Решение № 2-300/2021 2-300/2021~М-98/2021 М-98/2021 от 24 марта 2021 г. по делу № 2-300/2021

31RS0004-01-2021-000148-09 Дело № 2-300/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2021 г. г. Валуйки

Валуйский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Кирилловой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коростылевой В.В.,

с участием истца ФИО1, его представителя по доверенности ФИО2,

ответчика ФИО3, ее представителя адвоката Бабенковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества от 27.07.2020г, прекращении права собственности, взыскании убытков, исключении записей из Единого государственного реестра, расторжении кредитного договора <***> от 24.07.2020 года,

установил:

24.07.2020 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1508 кв.м. и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>.

24.07.2020г. ПАО «Сбербанк России» с одной стороны и ФИО1, ФИО8, с другой ( созаемщики), подписав Индивидуальные условия, заключили договор №, по которому кредитор обязуется предоставить кредит в сумме 1380000 руб., сроком возврата по истечении 240 месяцев с момента фактического предоставления кредита под 7,90% годовых, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредит «ПРИОБРЕТЕНИЕ ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ» на условиях, предусмотренных договором, а также с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов», которые являются неотъемлемой частью договора и размещены на официальном сайте кредитора и в его подразделениях.

Дело инициировано иском ФИО1, который просит расторгнуть договор купли - продажи недвижимого имущества жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между ФИО1 и ФИО3 от 24.07.2020г.

Прекратить реестровые записи № 27.07.2020., № 27.07.2020, № 27.07.2020, № 27.07.2020 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расторгнуть кредитный договор № от 24.07.2020г на общую сумму 1380000 руб. между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России».

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 первоначальный взнос в размере 345000,00 руб.;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 заёмные денежные средства в сумме 1380000,00 руб. по кредитному договору № от 24.07.2020г;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 затраты на проведение строительной экспертизы согласно заключению № от 12.09.2020 г. в сумме 20000,00 руб. и проведенной рыночной стоимости объекта недвижимости согласно отчету № от 13.09.2020г в сумме 4000,00 руб.;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в

сумме 2350,00 руб. за осуществление регистрационных действий по переоформлению жилого дома и земельного участка;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 18000,00 руб.,

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 ежемесячную оплату основного долга и процентов по кредитному договору № от 27.07.2020г в размере 68742,84 руб.,

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 оплату вознаграждения ЦНС по договору оказания услуг № от 24.07.2020 в размере 3400,00 руб.;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 оплату страхового взноса по страховому полису № от 24.07.2020 г. в размере 6900,00 руб.;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 оплату первоначальной оценки дома в размере 4000,00 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали. Истец суду пояснил, что 24.07.2020 г. он с ФИО3 заключили договор купли-продажи, по которому он купил у ответчицы земельный участок площадью 1508 кв.м. и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>. В этот же день заключил кредитный договор № с ПАО «Сбербанк России», по которому получил кредит в размере 1380000 руб. на покупку дома. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательству по договору предоставлен залог (ипотека) приобретаемого недвижимого имущества. Договор купли - продажи зарегистрирован, в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Для оказания помощи в приобретении жилого дома он обращался обратился в АН «Этажи» и заключил договор на оказание ему помощи в приобретении жилого дома и сопровождении данной сделки, где и обратил внимание на указанный дом, принадлежащий ФИО3, который продавался. Он до заключения договора купли - продажи неоднократно осматривал жилой дом ФИО3, приезжал с риэлтором АН «Этажи» ФИО12, привозил супругу с детьми, затем осматривал с товарищами, которые разбираются в вопросах по строительству. Никаких существенных недостатков при осмотре дома не заметил, ФИО3 не запрещала ему осматривать жилой дом и надворные постройки, не запрещала приводить специалистов. Осматривая дом, он понимал, что придется делать ремонт дома и был готов к этому. Расчет стоимости имущества произвели полностью: стоимость объекта недвижимости составляет 1725000,00 руб., из которых: 125000,00 руб. стоимость земельного участка; 1600000 руб. стоимость жилого дома. Денежная сумма в размере 345000 руб., передана им ФИО3 из собственных средств до подписания договора в качестве первоначального взноса. Оставшаяся часть в размере 1380000,00 руб. оплачены за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от 24.07.2020г. По обоюдному соглашению после получения денежных средств ответчица возвратила ему 100000,00 руб. на ремонт дома и 5000,00 руб. внесенный им аванс.

