Решение № 2-РЕ-7/2025 2-РЕ-7/2025~М-РЕ-5/2025 М-РЕ-5/2025 от 23 февраля 2025 г. по делу № 2-РЕ-7/2025

дело № 2-PE-7/2025

УИД 14RS0014-03-2025-000005-06

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

пос. Пеледуй, 24 февраля 2025 г.

Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Санникова В.А., при ведении протокола помощником судьи Рыжковой Н.И.,

с участием истца ФИО1, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 опризнании отсутствующим обременения и погашении регистрационной записи в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО3 с требованием впоследствии, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона и погашении регистрационной записи об ипотеке, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.09.2013, и исправленной по решению государственного регистратора 12.02.2025, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, возникшую в силу закона по договору купли-продажи от 13 августа 2013 года.

В обоснование требований истец указывает, что на момент заключения договора и произведения расчетов по нему, собственника представляла ФИО2 на основании доверенности. После регистрации права собственности на квартиру и оплаты всей суммы по договору обременение не было погашено, поскольку срок действия доверенности истек, местожительство ФИО3 ему неизвестно, никогда его не видел, совместное обращение в регистрирующий орган невозможно.

Определением суда от 28.01.2025 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены: - ФИО2, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

В судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержал, пояснив, что оплата стоимости квартиры по договору купли-продажи от 13.08.2013 произведена им в полном объеме, обременение его прав в отношении квартиры в виде ипотеки не снятой после оплаты, ограничивает его права, просит иск удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, сообщила, что является тетей ФИО3, полученные от продажи квартиры денежные средства в полном объеме передала при свидетелях, но без письменного оформления собственнику в г. Костроме, претензий к истцу не имеет.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, телеграммы, направленные по последним известным местам его жительства (л.д. 112, 113), не вручены, двери закрыты, адресат по извещению за ними не является, в связи с чем, суд считает, что ФИО3 надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) в судебном заседании участия не принимал, ходатайств не направлено.

Судом на основании ст. 167 ГПК РФ определено судебное заседание провести в отсутствие надлежаще извещенных и неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Часть 1 ст. статьи 334.1 ГК РФ предусматривает, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Так, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ч. 2 ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

В силу ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Статья 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13.08.2013 между ФИО2 действующей от имени ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>л.д. 12-14).

Согласно п. 4 договора квартира продается за 1900000 руб.

Расчеты в соответствии с п. 5 договора производятся в следующем порядке: -до подписания договора ФИО3, от имени которого действует ФИО2 получил от ФИО1 1 000 000 руб.;- оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. будет передана продавцом в срок до 30 марта 2014 г.

В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 16 договора, данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры ФИО1 без каких-либо актов и дополнительных документов.

23.09.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу:<адрес>№, а также запись об обременении права - ипотеки в силу закона №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.09.2013, а также штампом регистрации (л.д. 14,15).

Из представленной суду Филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) выписки из ЕГРН в отношении спорной квартиры от 29.01.2025 установлено наличие ошибки в указании залогодержателем истца ФИО1, вместо ответчика ФИО3 (л.д. 38).

Согласно сообщения заместителя Руководителя Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) от 17.02.2025 указанная техническая ошибка исправлена по решению государственного регистратора 12.02.2025 (л.д.91).

Как установлено в судебном заседании из пояснений истца и третьего лица – ФИО2, а также подтверждается материалами дела расчет между сторонами по договору купли-продажи произведен в полном объеме (л.д. 16-20).

Таким образом, в настоящий момент истцом исполнено в полном объеме обязательство по договору купли-продажи от 13.08.2013, что в силу ст. 352 ГК РФ свидетельствует о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (его пункт 53).

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Право индивидуальной собственности на указанный выше объект в установленном порядке зарегистрировано за истцом, на основании совершенной сделки, объект находится в его владении, зарегистрированная в пользу продавца ипотека прекратилась в связи с исполнением покупателем обязанности по оплате стоимости квартиры.

В настоящее время снять обременение с квартиры во внесудебном порядке на основании совместного заявления продавца (собственника) либо уполномоченного им лица и покупателя невозможно в связи с неизвестностью местонахождения ФИО3.

То есть, у истца отсутствует иной способ защиты права собственности на указанный объект в связи с наличием (сохранением) в ЕГРН записи об обременении права (ипотеке).

В этой связи исковые требования надлежит удовлетворить путем признания отсутствующим соответствующего обременения в отношении квартиры и погашения соответствующей записи в реестре.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьей 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить полностью.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона и погасить регистрационную запись об ипотеке, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.09.2013, и исправленную по решению государственного регистратора 12.02.2025, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру с кадастровым номером №,расположенную по адресу: <адрес>, возникшую в силу закона по договору купли-продажи от 13 августа 2013 года.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) (ПСП в пгт. Пеледуй) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24февраля 2025 г.

Судья В.А. Санников