09.2017г. в размере 730 721,19 руб.; пеню за период с 20.06.2016 г. по 31.10.2017 г. в размере 70 347,64 руб.; пеню, начисленную на сумму 730 721,19 руб. за период с 01.11.2017 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

ФИО1 обратился к ДИЗО г. Ростова-на-Дону со встречным исковым заявлением, обосновывая свои требования следующим. Во исполнения п. 3.1. договора аренды размер арендной платы установлен в сумме 16 888 руб.79 коп. Арендатор осуществляет оплату в соответствии с условиями договора. Ответчик указывает, что согласно п.11 постановления Администрации города Ростова- на-Дону №576 от 09.07. 2015 года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» с 19.11.2015 года размер арендной платы определен по рыночной стоимости права пользования на условиях аренды. Арендная плата за земельные участки в случаях не указных в п.1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки права пользования земельным участком.

При этом, отчет от 14.12.2015 года №<данные изъяты> об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, содержит многочисленные методические ошибки, многочисленные технические ошибки и несоответствия требованиям принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренных действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Перечисленные нарушения повлекли за собой грубое искажение объективной рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды. Считает, что рыночная стоимость объекта проведена неверно.

На основании изложенного согласно уточненным исковым требованиям просит признать Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону расчет годовой арендной платы в размере 393705 руб. рублей 80 копеек на основании отчета об оценке от 14.12.2015 года № 315-15-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды по договору аренды земельного участка № <данные изъяты> от 06.07.2012 года, расположенного по адресу : г.Ростов-на- Дону, пер. 1-й Спутниковый,8 общей площадью 1050 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> с ФИО1, необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды; установить рыночную стоимость по договору аренды земельного участка №<данные изъяты> от 06.07.2012 года общей площадью 1050 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: г.Ростов- на-Дону, пер. 1-й, Спутниковый, 8 на основании судебной экспертизы ООО «Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» в размере 12660 руб.

В судебном заседании представитель истца ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО2 уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Надлежаще извещенный ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, направил своего представителя ФИО3, которая уточненные встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ДИЗО г. Ростова-на-Дону просила отказать.

Третье лицо - ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» извещались судом заказной судебной корреспонденцией, в суд представителя не направили.

Дело в отношении не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок п.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.1, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

Судом установлено, что Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 06.07.2012 г. заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службе РФ ДД.ММ.ГГГГ г. под № <данные изъяты>

В соответствии с указанным договором аренды организации: ФИО1 предоставлен в аренду целый участок (кадастровый номер 61:44:0011620:7), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 1050 кв.м., для использования в целях строительства индивидуального жилого дома сроком по 26.06.2045 г.

В соответствии с п.5.2, вышеуказанного договора аренды земли, ст. 330 ГК РФ в случае невнесения арендной платы в установленные договором аренды сроки арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.

Согласно п.11 постановления Администрации города Ростова- на-Дону №576 от 09.07. 2015 года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» с 19.11.2015 года размер арендной платы определен по рыночной стоимости права пользования на условиях аренды.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону заявлены требования о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за землю за период с 01.04.2016 г. по 30.09.2017г., рассчитанной на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты>-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды по договору аренды земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно отчету ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 14.12.2015 года № 315-15-р следует, что размер арендной годовой платы за пользование земельным участком составляет 393705,80 руб.

При этом, расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г.Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объекта коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.09.2017г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС".

Согласно заключению ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ от 13.10.2017г., величина годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком на праве аренды составляет 12 660 рублей.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участка, с учетом его расположения за пределами сформировавшейся застройки; была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части, что объект оценки расположен фактически за пределами города, а точнее за пределами его сформировавшейся застройки. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна, учитывая геологические особенности данной местности. Данный земельный участок и большинство соседних практически постоянно имеют следы затопления.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение), произведено сравнение продаж.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение №411\17, выполненное ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ от 13.10.2017г. в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» № 302/17 от 14.08.2017 от 13.10.2017г., проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В этой связи при определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять заключение ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты>-р, поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС"

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании отчета ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты>-р – подлежащими удовлетворению.

При разрешении спора в части установления рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., определив размер годовой арендной платы земельного участка в размере 12660 руб.

Департамент заявил иск о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 01.04.2016 г. по 30.09.2017г. в размере 730 721,19 руб. исходя из размера годовой арендной платы земельного участка, установленного отчетом ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 14.12.2015 года № 315-15-р в размере 393705,80 руб.

Судом были исследованы материалы дела и установлено, что в спорном периоде за 2016 год ФИО1 производил оплату согласно квитанций от 15.03.2016 года в сумме 4500 руб, от 14.06.2016 года в сумме 4500 рублей, от 11.09.2016 года в сумме 4500 рублей, от 10.12.2016 года -в сумме 4 500 рублей. Итого за 2016 год ФИО1 было оплачено 18 000 рублей. За 2017 года ФИО1 оплатил согласно квитанций от 16.03.2017 года 4700 рублей, от 13.06.2017 -4700 рублей, от 29.09.2017 года -4500 рублей, от 01.12.2017 года-4700 рублей. Итого ФИО1 за 2017 год было оплачено 18800 рублей

Согласно выводам экспертов ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС», изложенным в заключении № 302/17 от 14.08.2017 от 13.10.2017г. годовая арендная плата земельного участка составляет 12660 руб., что позволяет суду прийти к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате у ФИО1

В силу статьи 98 ГПК РФ, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с ч. 3 ст. 95 ГПК РФ, ст. 37 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31.05.2001 эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС", общая стоимость которой составила 13634,16 руб. Оплата произведена истцом по встречному иску ФИО1 в полном объеме, в подтверждение представлена квитанция.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований, оплата произведена истцом в полном объеме, суд считает необходимым удовлетворить требования истца в указанной части, взыскать понесенные расходы за счет ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета от 14.12.2015 года № 315-15-р «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1050 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <адрес>

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1050 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <адрес>, в размере 12660 руб.

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений г.Ростова-на-Дону– оставить без удовлетворения.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений г.Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 13634,16 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2017 года.

Председательствующий