После заключения договора купли - продажи, когда он въехал жить в приобретенный дом, то обнаружил недостатки строения. Увидел, что стены дома треснуты и стена гаража отходит от дома, полы в доме прогнившие и неровные, а также отсутствует фундамент под домом, отсутствуют упорные столбы дома и они прогнили, также прогнили венцы цоколя дома, нарушена герметизация дома. Наличие в доме форсунки и двух лежанок создаст ему препятствие в переоформлении документов в газовой службе так, как они возведены с нарушением норм ВДПО. При визуальном осмотре им дома перед покупкой в присутствии риэлтора АН «Этажи» данные недостатки не были показаны, считает, что они являются скрытыми дефектами. После чего он вынужден был произвести строительную экспертизу и дополнительно произвести оценку дома по средне рыночной стоимости. Выявленные недостатки дома не были оговорены при заключении договора купли - продажи. Согласно заключению № специалиста, безопасность жилого дома невозможна без капитального ремонта, а стоимость капитального ремонта с учетом НДС составляет 813101,00 руб. Согласно проведенной оценки средне - рыночной стоимости и по отчету № от 13.09.2020г. стоимость дома и земельного участка составляет 960000,00 руб., где стоимость дома – 577000,00 руб., земельного участка – 383000,00 руб., что противоречит сделанной оценке первоначально перед заключением договора купли - продажи недвижимого имущества от 24.07.2020г, дом был оценен 1600000,00 руб., и земельный участок- 125000,00 руб., оценка объекта недвижимости завышена. Он неоднократно обращался к ФИО3 с устным требованием о расторжении договора купли продажи, но ответчица отказалась. На письменную претензию от 07.11.2020г. о расторжении договора купли - продажи от 24.07.2020г. ФИО3 также не ответила. Считает, что поскольку кредит оформлялся с целью покупки спорного дома, а договор купли-продажи подлежит расторжению, то и кредитный договор, по его мнению так же должен быть расторгнут. Так же считает, что поскольку ФИО3 при продаже дома скрыла его существенные недостатки, то он понес убытки, связанные с оформлением кредита. Убытки в виде: уплаты основного долга, ежемесячных процентов по кредиту, оплаты страхового взноса по страховому полису № ОТ 24.07.2020 г., оплаты вознаграждения ЦНС по договору оказания услуг № от 24.07.2020 г., оплаты за осуществление регистрационных действий по переоформлению спорного дома и земельного участка, оплаты первоначальной оценки дома, оплаты за проведения строительной экспертизы и проведения оценки рыночной стоимости спорного объекта, которые должен возместить ответчик.

Ответчик ФИО3, ее представитель Бабенкова С.В. иск не признали. Ответчик пояснила, что 24.07.2020г. между нею и ФИО1 состоялся договор купли-продажи недвижимого имущества с привлечением денежных средств Сбербанка РФ (ипотека). Жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> были переданы истцу ФИО1 после неоднократного осмотра истцом (покупателем), претензий по качеству и техническому состоянию жилого дома у ФИО1 не было. В п.3.6 договора купли-продажи указано, что «покупатель осмотрел объект недвижимости и претензий по его качеству не имеет". В п.3.7. указанного договора прописано, что " по соглашению сторон настоящий договор будет служить передаточным актом между ними ". Во всех документах (договоре купли-продажи, протоколе согласования условий сделки, расписке) имеется собственноручная подпись ФИО1, а также он указывает, что претензий не имеет.

ФИО3 обращалась в АН «Этажи», где заключила договор на оказание ей помощи со стороны специалистов по недвижимости по поиску покупателя и сопровождении сделки купли-продажи. Ее интересы представляла ФИО9 На первичный осмотр дома приезжал ФИО1 и его риэлтор Фатима. Она показала ему двор, огород, затем он стал осматривать дом вместе со своим представителем. Она отвечала на все вопросы ФИО1, сообщила ему, что дом построен в 1906г., был накрыт соломой когда они купили его, что лет 30 назад делали капитальный ремонт (меняли крышу, обложили дом кирпичом, подлили под цоколь фундамент около 30 см, выложили цоколь кирпичом, поменяли окна на пластиковые). В подтверждение своих слов она показала сразу же все документы (техпаспорт на дом, выписки из ЕГРН на жилой дом и земельный участок, домовую книгу, межевой план на земельный участок). ФИО1 ознакомился со всеми документами, в том числе и с техническим паспортом от 2017г., где указаны все характеристики жилого дома. Затем ФИО1 приезжал с семьей (с супругой и детьми), осматривали дом, который им понравился. В следующий раз он приезжал с товарищами, строителями, как он их представил, в очередной раз он приезжал и беседовал с ее сыном ФИО17 ФИО4, уточнял по поводу фундамента и цоколя дома. Денег от ФИО1 она получила в размере 5000,00 руб., в качестве задатка. У ФИО1 денежных средств не было и он для покупки дома оформил в сбербанке кредит. По просьбе ФИО1 в договоре купли-продажи стоимость домовладения указали 1725000,00 руб. из которых 345000,00 руб. первоначальный взнос, который истец фактически ФИО3 не передавал, расписка была написана ответчиком формально для того, чтобы истцу одобрили кредит; 1380 000,00 руб. оставшаяся часть из которой ответчик должна была вернуть 100 000,00 руб. для ремонта дома. Домовладение продала за 1 280 000,00 руб., на ее счет после регистрации сделки ей было перечислено 1380000,00руб, из которых 100000 руб. вернула ФИО1 для ремонта дома и из своих денежных средств вернула задаток 5 000,00 руб., о чем составлена расписка, подписанная ФИО1

Представитель ответчика - ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не прибыл, предоставив суду письменные возражения, в которых указал, что иск не признает. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из приведенных выше норм права следует, что лицо, требующее расторжения действующшегно договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми. Истец был ознакомлен с условиями кредитного договора и с ними согласен. ФИО1 добровольно взял на себя все обязательства по кредитному соглашению, согласился со всеми условиями данного договора. Он заключил кредитный договор добровольно, без понуждения, согласился с установленными размерами процентной ставки, неустойки. Считает, что обстоятельства, указанные истцом не могут быть рассмотрены в качестве основания для расторжения кредитного договора, поскольку при заключении истец знал, что фундамент и стены имеют более 60% износа, согласно представленной в отчет заключения о физическом износе конструктивных элементов строения от 25.06.2020г, выданным Валуйским отделением ГУП «Белоблтехинвентаризация».

Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как согласно ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая отсутствие доказательств наличия со стороны банка, каких- либо существенных нарушений условий договора, влекущих их расторжение по п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также учитывая отсутствие оснований для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ, просит оставить без рассмотрения требование ФИО1 к ПАО «Сбербанк», в случае предоставления доказательств отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований к ПАО «Сбербанк» в полном объеме.

Представитель третьего лица - АН «Этажи» в лице ИП ФИО5 в судебное заседание не явился. О дате и времен рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия. В судебном заседании 17.03.2021 г. ИП ФИО5 с требованиями истца не согласился.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ПС РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу данной нормы материального права существенным нарушением договора признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны, не любой, а только весомый ущерб. Весомость ущерба должна быть подтверждена тем, что соответствующая сторона договора в результате исполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, соответствующей условиям договора продажи о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Таким образом, в силу положений п. 1, п. 2 ст. 475 ГК РФ покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель недвижимости вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

26.05.2020г. истцом ФИО1 был заключён агентский договор с Компанией «Этажи» (агент) в лице индивидуального предпринимателя ФИО10, согласно которому истец (принципал) поручил агенту действовать от его имени и за его счет при покупке дома по адресу: <адрес> ( л. д. 24).

ФИО1 в качестве заказчика обратился к оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО11, который произвел оценку домовладения по адресу: <адрес> составил отчет № «Оценка рыночной и ликвидной стоимости домовладения» от 25.06.2020 г. Рыночная стоимость оценочного имущества по состоянию на 25.06.2020 г. составляет 1723000,00 руб. (л.д.123-202 т.1). С данной рыночной оценкой домовладения истец был согласен, и отчет был предоставлен в ПАО «Сбербанк России» для оформления кредита «Приобретение готового жилья»

24.07.2020г. ПАО «Сбербанк России» с одной стороны и ФИО1, ФИО8, с другой (созаемщики), подписав Индивидуальные условия, заключили договор №, по которому кредитор обязуется предоставить кредит в сумме 1380000,00 руб., сроком возврата по истечении 240 месяцев с момента фактического предоставления кредита под 7,90% годовых, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредит «ПРИОБРЕТЕНИЕ ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ» на условиях, предусмотренных договором, а также с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов», которые являются неотъемлемой частью договора и размещены на официальном сайте кредитора и в его подразделениях (л.д.15-21).

По договору купли-продажи от 24.07.2020 г. ФИО3 продала, а ФИО1 купил недвижимое имущество, состоящее из земельного участка площадью 1508 кв.м. кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером 31:27:0506001:46, находящиеся по адресу: <адрес>. Порядок расчета предусмотрен разделом 2 договора, согласно которому, стоимость объекта недвижимости составляет 1725000,00 руб., из которых: 125000,00 руб. стоимость земельного участка; 1600000,00 руб. стоимость жилого дома. Денежная сумма в размере 345000,00 руб., передана истцом (покупателем) ответчику ФИО3 (продавцу) из собственных средств до подписания договора в качестве первоначального взноса. Оставшаяся часть в размере 1380000,00 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от 24.07.2020г. (л.д.12-13).

Указанный договор был зарегистрирован в предусмотренном ст. ст. 131, 164 ГК РФ, что следует из договора, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2020г. (л.д.31-34).

Истец свои исковые требования мотивирует тем, что качество приобретенного им жилого дома не соответствует условиям договора. После заключения договора купли - продажи, когда он въехал жить в приобретенный дом, то обнаружил, что стены дома треснуты и стена гаража отходит от дома, полы в доме прогнившие и неровные, а также отсутствует фундамент под домом, упорные столбы дома, прогнили, также прогнили венцы цоколя дома, нарушена герметизация дома. Данные недостатки считает скрытыми так, как ему при визуальном осмотре в присутствии риелтора АН «Этажи» данные недостатки ответчиком не были указаны и показаны.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости и, выяснения вопроса технического состояния, безопасности эксплуатации жилого дома, стоимости устранения выявленных повреждений жилого дома., истец обратился в ООО Правовое агентство «Консул». Согласно проведенной оценки средне - рыночной стоимости, согласно отчету № от 13.09.2020г. стоимость дома и земельного участка составляет 960000,00 руб., где стоимость дома – 577000,00 руб., земельного участка – 383000,00 руб. (л.д.36-71)

Согласно заключению № эксперта, согласно данным осмотра и обследования конструкции жилого дома имеют следующие дефекты:

п.1 Фундамент (приложение к заключению 3,4,5,6). Осадка отдельных участков здания, поражение гнилью, полное разрушение деревянных столбов фундамента. Указанные повреждения соответствуют 100% износа, так как материал фундамента разрушен полностью и непригоден к дальнейшему использованию. Устранение выявленных повреждений предполагает полную замену фундамента;

п.2 Цоколь (см.приложение к заключению 6,7 и 8). Массовые прогрессирующие трещины, ослабление кладки. В местах примыкания цоколя к угловым и центральным кирпичным столбам отмечены дефекты кладки: отсутствует перевязка швов, что создает дополнительные условия для образования трещин. С учетом того, что первоначально фундамент жилого дома составляли деревянные столбы, полностью разрушенные к настоящему времени в процессе гниения древесины, можно сделать вывод, что кирпичный цоколь на бетонном основании, подведенный непосредственно под стены, был выполнен в более поздний период. При этом бетонное снование под цоколь фактически является фундаментом здания, глубина заложения которого не превышает 0,30 м., что существенно меньше промерзания грунта, составляющей 1,20-1,50 м. фактичекская глубина заложения фундамента недостаточна для предотвращения деформации надземных конструкций жилого дома, которые возникают в результате локальных подвижек грунта в холодный период года;

п.3 Наружные и внутренние стены (см. приложения к заключению 9,10,11 и 12) Обследование жилого дома позволяет сделать вывод, что облицовка наружных стен керамическим кирпичом была выполнена в поздний период, чем деревянный сруб, одновременно с устройством кирпичного цоколя. При этом были установлены следующие повреждения: деформация стен, поражение нижних венцов сруба гнилью, частичное нарушение жесткости сруба. Наружные стены жилого дома не обеспечивают необходимую тепловую защиту помещений. Повышенная теплопроводность материала наружных стен способствует их охлаждению в холодный период года и, как следствие, выпадение конденсата на внутренней поверхности стен с последующим увлажнением конструкции.

Техническое состояние жилого дома (в первую очередь - фундамента и стен) является недопустимым, характеризующимся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования и требующим проведение страховочных мероприятий и усиления конструкций. Безопасности жилого дома невозможна без проведения капитального ремонта;

п.4 Устранение выявленных повреждений жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> целью приведения строения к условиям безопасной эксплуатации, предполагает выполнение следующих ремонтных работ: разборка кирпичной облицовки стен. Ремонт кирпичной кладки цоколя, устройство бетонных ленточных фундаментов под стенами здания с отметкой подошвы ниже глубины зимнего промерзания грунта; замена пяти нижних венцов стен деревянного жилого дома, подвергшихся гниению. При этом необходимость замены элементов венца второго ряда, имеющего признаки противогнилостной обмазки и, поэтому, не подвергшегося гниению, связана с отсутствием технической возможности его сохранения при разборке нижерасположенного окладного венца первого ряда. Облицовка наружных стен здания теплоизоляционными плитами. Устройство наружной облицовки стен поверх теплоизоляционных плит из керамического кирпича. Ремонт внутренней отделки помещений жилого дома (штукатурка, окраска, полы) после выполнения работ по усилению фундаментов и ремонту наружных стен.

Стоимость устранения выявленных повреждений жилого дома с учетом НДС составляет 813101,00 руб., без учета НДС – 677584,00 руб. (л.д.73-109). Данное заключение сторонами не оспаривалось.

Истец ФИО1 в судебном заседании подтвердил, что неоднократно осматривал жилой дом ФИО3, приезжал с риэлтором ФИО12, которая сопровождала сделку с его стороны по агентскому договору. Привозил супругу с детьми, затем осматривал со своим знакомым, который разбирается в строительстве. Истец не отрицает то обстоятельство, что со стороны ответчицы (продавца) дома не было никаких препятствий к осмотру жилого дома.

Истец понимал, что если купит данный дом, то необходимо будет произвести капитальный ремонт и был готов к этому, поэтому кредит в банке взял больше, стоимости дома.

Ответчица также согласилась с тем, что дом требует ремонта, и определённых материальных затрат, в связи с чем не возражала указать завышенную сумму стоимости спорного домовладения в договоре купли-продажи для того, чтобы истец смог оформить кредит на большую сумму чем фактически стоит домовладение. Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом согласования условий сделки купли - продажи объекта недвижимости от 24.07.2020г., подписанным истцом и ответчиком, из которого следует, что сделка совершается в простой письменной форме. Цена объекта недвижимости, по которой будет продан покупателю составляет 1280000,00 руб., а в договоре купли- продажи будет указана цена 1725000,00 руб. в целях получения покупателем необходимой суммы ипотечных средств на приобретение земельного участка и расположенного на нем жилого дома (завышение рыночной стоимости). Расчет по договору купли- продажи будет произведен следующим образом: денежная сумма 5000,00 руб. была передана покупателем продавцу в качестве задатка. Денежная сумма 1380000,00 руб., оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк». Денежная сумма 105000,00 руб. будет передано продавцом покупателю в течение 1 дня после зачисления денежных средств на счет продавца после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (л.д. 91- т.2) Порядок расчета, установленного данным протоколом, сторонам соблюден и исполнен, что подтверждается выпиской из лицевого счета ФИО3 (л.д.92 т.2), распиской о передаче денежных средств в размере 105000,00 руб. ответчиком истцу ФИО1, которая подписана как истцом, так и ответчиком. Сведений о том, что ФИО1 из собственных средств до подписания договора передает ФИО3 денежные средства в сумме 345000, 00 руб. в качестве первоначального взноса, в данном протоколе не содержится. ( л.д.93 т.2).

Вышеуказанные обстоятельства полностью подтверждаются показаниями свидетелей: сотрудников - специалистов по продаже недвижимости АН «Этажи» ФИО9 и ФИО12, которые сопровождали сделку. Так, ФИО9, представляющая интересы (продавца) ФИО3 пояснила, что все документы в отношении жилого дома и земельного участка у ФИО3 были в порядке, она присутствовала при оформлении сделки в офисе АН «Этажи», ФИО1 знакомился с техпаспортом на дом, где описаны все технические характеристики строения, а также другие документы, претензий с его стороны не было, с ценой и условиями сделки был согласен. У ФИО1 наличных денежных средств не было и стороны договорились, что ФИО3 напишет расписку о том, что она "якобы" получила от ФИО1 первоначальный взнос по сделке. Данная расписка нужна была для предъявления в сбербанк, чтобы была одобрена ипотека для ФИО1

Свидетель ФИО12 пояснила, что представляла интересы ФИО1 При осмотре истцом дома ФИО3 она присутствовала, при ознакомлении с техпаспортом обращала внимание ФИО1 на характеристики дома - дату постройки из каких материалов сделан дом, на то, что дом рубленный, фундамент отсутствует. Они осматривали тщательно не только дом, но и гараж, подвал, земельный участок. ФИО3 отвечала на все вопросы, ничего не скрывала, не запрещала везде осматривать, где захочет ФИО1, не запрещала приводить специалистов. Ей известно, что ФИО1 приводил каких-то специалистов и они осматривали дом. Он обратил внимание на трещину с наружной стороны дома, но решил, что это можно отремонтировать. Иных претензий по качеству дома он не предъявлял, дом ему понравился, понравился большой двор, цена его также устраивала. По поводу расчета между сторонами свидетель пояснила, что наличных денег у ФИО1 не было совсем в связи, с чем покупателю необходимо было оформить кредит на покупку спорного домовладения. Стороны договорились, что ФИО3 напишет расписку о том, что она "якобы" получила от ФИО1 первоначальный взнос по сделке в размере 345000,00 рублей, т.к. данная расписка должна быть предъявлена в сбербанк, чтобы была одобрена ипотека для ФИО1 Поэтому в договоре купли-продажи завышена цена сделки – 1725000,00 руб. Фактически деньги ФИО1 не передавались.но в протоколе согласований условий сделки купли-продажи указаны фактические суммы, указан фактический расчет, который производился между сторонами.

Доводы ФИО1 о том, что он по расписке от 24.07.2020 г. передал ФИО3 денежные средства в сумме 345000,00 руб. в качестве первоначального взноса по договору купли-продажи спорного домовладения, суд признает не достоверными так, как опровергаются протоколом согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости от 24.07.2020 г., который подписан истцом и ответчиком (л.д.91 т.2), показаниями ответчицы и свидетелей ФИО12 и ФИО9

Свидетель ФИО13 пояснил, что по просьбе ФИО1 рассказывал последнему о том, что его родителями в момент капитального ремонта лет 30-35 назад под цоколь подливался фундамент, высота его составляет около 30 см, полноценный фундамент отсутствует, выведен цоколь из кирпича.

Свидетель ФИО14 также подтвердил, что во внутрь дома он не заходил. Осматривал дом с наружи, чердак и крышу. Вместе с ФИО1 видели трещины в стене, но полагали, что данные недостатки "не критичны", это можно отремонтировать.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.07.2020г., учитывая, что истец на момент осмотра дома и на момент заключения договора купли-продажи не был лишен возможности осмотреть дом и все коммуникации, в том числе с привлечением специалистов, каких-либо претензий и замечаний по техническому состоянию дома при заключении договора истец не предъявлял, жилой дом был им принят без указания на наличие каких-либо недостатков.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи истец знал, что в отношении приобретенного им в собственность жилого дома необходимо выполнить ремонтные и отделочные работы, что истец не отрицал в судебном заседании, а так же подтверждается договоренностью между истцом и ответчицей об оформлении кредита в большем размере с целью необходимых вложений в ремонт дома и возврате ответчиком суммы 100 000, 00 руб. перечисленной банком на ее счет, и получение указанных денег истцом согласно расписки (л.д.93 т.2)

Необходимость проведения ремонтных и отделочных работ в отношении приобретенного истцом жилого дома, истец знал на момент заключения договора купли-продажи, что не свидетельствует о том, что приобретенный истцом жилой дом по договору купли-продажи не соответствует условиям договора относительно его качества.

Истец самостоятельно решал о покупке дома, его осматривал без ограничения во времени и доступе к строениям, а так же ему были предоставлены все правоустанавливающие документы, в том числе и технический паспорт на спорный дом с которыми он знакомился в присутствии риелтора. Согласно техническому паспорту истцу было известно о том, что дом 1906 года постройки, фундамент шлакобетон. На день осмотра здания сотрудниками Валуйского отделения ГУП Белгродской области «Белоблтехинвентаризация» 25.06.2020 г. определен фактический износ дома, который составляет 60% (л.д.л.д.186 т.1, л.д.6-16, 29, т.2).

Кроме того на момент заключения договора купли-продажи ФИО1. знал о состоянии передаваемого ему жилого дома и руководствуясь принципом свободы договора, добровольно согласился с приобретением такого объекта недвижимости.

Представленное истцом заключение специалиста № от 02.10.2020г., определившего непригодность жилого дома для проживания и нормальной (безопасной) его эксплуатации не принимается судом в качестве доказательства о ненадлежащем качестве жилого дома, поскольку на момент заключения договора купли-продажи, являющегося одновременно актом приема-передачи, покупатель знал о состоянии передаваемого ему жилого помещения и, руководствуясь принципом свободы договора, добровольно согласились с приобретением такого объекта недвижимости.

Надлежащих и достаточных доказательств того, что ответчиком от истца была сокрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, представлено не было.

Требования ФИО1 о расторжении кредитного договора № от 24.07.2020г., заключенного между ПАО «Сбербанк России» с одной стороны и ФИО1, ФИО8, с другой ( созаемщики), согласно которому кредитор предоставил истцу кредит в сумме 1380000 руб., сроком возврата по истечении 240 месяцев с момента фактического предоставления кредита под 7,90% годовых, а созаемщики в свою очередь на условиях солидарной ответственности обязались возвратить кредит «ПРИОБРЕТЕНИЕ ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ» на условиях, предусмотренных договором, а также с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов», подлежат оставлению без рассмотрения в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из приведенных выше норм права следует, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Истец был ознакомлен с условиями кредитного договора и с ними согласился. ФИО1 добровольно взял на себя все обязательства по кредитному соглашению, согласился со всеми условиями данного договора. Он заключил кредитный договор добровольно, без понуждения, согласился с установленными размерами процентной ставки, неустойки. Условия договора истцом не оспариваются.

Кроме того, согласно ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии- в тридцатидневный срок(пункт2)

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст. 452 ГК РФ.

В случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, суд в силу абзаца второго статьи 222 ГПК РФ, оставляет заявление без рассмотрения.

ФИО1 не представлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Учитывая, что исковые требования о прекращении реестровых записей № 27.07.2020., № 27.07.2020, № 27.07.2020, № 27.07.2020 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 первоначального взноса в размере 345000 руб.; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 заёмных денежных средств в сумме 1380000 руб. по кредитному договору № от 24.07.2020г; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 затрат на проведение строительной экспертизы согласно заключению № от 12.09.2020 г. в сумме 20000 руб. и проведенной рыночной стоимости объекта недвижимости согласно отчету № от 13.09.2020г в сумме 4000 руб.; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 2350 руб. за осуществление регистрационных действий по оформлению жилого дома и земельного участка; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 ежемесячной оплаты основного долга и процентов по кредитному договору № от 24.07.2020г в размере 68742,84 руб.; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 оплаты вознаграждения ЦНС по договору оказания услуг № от 24.07.2020 в размере 3400 руб.; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 оплаты страхового взноса по страховому полису № от 24.07.2020 г. в размере 6900 руб.; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 оплаты первоначальной оценки дома в размере 4000 руб., являются производными от основных требований о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 24.07.2020г и расторжении кредитного договора № от 24.07.2020г, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества от 27.07.2020г, прекращении права собственности, взыскании убытков, исключении записей из Единого государственного реестра, отказать.

Исковые требования ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора № от 24.07.2020 года оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Валуйский районный суд.

Судья: